自从2013年来香港读书，我就一直租房住，先后住过四个地方，平均算下来每两年就要搬次家。因此在换了永居后的2020年底，在身边同样年份来港的小伙伴的带动下，我也跟着开始考虑买房也看了几次房。
但奈何当时正值疫情封关，超过一年多困在香港实在烦躁，让我的留港买房的意愿有点动摇，于是索性去了深圳，这一去就是快三年，但也是这三年让我体验了在香港和内地生活的优缺点，并且决定长远还是要回到香港的。于是今年年初我又重回香港并再次开启了我的看房之路。
2013年初到香港，住在沙田
可能是长远在港定居的意愿确定了，也可能是房价比2021年低了不少容易下手了，今年决定回港买房后，目标清晰，执行果断，再加上小小的缘分和运气，我很快就买到了心仪的房子。
在我看来，买房其实就是在有限的预算内来满足自己对房子尽可能多的需求。当然“需求”是个很主观的东西，不一定是day one就能清楚的，也可能随着实地看房的过程而调整，那我就来分享下我是如何确认预算和需求从而speed up整个看房选房流程的。
01
J人买房思路大公开
买房的首要步骤在于审慎考量个人的财务预算与实际需求。紧接着，根据个人偏好进行细致规划，我尤为关注房屋的楼龄、所处区域以及交通的便利性。为此，在正式看房之前，我特意将这些考量因素条理清晰地记录下来，以便随时调整与优化。我觉得这种有备而看的策略远比盲目浏览房源要高效得多。
我发出来给大家参考一下：
1. 预算
这一部分确认起来最简单，自己手上现金能付的首期款，再加上目前薪资和利息能做到的银行按揭，就有了整个置业的预算。当然这个预算并不等于房子的交易价格，还包含了印花税，中介费，律师费等，值得一提的是，如果买二手楼要重新装修，需要预留大约1000港元/呎的装修费（丰俭由人），新楼的话都是精装交付，基本买点家具就能住了。
2. 单位基本需求
因为是在有限预算内的上车盘，很难所有要求都满足，所以要问问自己最看重什么，于是我一开始就把自己对单位的需求排了下优先级。
Must-to-have：两房间隔，440呎以上，户型方正，不要住宅第一层。
Better-to-have：大型屋苑，梗厨，明厕，景观开扬。
Nice-to-have：东南朝向，高楼层，海景，阳台。
以上其实是我一开始的排序，但随着实地看房的情况，又出现了一些调整，比如将大型屋苑上升到Must-to-have行列。
3. 楼龄
因为香港银行可做按揭的年期=70年减去楼龄，所以楼龄过高会影响自己按揭或者后续的出售，再考虑到可能会有的大维修工程和自己对居住体验的要求，我的目标楼龄定在2000年以后入伙的房屋。
至于一手新楼，近年确实供应充足，但是极具性价比的新盘也是很难抽到的，而且新楼普遍管理费较贵，也是一项持续开支，所以我对买新楼倒没有特别的preference，只是想想不用装修确实轻松不少。
内地人在香港买房按揭操作
图：美联物业
4. 区域和交通
香港交通网络四通八达，去大部分地方都在一小时内。所以一开始我对区域没有特别的preference，大概就三点需求：
（1）近地铁站，步行10min内可接受，5min内最佳，全程有瓦遮头就更好了。
（2）排除大西北、北区、大埔、康城这些我极少涉足极且相对偏远区域。
（3）暂不考虑港岛。原因是考虑到我对单位大小、间隔、楼龄和大型屋苑的必要条件，港岛能找到符合我预算的单位极少。当然这不是区域的问题，是我的问题，anyway就索性排除了。
02
前三次边看房边反省
心里有了比较清晰的预算和需求，看起楼来就会比较高效，并且在看楼的过程中，继续refine原本的需求，直到越来越接近目标。
第一次看楼，我选在了将军澳站。其实这边我并不熟悉，感觉是比较受欢迎的上车区域，就最先来看看。看了地铁站旁边的将军澳中心和将军澳广场，户型还OK，楼龄和预算也在要求内，但就是无感。
将军澳
图：美联物业
看完回家思考了下原因，并在区域的需求上做了两点改进：
1.之所以对将军澳无感，是因为陌生，这种陌生感让我完全没有想在此置业安家的冲动，因此又排除了既没租住过也没翻过工的整个东九龙和西贡区域。
