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楼市今年对中国经济的拖累太大了。

我们甚至可以说,中国的楼市已经“绑架”了整体经济,它不好,整体经济无论如何也好不了;今年楼市量价齐跌,万科这样的优先生也陷入债务危机;不仅仅是开发商,各地方财政也直接受到冲击;2021年是土地出让收入的天花板,为8万多亿,这个量级相当于国企、民企、银行利润的总和;支撑了全国各地方财政收入的半壁江山。然而,2024年土地出让收入只有3万多亿,下滑了60%,财政年内的债务一下增加了8万亿之多,这就是为什么要加发12万亿超长期特别国债的主要原因,总要让各方先正常运转起来。

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12万亿的超长期特别国债,让地方财政渡过了眼下的危机,但是,并没有从根源上解决收入不足的问题,这就有了一个疑问:会不会走出了一个风险,又进入了另一个更大的风险?

发行超长期特别国债,很大程度是要将各地方财政从到债务中解放出来,长债化短债,是救急。特别国债是向社会借钱,这钱是由政府背书,到期要还给社会,也就是说,只是通过支付利息,把风险的时间窗口向后移了;如果在这个过程中,每年的债务还在叠加,那就是在积聚风险的量能。

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风险的叠加,关键在房地产,一般纳税人企业这么多年,基本没有出台什么像样的减免税政策,只要企业没注销,增值税是跑不掉的,楼市就不同了,决定楼市命运的是消费者,消费者不买单,就阻止不了量价齐跌。

这就要问了,社会上还有没有消费能力?其实潜在需求还是很大。

2021年是楼市销售的天花板,为18亿平方米,其中,一半是投资性的消费,因为楼市上涨的周期还没有完全结束;2024年销售总面积约9万多亿,部分地也可以说是失去投资性消费了,没有上涨预期,大资本是不会进入的。所以,能不能刺激出潜在需求,是楼市能否回暖的重要条件,楼市回暖,地方财政不再大幅增加债务额,才有可能避免出现更大的风险。

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楼市能重建上涨预期吗?

相信绝对大多数人都会说:不可能。

其实,还有一招,很可能在2025年就会发生,这就是货币贬值,政策选择主动通胀,用货币泡沫对冲楼市泡沫。

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