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沈阳市甘露饺子馆诉辽宁省沈阳市铁西区人民政府、沈阳市铁西区房产局房屋拆迁行政赔偿案（行政审判指导案例第27号）
裁判要旨:人民法院在审理因违法强制拆迁“中华老字号”营业性房屋而引起的行政赔偿诉讼时,对于在强拆前未进行过合理评估，强拆中也未进行过证据保全的情形，要综合考虑被拆迁人的实际损失情况确定行政赔偿的范围和标准，通过发挥司法审判职能，体现出对“中华老字号”的特殊保护。通常情况下，如果条件许可、措施可行,可以釆取比照附近地区同类房屋市场价格（重置价格）来确定对被拆迁人房屋损失的具体补偿标准。
由于两被告对原告实施的强制拆迁已经被生效的判决确认为违法,即原告申请赔偿的前提条件已经成立,在赔偿标准及赔偿数额问题上观点如下：
一是赔偿的总体标准问题，由于原告属于“中华老字号”企业，在确定赔偿数额和赔偿标准时要体现出对此类企业的特殊保护，特别是在相关财产价格无法确定时,采取市场重置价格来进行赔偿相对可行。
二是关于房地产部分的赔偿问题，由于本案请求赔偿的房产已经被先行拆除,无法委托评估机构确定一个准确的价格。本案中，原告房屋为有产籍房屋149平方米（产籍登记底卡149平方米，产权证为143平方米，应以产籍登记底卡为准），当初企业转制时遗留下来的无产籍房屋26平方米，对此，法院认为，虽然国家赔偿法以实际损失赔偿为标准，但是由于被告的强拆行为造成了原告房产实际价值已经无法准确估算的现状，再考虑到原告老字号企业的身份和已经拆除房屋属于老字号原址店的情况，以附近地区同类房屋市场价格（重置价格）来赔偿原告房屋损失就成为目前唯一可行的方案。综合考虑原告的中华老字号身份以及拆迁地区的相关房价水平，应该按每平方米10000元来赔偿原告有产籍房屋的损失。而对于无产籍房屋,是原告投资人在原来企业转制时继承下来的，在原来的国有资产转移时也进行了评估，故也应该给予赔偿，对此法院认为可以参照有产籍房屋每平方米的三分之一给予无产籍房屋每平方米3333元的赔偿（共计86658元）。因上述房产赔偿的价格实际上包含了购买房屋时所含的土地价格,故对原告单独提出的60万元土地赔偿请求，法院不予支持。对原告提出的要求原地原面积赔偿一层商业房屋的请求，法院不予支持。
三是实物财产损失赔偿问题。针对实物财产损失，原告方提出了库存物品（饮食材料）、饭店经营设备、动力电以及房屋装修损失等几项内容：（1）库存物品（饮食材料）、饭店经营设备部分。拆迁后饭店经营设备和库存物品由被告存放在其他地方保管，但是由于管理不善，造成库存物品（饮食材料）变质损坏不能再使用。对于库存物品，原告方提供了初步的证据，证明其数量和相应的价值,被告除对其中10斤辽参、30斤辽参馅有所异议外，对其他均没有异议，对此法院认为,鉴于原告提供了初步证据证明其损失,且其数额大体合理，因被告没有相应的反证，故对该部分损失71691.10元应该予以全额赔偿。而针对饭店经营设备类物品，经双方核对原告对于保存完好的一些物品已经取走（价值68045元），未取走物品经原告核对价值为179067元，原告对于取走物品认为除价值3940元的税控机和验钞机外其他均不可使用，也要求对其不能使用的物品进行全额赔偿。法院认为通常应该对物品的实际价值进行一定程度的折旧后给予原告赔偿，但是考虑到原告在其收回的物品中尚需要支出一定的修理、更换费用,那么可以对原告未取回物品按其主张给予全额赔偿，而对其取回物品不再赔偿相关的修理费用，这样实际上找平了原告的损失，在处理上也是比较适当的。（2）动力电和装修部分。原告主张其于2002年花费196310元装修，并且动力电损失589551元。对此，法院认为2002年装修到2006年拆迁时,应该考虑装修问题的折旧，考虑到使用年限等因素，本案对装修部分应该按50%折旧。而原告提供的动力电发票,经法庭核对，实为新店所办动力电发票，而对于原拆迁老店的动力电手续，原告无法提供。法院认为，动力电部分实际会有一定的损失（在涉诉房产的拆迁程序中，拆迁人委托评估机构对原告的动力电评估确定的价格为34210元），但原告要求按照新店所花费用进行赔偿没有法律依据，而原告又提供不出其他证据证明其损失的数额，故可以考虑降低装修费用折旧率，给予其装修费用80%的赔偿（157048元），其中包含了对动力电的赔偿，以补偿原告的损失。
四是经营利润、职工工资、养老保险部分损失赔偿问题。关于该部分，委托审计机构的审计结果为原告年平均净利润应为692729.86元（平均到月应为57727.49元），月支付工资额应为81781.95元,月应缴社会保险金为27436.3元,应缴养老保险滞纳金75120.59元。双方当事人对该结果无异议。被告也同意按此标准给付原告赔偿,但双方在给付到什么时间问题上分歧巨大。原告坚持认为应该以判决实际给付日期为准来核算，而被告主张原告在被拆迁位置对面所开的新店于2007年1月报税经营，该新店用的工商登记以及报税都是老店的手续，那么就应视为原告已经于2007年1月重新营业，对其赔偿应截止到该日期，即给付6个月的上述3项损失。对此法院认为，虽然原告主张其是用自有资金购置的新店,并不是用拆迁款买的，但其仍沿用老店的工商登记和报税材料，应视为原告已重新营业，故应该按6个月给付利润损失，但考虑到重新开张确实需要一定时期的试营业，在经营收益上可能不如拆迁前的正常经营,故应该多支付3个月的各类损失，按9个月给付利润损失,而对于职工工资和养老保险也应比照利润损失的计算方式，给予9个月的赔偿。
江必新主编、最髙人民法院行政审判庭编：《中国行政审判指导案例》第1卷，中国法制出版社2010年版，第142-144页