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今天，房哥装修系列推文上线，挑选西安最具代表的12个小区，从复盘开始，再到装修方案，交房报告，二手行情，帮助小区业主系统梳理，给出自住，置换，装修建议。
12个小区分别为：绿城海棠三章、保利天珺、招商云墨、中粮大悦未来城、金茂璞逸曲江、曲江星河湾、保利天瓒、铁建越秀樽樾、龙湖云河颂、绿城紫棠苑、招商西安玺、保利云谷天汇
几乎是2024年西安各区域的热门头部社区，今天更新，绿城海棠三章！
海棠三章
上月初，数据机构克尔瑞统计了24年1-11月西安TOP20小区销量排行，绿城海棠三章在第一个，总共卖了约52亿，成交均价25610元/㎡。
有人看到的是排名，我看到的还是高新隐藏的大佬们，遥遥领先的钞能力。
（23&24年销量排行对比）
以前总说西安“有钱人”都在曲江，属实是误判了，曲江虽富，数量少，高新次之，中产众多。
（绿城全运村荷风苑实景）
而在上一年，同期业绩过50亿的还是万科东望和绿城全运村，开发商整体业绩下滑的同时，刚需已被抛弃，改善成了主场，这个角度看，24年才是西安改善的元年。
海棠三章的履历是比较简单的，2018年，西安最大的经适房鸿基新城迎来绿城接手，赶在房价跳涨时间，又是科技四路腹地，谁拿到地，谁不愁卖，东边的保利天悦，摇号热情有目共睹。
（绿城海棠三章）
但接手经适房再到商品房开发拿地，中间的时间是漫长的，绿城先盖了限价房春风心语，交房后，23年4月商品房摘地，取名海棠三章。
从18年到23年，西安房价的普涨时期已经结束，二手房降价，新房平销成为普遍现象。
高新虽不是五年前的抢房局面，但凭借头部区域的吸引力在，有新房还是不少人在看。
海棠三章拿地四月，首开九月，和今年保利融合区一个月的速度比有差距，但也算快的。
据对外的数据显示，第一次开盘去化率93%，业绩6.1亿，有行业人总结的原因为绿城号召力，高新地段，以及稀缺产品，不知大家怎么看，我说说我的想法。
神盘养成
壹
所谓品牌，绕不开的绿城
进入23年以后，西安能选的开发商已经不多了，融创，恒大、中南、金辉、阳光城、正荣、阳光城、金地等老牌民企，在三道红线影响下，要么销声匿迹，要么忙着保交付。
对于买房的人，经历过延期交房，停工保交付的阴霾，不敢买，也不敢选，留给市场的选择，无非央企，国企，大家叫得上名字，敢去下手的，无非就是金茂，中海，中铁建，招商，华润，保利，绿城，中粮等几家。
看似很多，但放在某一个小区域里，几乎没有，绿城在软件新城以东拿地的时候，周边南飞鸿，高科，紫薇，金泰，天地源几家，没有太能打的。
而软西的保利天汇，云谷天汇，要么太大，要么太小，很多人在东西两边犹豫。
彼时的高新三期，陷入对未来兑现深深的担忧之中，求稳先看软件新城的论调得到大众认可。
西安的众多区域里，曾经大开发商最少的也就是高新，除了天地源，紫薇，高科外，只有保利和万科，现在来了个全国出名的绿城。
（绿城全运村甘棠苑实景）
你说23年市场不好，绿城进场的时机又很对，全运村在港务区都被捧成神盘，在高新买房，房源供应有限，谁饶的开绿城？
贰
所谓地段，求稳自住第一
再说地段本身，围绕软西，软东的争议一直存在，前者产城融合区，企业，从业人数稳定，住宅少，原本是很多投资人首选，结果鱼化寨拆迁后，原来14平方公里，一下子扩到24.4平方公里。
（丝路软件城范围）
软件新城稀缺的属性不再存在，加上二手房背刺，大家心态也皮了，干脆自己住。
