年底，你看过人气最高的全新盘是咋样的？
连样板房都挤不进的那种。
这么牛的项目，不在天河，不在海珠，就在荔湾！！
它就是，越秀珑悦西关！！
不得不感慨一句，越秀搞红盘的速度，真的太太太太快了。
10月30日就拿下的地块，结果不到2个月就准备开盘了。
小K打听到，珑悅西关预计冬至前后开盘，据说价格会比吹风价还要有惊喜！
要知道，此前项目吹风价为318-499万，一开放就已经吸引了上千人到访，当天登记超过了100组。
按这样的节奏，该不会首开即清盘吧？
无独有偶，这两天有粉丝来问小K，珑悦西关的户型怎么样？
今天咱们继续来一份技术贴，聊聊买什么梯腿、什么楼层、什么单位？
三大亮点，预计本周末开盘
按照惯例，小K先说说，越秀珑悦西关的几个特色。
第一，货量少。
整个项目由两栋楼组成，层高为31-32层，全盘加起来才272套。
更重要的是，项目所在的老西关板块，近5年只卖出了三宗宅地，竞争不算大。
第二，“学铁商”都有齐。
从项目走去5号线/11号线交汇的中山八站，大概700米，不换乘直达珠江新城。
教育方面，项目配建的一所24班小学用地，办学主体为省一级荔湾区华侨小学。
第三，使用率高达130%。
作为吃了新规螃蟹的项目，珑悦西关的新规阳台占比从20%，上升到了30%。
主打建面约68-98平三至四空间，最新一代超高使用率，68平做三房，整个广州都少见。
对比附近在售新盘单价5-6万/平，最小接近90平，起步总价都接近500万，珑悦西关最低318万起。
想知道第一手价格消息，大家可以私下问我~
67平东南侧更开阔
1栋80平视野更优！
一期共2栋住宅楼，属于31-32层的刚需盘，总户数不多，居住密度适中。
珑悦西关的户型有三：67平、80平和98平。
其中，入门款的67平户型主要集中在2栋；98平集中在1栋。
80平户型是主力，两栋楼均有。
从景观来考虑，两栋楼的差别并不是很大，周边有居民楼环绕。
东侧的1栋80平户型，虽然不是单边位，但只要高过学校就基本没有遮挡。
2栋的82方户型是单边位，但东南方向的视野会受到旁边的小区影响，视线略微不够开阔。
西南朝向的80平，会相对开阔一些。
从景观角度，楼层也很好选：
越高越好，因为低层还是有些居民楼导致的遮挡，基本上要10楼以上才有较好的景
观视野。
特别是东南侧的方向，最好是15楼以上。
1栋日照相对最优
为了让大家更了解珑悦西关的日照采光素质，小K还专门建模做了日照模拟。
大寒日是全年中最冷的一天，常用大寒日的日照时长来研究一个楼盘的日照程度。
如果这一天你家阳台还有光照，意味着一整年都能见到太阳。
下面的大寒日日照轨迹模拟，大家可以看一下：
如果感觉不清晰，还可以看看下面的大寒日日照时长的模拟计算：
可以发现，7成以上单位的日照都超过6小时以上，也就是大半天都泡在阳光里。
很明显，1栋的整体日照情况，是最好的。
1栋两条80方的梯腿，日照时间最短也有7-8个小时。
其次是67方东南侧、98方东南侧，这几条梯腿的日照时间有6个小时以上，采光也不收遮挡。
67方西南向、98方西南向的梯腿日照也不错，日照时间有5-6个小时，但夏季可能存在西晒问题。
2栋80方东南向则受相邻楼栋的遮挡更多，相对来说日照较少。
所以，如果从日照角度考虑：
首选1栋的东南向80平户型，大寒日有效日照时长，也达到了惊人的8小时。哪怕是低楼层。
然后是1栋的东南向98平中高层；以及1栋东南向67平中高层。
排第三的则是2栋67方西南向、1栋98方西南向。第四档则是上面没有提到的。
总而言之，预算允许的话，优先选择中高层单位，采光脱颖而出，几乎全天沐浴在阳光之下。
另外，噪声也是考虑的因素之一。
这个很好选，靠马路、学校的排后面。
想要安静的朋友，可以优先选择1栋98平、2栋80平户型。
当然，我们曾实地看过，车流小，在马路边的噪声也不大。
另外现在的楼盘都有非常不错的窗户玻璃，能削弱噪声影响。
综合衡量，小K个人会首选1栋80平、东南向98平的中高层。
使用率达130%，不同户型怎么选？
接着看看户型，不同面积段分别有什么优势？适合怎么样的买家？
68平是珑悦西关的起步户型，使用率120%，实用率确实高。
空间利用相当极致，样板房只展示了两个房，房间面积偏小。
对于想摆下大衣柜的朋友，未来恐怕有些费劲，毕竟价格摆在那，比较适合年轻的上车一族。
另外的80平和98平，就相对宽敞点。
整体居住感会舒适很多，带有入户花园、双开间大阳台、LDK公区、主卧卫浴也做了干湿分离。
另外，该户型可以做到三开间朝南，主卧及次卧均在南向。
空间感非常惊艳：↓
所有户型全南向，且四开间以上，保证每个空间的采光和通风，能更适应广州的气候。
无论面积大小，都设计了入户花园，避免门外直视的风水问题，私密又增加了实用空间。
另外一个98平四房户型，面宽更长、空间感更大：↓
首先，整个LDKB大方厅，惊人地做到超40平，南向面宽超过13米。
屋内南北对流，带6米阳台，入户花园还能隔出一个单独房间。
与此同时，各户型的主卧，都拥有大平层“同款”的L型飘窗。
对于小两口或者三口之家来说，住个五年十年，甚至生了二胎都不是问题。
适合一步到位的买家。
67平户型，首选东南朝向，一来是单边位、二来看学校，视野更广阔。
西南朝向的户型要选好视野，要超过旁边居民楼，建议选择15层以上。
其他户型
首开要卖什么价？
最后，聊聊大家最关心的价格。
众所周知，项目周边的新盘不多，以力迅西关雅筑、珠实西关都荟等为主。
虽然说，越秀珑樾西关和以上几个盘的面积段，都有重叠。
但越秀不仅配建学校，有品牌背书，其户型使用率比其他项目高出不止一个等级。
目前，项目吹风318-499万，竞争力不错。
根据以往开发商的定价方式，总价有可能会比吹风价稍低一丢丢。
价格我给大家估算了一波：
目前，项目样板间已经开放，这周六的冬至前后，项目或许要开盘，咱们拭目以待吧！
家中有孩子想要读书，或者想要置换升级，或者在5号线上班通勤，都不妨来看看这个全新盘。
对了，记得加房小哥，除了1对1选筹分析，还有额外惊（you）喜（hui），这里就不多说了。