2024年以来,越来越多的城市开始卷起了“得房率”。同样产权面积下,通过减少公摊、增加赠送面积,提升项目的实得面积。

近日,河北张家口、湖南衡阳两地发文,商品房销售实行套内建筑面积计价。随后,关于“取消公摊”的多个话题一度登上热搜。

以套内面积计价销售从根本上改变商品房的定价规则,计价方式更直观透明,进而更公平地反映房屋的实际使用面积和价值。

实际上,除了商品房销售实行套内建筑面积计价,多地还通过优化容积率计算规则、鼓励发展第四代住宅等,推动得房率提升。

在政策推动下,重点城市得房率“破百”已成为常态,对购房者而言,计容规范放宽、取消公摊等将推动产品品质和实得率得到明显提升,新房性价比会更高。长远来看,这也是建设“好房子”,探索房地产发展新模式的题中之义。

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今年以来,为了满足群众多样化的改善性需求,支持高品质住宅开发建设,各地出台了一系列新规,除了探索商品房按套内面积计价外,还包括优化容积率计算规则、鼓励发展第四代住宅等,推动得房率提升。

实际上,市场上所说的“得房率”,更多是偏营销宣传口径的“实得率”,除了套内面积之外,还包含额外“赠送”的阳台、飘窗、花池,甚至设备平台改房间、独立电梯厅、入户花园的面积。

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12月河北张家口、湖南衡阳两地发文明确“取消公摊”,在此之前,广东肇庆于2024年5月发文,明确商品房实行按套内面积计价宣传销售。安徽合肥、湖南湘潭也都在近期公开表示,积极探索商品房销售按套内面积计价。

商品房销售按套内面积计价并非新鲜事物,早在2002年,重庆就规定商品房销售按套内面积计价,至今已实行二十余年。

实际上,以套内面积计价销售从根本上改变商品房的定价规则,降低公摊面积及得房率的影响,让房企定价更合理、对购房者而言房价更直观透明,进而更公平地反映房屋的实际使用面积和价值。

相比于以套内面积销售,CRIC通过数据及政策梳理发现,市面上出现的“高实得率”项目与城市土地供应端的政策支持密不可分,即通过放宽计容标准提高实得率。

一方面,在套内空间,广州、珠海、长沙等城市放宽阳台面积和飘窗进深限制,提高实得率。以单套产权建筑面积120平米的户型计算,阳台和飘窗面积计容标准的放宽可以增加实得面积约5-7平方米。另一方面,在公共空间,通过减少公摊面积,将建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房等不计容,进而提高套内空间的得房率。

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此外,各大房企也通过四代宅超大尺度、外挑式露台花园等空间“赠送面积”提升“实得率”,可提升实得面积30-50平方米不等。目前,长沙、重庆、郑州、厦门、成都、武汉、合肥、南京等多城市都发布了第四代住宅相关的政策支持。

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政策推动下,房企竞争焦点转向“得房率”,重点城市得房率“破百”已成为常态。

根据CRIC不完全统计,今年上半年全国主要城市超100%实得率的项目达70个,西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上“得房率”超100%的项目频频出现。

其中西安“得房率”领跑,占比达到30%,不少项目“得房率”甚至超过105%,主要是因为四代宅项目落地较多。

广州计容标准最早放宽,实得率超100%的项目有近13个,占比接近两成左右。

此外,长沙、成都、珠海等城市新盘项目实得率甚至超越110%。

这意味着“高实得率”将成为未来新房市场标配。

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不过,随着高实得率项目增多,项目的去化率也开始表现出明显的差异。

根据CRIC数据显示,70个实得率超100%项目中,整体去化率中位数仅54.9%,去化率超60%的不足半数,去化率超八成的项目占比只有18%。

目前行业下行期,叠加市场预期不足、购买力有限,同样是高实得率的产品,入市更早的优先抢占了市场,而入市较晚的产品则面临更激烈的产品竞争,随着高实得率产品集中入市,进一步加剧产品竞争。

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一系列新规将给行业带来什么影响?

购房者将是最大的受益群体,新规将推动产品品质和得房率可以得到明显提升,新房性价比会更高,从而降低购房成本,提升市场信心。

具体来看,其中商品房按套内面积计价能够降低公摊面积及得房率的影响,房价更直观透明,进而更公平地反映房屋的实际使用面积和价值。而通过将公共开放空间列为不计容,公摊面积将会降低,放宽阳台等半开敞空间的计容比例,则意味着购房者可以获得更多的“赠送面积”,两相叠加,未来100%甚至120%的得房率都将成为可能,较过去普遍8成左右的得房率将有显著提升。

对房企来说,无论是计容规范的放宽,还是部分城市对第四代住宅相关的政策支持,都保证了新入市产品的市场竞争力和去化预期,提升房企投资积极性。

但值得注意的是,随着部分城市高实得率项目的集中入市,不可避免地导致产品同质化问题加剧。未来房企应更多地在项目定位、户型配比、产品品质以及交付品质上下功夫,做出相对差异化且更高品质的产品。

长远来看,一系列新规有利于推动商品房产品升级,并进一步拉开与保障房差距,有助于双轨制供给体系的建立。

在市场止跌回稳的过程中,探索行业发展新模式的利好政策不断被推出,无论是商品房销售计价规则变化,还是计容规范放宽、四代宅等新规,住宅产品通过增加赠送面积和优化设计,实现了更高的实得率,为购房者带来了更多的居住空间和更高的性价比,这将推动市场向更透明、产品向更高品质方向发展。

文章来源:丁祖昱评楼市