导语
上海当前新增挂牌量仍小于成交规模,短期内二手房市场热度有望延续;深圳震荡行情;北京二手房市场热度大概率稳中有降。
9·26新政已过两个月有余,核心城市二手房成交创下2021年以来次高(仅低于去年3月),但与此同时,新增挂牌量也稳步增长,尤其是京沪深二手房市场供需两热,究竟新政后京沪深市场高热对哪类二手房业主触动最大?这些新增挂牌量是刺激了二手房市场成交再创新高,还是增加了潜在库存?
带着这样的疑问,我们统计了2024年10月1日-2024年12月8日期间京沪深新增挂牌的9万余套房源明细数据,通过解析新增挂牌区域、面积段、房龄、单价段、总价段等结构数据,对以上问题进行一一解析。
01
9·26新政首月京沪深二手挂牌量增1-3成,11月递减且深圳已低于9月
新政前后北京、上海、深圳3城二手房新增挂牌量有了稳步增长,不过步入11月以来呈现出走低态势,增长动能显著放缓:据CRIC监测数据,930新政后首月(2024年10月)京沪深新增挂牌量较9月环比分别上涨10%、25%和35%;而后11月-12月,京沪新增挂牌量较9月呈现递减态势,而深圳12月前8日日均新增挂牌量较9月日均显著下挫23%。
02
新挂牌房源集中京沪深次核心区,以套型面积60-90平、房龄10-20年占比约4成
从面积段来看,京沪深无一例外,新增挂牌量均已60-90平为主,占比分别达到了38%、36%和44%。60平以内次之,占比也均在2成以上,总体新增挂牌集中在90平以内刚需刚改户型为主。
从房龄来看,京沪深均已10-20年次新房为挂牌主力,占比分别为47%、33%和34%,50年以上老旧房源占比可忽略不计。值得关注的是,深圳10年以内房源挂牌量也达到了32%。
从区域来看,新增挂牌房源主要集中在城市次核心区,即区位价值中等片区,北京朝阳区、上海浦东区、深圳龙岗区新增挂牌量占比均在2成以上。而城市外围远郊片区新增挂牌量累计占比均不超过5%,典型代表为北京延庆区、平谷区和密云区;上海金山区、崇明区;深圳坪山区、光明区和大鹏新区。
03
单价3-5万元/平,总价300-500万元/套刚需、刚改房源集中挂牌占比约3成
从单价段和总价段来看,以单价3-8万元/平,总价100-500万元/套为主,主要对标为刚需刚改客群。
从单价段来看,京沪深二手房业主新增房源挂牌单价集中在3-8万元/平,累计占比均在6成以上。京沪主力为3-5万元/平,占比分别为33%和35%;深圳主力为5-8万元/平,占比达到了38%。
从总价段来看,京沪深二手房业主新增房源挂牌总价集中在100-500万元/套,累计占比集中在6成左右。京深主力为300-500万元/套,占比分别为31%和33%;上海主力为100-300万元/平,占比达到了39%。
04
沪深140平以上大面积、深圳120平中小面积段房源卖出量远大于需求量
若要看新增挂牌房源是否适销对路,我们依据京沪深2024年10-11月二手房分面积段和分区域成交套数进行了匹配,可以看出,(1)京沪大面积段供过于求,卖家急于出手心态显著,而买家反响平平;北京小面积段基本可保持供求持稳,上海甚至出现供不应求的情况;(2)深圳则刚好相反,挂牌去化压力较大的主要集中在120平以内的中小面积段,大面积段可维持供求平衡。
以上海为例,结合区域具体分析,黄浦、长宁存在前期大量的“老破大”房源,一方面因地段相对核心,单价居高不下,加之面积较大造就高总价;另一方面,同等总价段高端客户更倾向于新房市场,加之今年上海核心区域豪宅新盘供应大爆发,以此也分流了新房市场热度。
细化到单项目来看,上海、深圳部分刚需刚改二手住宅小区供需两热,典型代表为上海普陀区中远两湾城,松江区保利西子湾、浦东区艺泰安邦,深圳龙岗区锦荟PARK、麓园;罗湖区悦峰华府、龙华区龙光玖钻等项目,10-11月成交套数显著高于新增挂牌量,成交活跃度较高。
总体来看,目前京沪深主力新增二手房源集中在次核心区、60-90平、房龄10-20年次新房;而挂牌价则以单价3-8万元/平,总价100-500万元/套为主对标刚需刚改客群。
而以此推断房东画像,无外乎以下两种:(1)当前手中仅有1套住房,亟需“以旧换新”的刚改置换客群;(2)手中或有多套住房,趁着二手房行情正盛,意图及时套现,落袋为安的投资客。
结合京沪深二手房成交预判后市,我们认为,上海当前新增挂牌量仍小于成交规模,短期内二手房市场热度有望延续;深圳或将保持供求持稳的震荡行情;北京已然出现新增挂牌量大于成交规模的情况,二手房市场热度大概率稳中有降。
京沪90平以内小面积段依旧保持供需两热,后期二手房价下挫空间不大,大面积段受新房市场持续分流影响,即便降价也难有放量空间。深圳情况则刚好相反,短期内大面积段二手房还将保持坚挺行情,而前期“高位站岗”购买小面积段的投资客们短期内能够顺利卖出的概率小。(来源:克而瑞)
文章来源:克而瑞