今年海淀新房供应比较多，最先验资排卡的就是大牛坊板块的新房-保利建工·嘉华天珺，接下来就是永丰南的颐海澐颂，另外还有功德寺地块已经被绿城和越秀拿下，朱房村地块还在待出让，另外，25年还有四季青、树村等地块，今年开始海淀的新房会比较多了。
上周去看了保利建工·嘉华天珺，售楼处人还是比较多的，已经开始验资排卡了，永丰南的颐海澐颂会比永丰北位置更好一些，挨着永丰南地铁站，定价也会比永丰北的嘉华天珺高一些，现在还没有开始启动带看，咱们今天先来说说保利建工·嘉华天珺这个盘，改天咱们再来具体说说永丰南的颐海澐颂。
《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房块分析。
1、地理位置及配套
保利建工·嘉华天珺位于北京市海淀区海淀区永丰产业基地海淀大悦城南侧约200米。距离地铁16号线永丰站2公里，属于海淀区永丰产业基地，该区域产业无需多言，约3KM至永丰产业园，约5KM至航天城，约9KM至中关村软件园，约10KM至上地等产业集群。
道路交通方便，有四横：北清路、后厂村路、北五环、玉河路 ；三纵：永丰路、京新高速、京藏高速。
教育：
与中关村第三小学-科技园分校一路之隔，清华附中-永丰分校，建华实验学校东校区，首都师范大学附属中学-科学城校区，教育资源还可以。
人文生态：
故宫北院（建设中）预计2025年开放，临近三山五园、崔家窑湿地公园，规划西玉河湿地公园。
商业：
步行200米可达北京第四座大悦城-海淀大悦城（在建中），预计2024年底开放，建成后将成为生态文化复合型商业新地标。此外，“悦界”主题街区，中粮E_ZIKOO智慧谷商业综合体等商业也在近旁，购物娱乐很方便。
医疗：
北京大学国际医院等生物医药科技研究机构汇集在附近。海淀北部医疗中心（建设中，入驻北医三院与海淀妇幼保健医院）。
2、项目情况
项目地址：北京市海淀区海淀区永丰产业基地海淀大悦城南侧约200米，改善盘。分东西两个区，西区10栋楼、东区16栋楼，共1276户。算上赠送面积得房率85%左右，保利拿地楼面价5.96万/平米，单价在7.7w-8.9w之间，均价大概在8.2-8.3w/㎡上下。首批开盘的是东区的除了3、4、12、13号外的其他12栋楼。
这个项目现在是门庭若市，关注度高的核心原因是8万上下的销售价，装标很高，户型非常好。还有就是海淀的新房增值保值性一直是名列前茅的。有6种户型：
88㎡的三房两厅两卫41套
99㎡的三房两厅两卫592套
118㎡的三房两厅两卫71套
127㎡的四房两厅两卫87套
134㎡的四房两厅三卫400套
172㎡的四房两厅三卫60套
项目基础信息：
『交房日期』：2027年5月30交房
『开 发 商』：保利发展控股、北京建工集团
『项目区域』：海淀区永丰产业基地
『项目位置』：海淀大悦城南侧约200米
『占地面积』：总占地约7.9万方
『容 积 率』：西地块约1.7/东地块约2.0
『绿 地 率』：约30%
『产品类型』：改善平层/洋房
『产品信息』：建筑面积约99-172m²三/四居
『产权规划』：70年
『控制高度』：36-45米
噪音方面：周边都是双向双车道，没有大路。
户型情况：
88㎡的三房两厅两卫41套
99㎡的三房两厅两卫592套
118㎡的三房两厅两卫71套
127㎡的四房两厅两卫87套
134㎡的四房两厅三卫400套
172㎡的四房两厅三卫60套
有两个样板间，装修标准真的挺高的了。
以下134平样板间实拍：
3、综合分析
该项目位于海淀永丰北大牛坊，有产业支撑，8.2-8.3w/㎡ 上下的均价在永丰区域价格也算合理，容积率1.7/2.0的改善平层/洋房，有下沉会所＋庭院，外立面几乎全是石材、玻璃铝板，大落地窗，700多万上车一个海淀新房三居还不错。
新房竞品分析：
下面这张图只是一个大体的总价范围，具体折扣以售楼处为准。
中海富华里已经是尾房阶段了，西山观复和嘉华天珺的价格段不一样，另外就是昌平的几个新房，预算低的买昌平，预算高的买海淀，其实主要竞品就是永丰南的海开颐海澐颂（据说每平比嘉华天珺多几千），毕竟功德寺和朱房村价格会更高。
到底选永丰南还是永丰北，一个是看对地铁的需求度，另一个是看价格能不能够上永丰南，还有就是介不介意永丰南板块之前停用几年的垃圾填埋场，从户型主力产品来讲，99平以下只能选保利建工·嘉华天珺，这个价格预算以上可以看看永丰南和功德寺。
134平的就会和永丰南、功德寺产生竞争了，功德寺价格肯定高不少。
再说缺点：
说缺点的话，就是距离地铁2公里，稍微远了一点，这个看对地铁通勤的需求了，另外就是大牛坊板块回迁房多一些，我专门去工地看了一下。
好了，关于保利建工·嘉华天珺的分析就是这些了。
《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。