大家都知道，楼市发展到今天，房子已经不仅仅是个供人居住的场所了，它还与婚姻、子女教育、落户、养老、医疗、财富等社会行为有着密不可分的关系，不夸张的说，我们这一辈子，几乎都避免不了买房。特别是打算在城市里定居的年轻人，没有房子，虽然不至于寸步难行，但困难重重总是不可避免的，比如结婚生子、孩子上学等等，这些哪个不需要房子？
但当下楼市，房价持续下行，市场信心不足，利好政策接踵而至，凡此种种，都让很多人心里不断纠结，今明两年还要不要买房？今明两年买房，是“聪明”还是“糊涂”？关于这个问题的答案，经济学家马光远一句话解释清楚了，在马光远看来，房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了，未来房子将会逐步回归到居住属性！个人认为，马光远的观点还是非常有见解的，作为一个从业13年的地产老江湖，我更是举双手赞成马光远的这番话。
为什么？我们用数据来说话。根据相关机构的数据显示，2023年1~9月份，全国排名前100的房企，销售额比去年减少了10.3%，其中，9月份的销售额更是同比减少了24.1%，这个数据用“暴跌”来形容都不过分，同时，2023年9月份，全国百城二手房，有99个城市的价格出现下跌，而且，截止到2023年9月份，已经是百城二手房连续第四个月房价下跌的城市数量超过90个。
另外，根据中指研究院的数据显示，2024年1~9月份，全国排名前100的房企，销售总额约为29699.4亿元，同比下降了38.8%，其中，2024年9月份，单月销售额同比下降了38.81%，环比下降了2.2%。从各阵营房企的销售数据来看，TOP10房企的销售额均值约为1442.9亿元，较2023年减少了31.2%；TOP11~30房企的销售额均值约为375.8亿元，较2023年减少了43%；TOP31~50房企的销售额均值约为173.4亿元，较2023年减少了46.4%；TOP51~100房企的销售额均值约为85.7亿元，较2023年减少了45.6%。还有企业规模，2024年1~9月份，销售总额超千亿的房企只有6家，较2023年同期减少了8家；销售总额超百亿的房企更是只有65家，较2023年同期减少了31家。
通过以上这些数据，我们可以很明显地看出来，2023年各房企的销售数据就已经够惨了，但没想到2024年会更惨！要知道，2024年可是利好政策层出不穷的一年，比如降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、契税减免、取消限购、取消限贷、取消限售、甚至还降低了存量房贷利率，可即便如此，2024年的楼市还是没有看到任何回暖的迹象，这说明什么？说明房地产的下行趋势已经不可逆转，想继续靠买房来实现财富的保值增值已经没希望了。
更需要注意的是，楼市的外部条件也不太乐观！首先是城镇化率。目前，我国的城镇化率已经达到了65%，接近欧美发达国家70%的水平，也就是说，城镇化进程已经逐渐接近尾声，以后农村居民进城买房的人会越来越少。其次是人口老龄化。相关数据显示，截至2022年底，60岁及以上的老年人口已经达到2.8亿人，预计2025年会突破3亿人，老年人都有房子住，不需要再买房。最后是新生儿出生率。去年的新生儿出生率只有902万人，今年预计比去年还低，新生儿越来越少，买房的自然也就越来越少了。
其实，有一点还没说，就是保障房的大量入市，比如保障性租赁住房、共有产权房等等，不可否认的是，保障房的大量入市，肯定会在一定程度上分流商品房的市场需求。
综上各种数据和分析以及经济学家马光远的观点，今明两年还要不要买房也就有答案了，个人观点，能等就等，不能等也要按需购买，量力而行！也就是说，今明两年买房，“聪明”还是“糊涂”，不能一概而论，对于有迫切居住需求的刚需来说，不买可能不现实，只要按需购买，也是聪明的选择，但对于那些盲目跟风，依然把买房当成是财富增值手段的人，那就是糊涂的选择了。对此，你怎么看？