如果要用 一个词来形容上海楼市这一年。
那一定是“跌麻了”。
有多少房东是第一次见识到砍到头皮发麻是什么感觉。
你要是和买家说得提价，买家立马拍拍屁股走人。
虽然挤泡沫的过程很痛苦，但是暴跌后的上海楼市正在建立新的秩序。
上海楼市正在从全面下跌，进入到多数下跌、少数回暖微涨的新阶段。
别觉得涨价就是“天方夜谭”。
既不吹嘘、也不盲目悲观，就和大家聊聊上海楼市当下的变化。
10月份以来上海楼市的成交一直处于上涨趋势，12月的成交更是达到了3万套的水平。
在成交有明显起色的情况下，势必有局部的小区或者房源成为抢手货。
形成小范围的价格优势。
先给大家列举一些价格出现回暖迹象的小区。
1、黄浦滨江——上海滩花园
上海滩花园近期的价格大户型在15万+，小户型接近14万。
小区的成交价峰值的时候，大小户型基本都要18万/平左右。
下跌之后，最便宜12万左右就能买到，多数在13万/平的价格。
如今已从低谷爬出来了，尤其大户型的价格表现会更好一点。
相比于新房17万+的价格仍有合理的价格梯度。
2、普陀武宁——新湖明珠城
新湖明珠城120平的2房户型重新出现了9.5万/平的成交价。
这个户型高楼层的今年最低的时候已经到了8.8万/平。
现在8.8万的价格仍然可以“捡漏”，不过可能买到的是更差的户型或者楼层。
就在不知不自觉之中，新湖的价格有了7个点左右的上升。
3、徐汇滨江——海珀旭辉
海珀旭辉可以说这一年价格跳水非常凶。
简直就是搞自由落体。
2024年年初我们写过上海豪宅开始暴跌，当时海珀旭晖260平的户型是从21万单价跌到了16万。
到2024年年中，海珀旭辉最低价一套288户型只要12.8万/平就成交了。
算得上徐汇滨江第一个接近腰斩的楼盘吧。
感觉房东是已经被市场行情吓懵了，只要能卖掉价格再低也可以。
时至今日，类似户型的价格已经回到了15.6万/平。
对比新房是85折左右的价格。
4、闵行金虹桥——古北中央公园
古北中央公园168户型的价格对比8月份也有了小幅度提升。
从12.4万的单价提到了13.3万。
涨幅也有7%。
虽然说涨了，不过总体看，成交价还是在小区低位。
想要极低价捡漏应该没那么容易了。
5、浦东世博——上南花城
上南花城也是世博板块里面为数不多的次新房。
151平的大户型5月份的成交价7.8万/平。
近期的价格来到了8.3万/平，相比之下也有5%的上浮。
这个户型在砸盘最激烈的时候，单价只要7.3万/平。
算得上是大幅度反弹了。
6、浦东杨思——合生时代锦苑
像合生时代锦苑这个小区，就是典型的短期内涨价成交。
上一套刚刚9.6万成交，下一套每平米就多了4000块。
现在新杨思这边又拍了个新地王，周边的小区应该会更有底气。
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在上面的案例中，我们看到这些价格反弹的小区散落在上海各个区各个板块。
他们之间是否有什么必然联系吗。
我们总结下来有这几个特点：
1、外环内领先
上面的区域、板块主要集中在外环内，甚至中环内。
这和当下多空分歧明显的市场是契合的。
对于市区优质地段的品质小区，达成一致的“共识成本”会小很多。
外环内好房子少，供应少，自然比外环外回暖迹象更清晰。
2、热门中产板块
不少前期热门的中产板块在逐渐回归一二手正挂之后，出现了性价比。
像1000-1500万这个价位段，本来选择很少。
现在降价后大家机会多了，有条件的自然会出手。
3、出现超级笋盘的板块
就像前面提到的海珀旭辉，12万买徐汇滨江大平层。
对比周边二手价格和新房价格，再去看看其他板块。
绝对算是低估了。
跨过了最艰难的时刻，必然快速反弹。
不能说这叫大涨，更准确的来说应该是在价格调整中重新找回理性的位置。
纯粹的估值回归。
4、稀缺产品
倒不是说这个房子有多牛逼，而是局部性的稀缺。
这个呢有两种情况。
一种是类似上南花城。
在一个老破小板块里面，只有少数的次新房产品。
如果一定要在世博买2000年后的商品房就绕不开。
虽然上南花城的上限不能说很高，但是他会是板块里率先相应市场变化的。
价格要是有松动，那肯定上南走在前面。
另一种是小区内的稀缺户型。
比如上海滩花园156户型，就是户型方正，功能区合理，在小区的量也不大。
价格比小户型反而表现更好。
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在涨价的背后，其实不是说哪里的房东又要连夜跳价百万了。
只是在合理范围内，有性价比的依然比较抢手。
前段时间上海的社零数据出炉，继续是表现出消费不给力。
消费降级是肉眼可见的在发生。
让我联想到，实际上“买房子也是在消费降级”。
原来一个月挣5万的时候，买个1万的包犒劳一下自己显得理所当然。
现在收入少了，2000块的通勤包也不是不可以。
同样，原来要贷款70%买2000万的房子。
现在想想买个1000万只贷款40%压力刚刚好。
原来觉得800万买个郊区新房，现在觉得600万市区小点的二手同样过的很开心。
原来哪里发个大规划的公告，大家就蜂拥而至的买房。
现在再讲什么大规划，大家毫无波澜。
毕竟光靠规划支撑不了那么多溢价。
买房降级的背景下，大家更关心安全性、合理性、必要性。
然后附带一些资产保值增值的想法，核心就是不要亏钱或者微亏都能接受。
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市场有起色，很多人会关心是不是到时机买房了。
毕竟楼市最根本的还是在于周期的把握。
踩准时点就赢了一半。
当下的楼市正是在磨底，牛熊博弈的关键时刻。
虽然不能断言牛市就来了。
但是我们能够把握的买房机会是：
在预算范围内去买最好的。
现在想要超低价捡漏已经很难了。
优质的房源需要小幅溢价，如果加钱了，那就要买“最好的”。
怎么理解这个最好的呢。
就是你看上的小区里面最好的。
比如中楼层以上的、不靠马路的、景观视野很好的……
既然不加钱想谈下来有难度，那就买最好的，同样是拉满性价比。
而且现在是楼市的低点，等你3、5年再卖房的时候市场也可能是高点。
你这小区最好的房子肯定是可以卖出溢价的。
总结就是想办法买到小区前20%的房子，这是你当下可以做的事情。
稀缺性也是你房子的安全垫。
越来越多购房者的需求正在从疯狂追求投资转向自住。
这是上海楼市的成熟与进步。
对于多数普通人而言，理解、把握市场趋势，是在新一轮资产洗牌中最重要的事。
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