2.决定在过去曾经租住过的区域选择。盘点着十八区的好坏，突然恍然大悟，其实之前近十年的租房，已经基于居住性价比和个人喜好做过一次区域的筛选了，再加上熟悉附近的交通和生活环境，要是在这些区域中选择应该事半功倍。有了这个想法，范围马上缩小到了西九龙和沙田。要是区域再细分些，大致依照房价由高到低决定了接下来看房的顺序：奥运>荔枝角/长沙湾>沙田/大围>马鞍山沿海私人屋苑。
要说宜居环境，住过的地方最爱马鞍山
第二和第三次看房，初步看了奥运、长沙湾和荔枝角，我打算就专攻西九龙了。原因很简单，既然预算内能在西九龙买到符合大部分要求且近地铁站的房子，为什么还要看新界，毕竟房子的价值最重要的还是location location location，虽然个人情感上我是真的很喜欢住在马鞍山沿海。
而西九龙之中我将荔枝角四小龙（昇悦居、泓景台、宇晴轩、碧海蓝天）定为首选，奥运次之。主要原因是在我的预算内，奥运选择有限，注定要牺牲一些户型/景观/楼层/朝向等方面的需求。四小龙的呎价要低一些，在我的预算内可以cover绝大部分的两房单位。找到满足到绝大部分需求的房子。
奥运的海景房是真的靓
有了明确目标后，看房进展开始加速。
03
后两次看房，特种兵上岸！
第四次看房专攻四小龙，经过上一次初看，我心目中已经大概有了prefer的户型，因此这次去之前已经在中介给的看楼纸里筛选出符合我要求的户型和需要预约的单位，主要看看不同屋苑、楼层和朝向，实地考察下采光、景观和噪音这些需要亲身感受的东西。
四小龙里景观开扬的单位
注意的是，四小龙要尽量避免内园景单位，楼宇太密太压抑，且中低层采光不好。
这种就好压抑
第五次看房中介跟我约了符合列表要求的几个单位，在去看之前已经对每个单位基本情况作了分析，其中一个业主自住盘，满足了我所有must-to-have/better-to-have以及部分nice-to-have的需求，叫价略低于银行估价且在我的预期价位上下，应该还有议价空间。
因此在进去单位大概转了一圈便心里有数，出来走到大堂就跟中介说可以和业主去谈价钱了，并且在三天内很快拿下，前后三个月的看房之旅就此画上句号。
要在香港有家啦！
以上就是我从开始计划买房到买到心仪房子前后不到三个月的全部过程，以及每一步的分析和思考，最后如何做出决定。
我想说，买房是一件很主观的事情，每个人的预算不同，对房子的需求和偏好也不一样。只要在规划期间仔细先理清楚自己的基本需求，和经济上能承受的额度和风险，然后就向着目标出发吧。看房的过程也会不断带给我们思考和灵感，让我们不断打磨自己的想法，让目标更加具象化。
图：腾讯新闻
谁也不知道房价什么时候见底，只要自己有需求且价格在可接受范围，那就是买房的好时机。毕竟以香港的居住环境，早买早享受，拥有自己的小窝所带来的归属感和舒适感，也不是直接可以用金钱来衡量的。
虽然现在楼市处于低位仍旧是买方市场，但是刚好能满足自己绝大多数需求且具性价比的房子也是不等人的，遇到合适的就果断拿下吧！
*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。
所长点评
Rainie的购房经历，是一段跨越香港与深圳，交织着疫情挑战与个人抉择的心路历程。起初，她怀揣着在香港安家的梦想，却因疫情封关的意外插曲，被迫在港长时间停留，内心的天平开始摇摆。这份烦躁与不安，是许多人都能感同身受的生活重压。
然而，生活的奇妙之处往往在于，每一次的“被迫”都可能成为成长的契机。Raine勇敢地踏出舒适区，前往深圳，在三年的时光里，深刻体验了两地文化的差异与生活节奏的迥异。这份经历，无疑为她心中那杆关于“归属”的天平增添了更为丰富的砝码。
回到香港买房，并非简单的地理位移，而是内心深处对未来的深思熟虑与坚定选择。于是，在三个月的时间里，五次看房，每一次都带着明确的目标与计划，这份慎重与自我认知的清晰，让人不禁赞叹其规划与决断力。最终，满意的房源如同对她坚持与智慧的奖赏，静静等待着她的到来。
Rainie的故事告诉我们，买房之前越清醒越理智，就可以避免更多不必要的内耗和纠结。不必贪婪于所有优势兼收并蓄，而应慧眼识珠，紧紧把握自己内心真正的声音。
@ Rainie
所长期待着每一个你的故事，并乐意为大家答疑解惑！