保利天悦，万科国宾的二手房业主心态还在爆炸，二手房30000+老产品，因此绿城三章四代住宅出来后，很多买二手房的，来了这里。
软东就是住宅为主，三环之内，没有什么稀缺性，没有投资逻辑，只有自住需求，挤过来买新房，纯属二手房太飘了。
你说地段决定，软东算好地段吗？答案千人千面，但目前的城市界面，房价西安头部，观感普普通通，到处都是住宅工地，也都是高新系的学校。
那为什么有不少人来软东买新房？为听到的答案有如下几种，前提都是奔着高新的大招牌来的。
1、高新三期前景未知，开发商自己先降价，二手房折价卖，不敢买。
2、软西挺好，但要么太贵，要么太大，超预算，严重超预算。
3、丈八北路挺好，但一想到300万，只能买天悦的小三室，不甘心。
4、高新人都住三环内，三环外是啥，我妈在科技路住，不能太远。
清一色，都是高新人的自住逻辑，如今软东的成功，海棠三章，天瓒卖的这么好，和当下买房人的避险心态不无关系。
让我想起以前相亲找对象的经历，对方重要要求就是稳定，稳既代表上限不高，也代表下限不低。
如今的软东，不就是这个处境，投资买房的少，自住的刚需都在二手，改善选择困难，离家近，选大牌，成了最稳的选择。
叁
所谓稀缺产品，首个四代住宅
论小区的包装水平，绿城说第一是有底气的，从全运村一、二、三期交房开始，在当时市场，这都是颜值极高的社区，西安人买房是颜控，外立面，景观更是大头，也是绿城很擅长的。
（绿城西安馆实景）
在鱼化一路和科技五路丁字口，绿城做了实景的西安馆，论占地面积，精致程度，绿化素质放在西安售楼部里，也是数一数二，作为营销道具，更是屠龙刀的存在。
（绿城西安馆实景）
一进门，高大植被，小桥流水，精致摆设，高端感扑面而来，纵然海棠三章所在地需要再坐摆渡车过去，但对于高新住老房子多年的人，这看实景园林，着实提升了好感。
海棠三章分三个地块，从北到南，面积越来越大，绿城擅长的外立面和景观也在这里落地，汉唐风韵的大门，大面积的中庭景观，水景，连廊组合在一起，观感高级。
看完海棠三章的实景后，再看旁边国企的售楼部，有人就挪不动道了，果然买房和相亲一样，嘴上说随缘，其实都看脸。
（143㎡户型示意）
户型上，算高新第一个四代住宅小区，南北错层露台，有不少的赠送面积，尤其是最卷的143㎡做了好几个户型。
户型细节部分中规中矩，众所周知，三章的核心卖点还是花花草草，颜值第一，抓女主人欢心，男的研究户型细节，但没有决策权。
（绿城摘地位置示意：来源：西安地产视线）
三章的成功业绩，也促使绿城在软件新城继续拿地，后续的四章，五章都在路上，四章-熙海棠的名字已经公布。
是不是全运村后，绿城在西安的另一个神盘，有待观察，但确实有不少高新人买了绿城的房子，这是事实。
房哥有话
西安的买房历史上，能被冠以神盘知名的小区挺多，熟悉的中海曲江大城、保利天悦，绿城全运村，华润未来城市等，本质上都是吃了房价红利。
即拿地早，地段好，有学区，价格低，房价上涨，转手套现，但随着地产进入下行期，神盘的养成就不太容易。
要么是赶上好时候，比如中海学仕里，学校摘牌前，要么是赶上周边没对手，比如海棠三章，天时地利人和缺一不可。
而对于普通买房人，不用纠结这些，开发商卖的好，盖得好，交的好，住的放心，已经是不易的事儿，什么神盘不神盘的，都是情绪。
是谁，买走了海棠三章，你身边有小区业主吗？评论区聊聊你们的买房经历，这个系列会陆续更新小区的装修方案，户型研究，交房实景，二手房分析等，欢迎海棠三章的业主添加小助手关注。
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作者：寻香行
三章业主，认识一下