房价再次下跌 30%是板上钉钉的事，很多人对此不服，那我把其中的逻辑摆在这里，你尽管来挑战。
咱们可以通过两种方式来预测房价下跌的幅度和时间。
第一种是历史回测法，很多人也称之为可追溯验证。咱们拿 90 年代日本、韩国和西班牙房地产泡沫破灭后的房价下跌幅度和持续时间来做个对比。90 年代这三个国家的房产泡沫破裂后，房价跌幅都超过了 50%，平均持续时间达 7 年，当然日本耗时更久。而截至目前，咱们的房价走势与这三个国家房价下跌的平均状况如出一辙。既然此前的走势如此相似，那我没理由怀疑未来会有所不同。
第二种方法自然是估值法。要是把房地产视作一项普通投资，那肯定有办法对其进行估值，常见的估值方式就是房价收入比和租金回报率。当下咱们全国房价的租金回报率大概在 2%的水平，一线城市的租金回报率则为 1.8%。再看看全球，合理的租金回报率应当超过 4%。倘若依据资金回报率来给咱们的房价做估值，那房价仍需下跌 30%至 50%这样的幅度才行。
所以，不管用上述哪一种方法，房价都有充足的下跌空间。从时间方面来看，咱们依然还需要 3 至 5 年才能完成房价的调整并实现反弹。
当然，很多人会说，为啥不和美国作比较呢？
咱们和美国存在巨大差异。美国在 08 年次贷危机后，很快走出了房地产下跌的困境。背后的原因在于美国政府完全押上了自身的资产负债表来拯救房地产。08 年次贷危机之后，美国居民的杠杆率持续降低，即便到今天，也远低于 08 年次贷危机时的居民杠杆率。这背后就是很多人提及的美国政府那难以承受的 36 万亿国债，因为美国政府一直在加杠杆。
要是咱们的央行能站出来，动用自身的资产负债表来救房地产，那我当然可以相信房价能在明年迅速实现调整反弹。但咱们得想想，央行会用自身的资产负债表来救房地产吗？
我觉得这个问题大家应该心里都有数。为什么咱们认为央行用自身资产负债表救房地产的可能性较小？
因为所需资金量极为庞大。据咱们测算，要把当前市场上挂牌的房源收购到合理价位，至少需要 20 万亿的资金，这就意味着政府得拿出至少 10 万亿在市场上进行收储。10 万亿是个什么概念？对应的赤字率会超过 10%。而在过往，咱们的赤字率一直维持在 3%，即便在 2020 年那个特殊时期，赤字率也仅为 3.7%。当然，咱们当前看到的消息是 2025 年的赤字率会提升到 4%，但与 10%相比，仍有较大差距。
以上就是咱们认为房价在未来会持续下跌的根本原因所在。
