安居房管理办法终于落地！
这两天，深圳住建局印发《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》及政策解读。
根据相关规定，购房人签订安居型商品房买卖合同满10可按规定补缴价款申请取得完全产权，自2025年1月2日起施行。
本次正式发布的办法与意见稿相比有了两个不同：一、补差价时剔除了装修的费用；二、人才房补差价的标准与同等条件下的安居房相同。
即补缴价款计算公式为:补缴价款=(原市场价格-原购买价格)x50%-税费。
原市场价格:统一按照原购买价格除以70%计算；
税费:权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税交易服务费。
当然，如果没有入市打算，也可以不补交价款，居住权不会受到影响。
图源深圳住房和建设局
01.
近1年售出近8000套
安居房/人才房卖不动了？
再过几天2024年就要结束了。
据不完全统计，截至到12月24日（下同）2024年深圳可售型人才房配售29批次，合计超1.01万套房源，售出4355套，整体去化达43.55%。（主要数据来源首轮哥，配售批次包含未公布结果数据；配售套数未包含未公布结果数据，下同）
其中，29批次为2-3房，2房配售5360套，卖了2289套；3房配售4634套，去化2040套。
2批4房户型都出自新城华苑项目，共计218套房源，10月批次去化26套，12月批次推了96套房源，只有23组家庭符合选房条件。
相对于人才房而言，安居房的配售情况就没有那么理想了。
据不完全统计，今年安居房配售47次，共计配售约2.43万套，去化3548套，整体去化率为14.6%。（注：次数包含重复配售项目，岗宏翰林华府项目配售结果未出）
这其中，配售总套数最多的是南山山越湾花园，目前已经配售了1336套，不过，考虑到其推出的房源总数高达17391套，从整体销售情况来看，其表现仍不算特别理想。
宝安瑞璟湾居和光明深房光明里算是今年安居房中卖的最好的楼盘，当天日光。另外，还有大部分项目退出的少量安居房，再次推出去化也达到了100%。
综合算下来，截至目前，深圳人才房+安居房共推盘76次，共推出3.44万套房源，售出7903套房源。（注：仅统计推售次数及去化情况，推售项目可能有重复房源，去化情况以选房结果为准，不含后续退房）
与今年新房住宅成交31203套（1-11月）对比，只有新房住宅的1/4，和近两年人才+安居成交的套数相比也减少了许多，基本只有去年的1/2。
02.
9个项目、超1.5万套满10年
买安居房/人才房到底划算吗？
那为何人才房和安居房不再那么“香”了？壹地产认为主要原因可以归结于以下几个方面：
市场价格变化：近年来深圳商品房的价格出现了显著下降，打折花样层出不穷，使得人才房与商品房之间的价格差异缩小。
购买门槛和高流动性成本：人才房和安居房虽然价格较低，但有10年锁定期，购房者可能会更加谨慎和犹豫。
房源质量和配套设施：与商品房相比，人才房的房源质量、得房率以及配套设施会有一定差异，尤其是商品房新规出现后，导致购房者在选择时会持保留态度。
保障房类型增加：除开人才房和安居房之外，深圳还有共有产权房、配售型保障房等，一定程度上也会分流。如 悦章凤凰里今天上午有300组家庭选取，已经成交了约285套房源。
随着管理办法的正式出台，关于购买安居房或人才房是否划算的问题，我们可以通过具体的案例来进行计算和分析。
据不完全统计，从2012年深圳推售安居房开始，至今已经超过10年待取得全部产权的安居房有9个了，共计15226套。
以首个安居房中海阅景花园为例，配售均价仅7900元/㎡（含装修），按70平的两房算，原购买总均价约55.3万元，按照每平1000元的装修标准，剔除装修费用的总价是48.3万。
补缴费用=（48.3/0.7-48.3）*0.5-0.48万=9.87万，想要拿全部产权上市交易，仅需补缴约9.87万元即可，加上原购房价55.3+9.87=65.17万，折合单价为0.93万/平。
按照乐有家数据显示，当前周边二手房的挂牌单价都在3.3-6.3万/㎡之前，相当于0.93万/平的3-7倍，还是很有的赚的。
图源乐有家
那也有人可能会说，以前的安居房大概率都是有利润空间，越近利差越小，那我们在按照现在发售的来计算一下。
以润珑苑人才房为例，整体均价为2.43万/㎡，其中 两房 ，配售均价2.38万/㎡，两房总价在142-173万。
以2房总价最低142万算，原本6折的人才房，要先换算成5折价格，总价约为118万。
补缴费用=（118/0.7-118）*0.5-1.42万=23.87万，想要拿全部产权上市交易，仅需补缴约23.87万元即可，加上原购房价142+23.87=165.87万，折合单价为2.4万/平。
润宏城在2023年12月6日首次拿证，当时的折后均价3.87万/㎡； 2024年3月13日再次取证入市，折后均价3.94万/㎡，折后单价3.58-4.54万/㎡， 按照这样来算的话，同样与商品房存在一定的差价。
当然，具体也要分板块和项目，有部分区域的人才/安居房与商品房价差不太大，具具体情况而定。
03.
2025-2026年
深圳人才/安居房还有59个项目推出
现如今，人才房进去的倒计时、安居轮候库也关闭了进入通道，这两类房源都注定了只能为少数人所拥有。
壹地产也盘点了一下明后两年人才/安居会入市的盘，我们一起来看看。
可售型人才房方面，明后两年预计有28个项目或将推售，预计有1.7万套房源。其中光明3个、南山4个、福田3个、罗湖4个、宝安7个、龙岗2个、龙华3个，盐田和坪山各1个。
其中，多半以2-3房的项目为主，4房户型的项目只有宝安的海岸悦府、新城华苑和龙华的安居华越龙苑、安居中龙苑、安居颂龙苑等5个各楼盘，据说四房申请条件预计会适当调整，后面可以期待一下。
安居房明年预计有31个项目，预计有2.2万套房源，其中龙岗有13个项目，其次坪山有5个，龙华和光明各3个，宝安和罗湖各2个，南山、盐田、大鹏分别都是1个。
其中，不乏地理位置很不错的项目，如山樾湾花园，首付39万起就能卖入前海，项目体量大，也不会担心抢不到；还有龙华 深北家园，靠近深圳北，周边配套丰富，但据说这个盘广铁内部优先，感兴趣的也可以关注起来。
最后，壹地产也发现，最近也有不少“希望安居房能放松限制、呼吁重新打开轮候库等声音出现。
所以，如果真的放松会进入轮候库吗？安居/人才型商品房入市后，会考虑购买吗?欢迎留言讨论
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