周末万人排队看房、社群里的讨论热度一波又一波。
上一轮保障房有这样的关注度，还是在2022年底、2023年初可售人才房项目刚开始配售时。
这次，同样是保障房的“新物种”，随着深圳终于有项目落地，市场对共有产权房的关注度骤然升高。
启动申购仅10天，据了解，首个共有产权房项目珈誉府5区已有超6000批家庭申购，申购比达到1:3.5！
这是什么概念？
梳理今年可售型保障房申购情况，珈誉府5区的申购人数刷新了今年的记录。而且，申购时间还没截止，意味着这个数据有可能还会往上增长。
为什么能有这样的热度？从价格、配套到品质，这个项目都很能打。
论价格，商品房直接打5折住珈誉府；
看配套，散步圈内的“三大件”都是超配：学区是深外宝安学校、11号快线塘尾站就在附近、未来还有约50万㎡壹方商业。
要繁华、要效率、要优质教育，通通都能满足。这些配套如果放在普通商品住宅里，都是TOP级，谁看了不心动？
再论品质，鸿荣源开发的住宅项目，市场有口皆碑。
更重要的是，根据配售公告，项目将于明年交付，比起商品住宅普遍要等1-2年，这批共有产权房今年买，明年就能住。
▲珈誉府排队看房 | 视频截图
热是真的热，而买房人对于这一住房新物种的疑问也是真的多。
通过网友在留言区的提问，我们发现，买房人对共有产权房的问题主要集中在3点：
1、对共有产权这类住房的疑问，包括但不限于上学问题、流通问题。
2、深圳目前存在的3类可售型保障房，如何选择？
3、单价2万+买沙井共有产权房，真的值得吗？
为此，我们梳理了可售型保障房的相关资料，并且通过咨询教育局、深圳住房保障署等部门，希望能够为大家解惑。
对于共有产权房
买房人有哪些困惑？
梳理深圳17年来保障性住房体系的发展，“共有产权住房”字眼首次出现，是在2022年1月《深圳市住房发展“十四五”规划》中，当时的共有产权住房包括安居房和可售型人才房。
2023年1月，《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》发布，真正的共有产权住房出现；同年7月，正式文件落地，原则上不再建设安居房和人才房。
对于共有产权房，有人觉得真正回归到“保障居住”的范畴，也有人担心跟购买商品房或者其他可售型保障房不同权。
我们也整理了买房人最关注的5个问题。
申报门槛。
根据相关配售公告，共有产权房的申购门槛比安居房和可售人才房宽松，不需要在轮候库排队，也没有学历要求，最基本的要求是申请人为深圳户籍、社保在缴、无房。
入学积分。
购买共有产权房，买房人只拥有50%产权，入学能跟购买商品房的同权吗？
为此，我们咨询了宝安教育局，得到的回复是，购买共有产权房的入学积分跟购买商品住宅的一样。
根据宝安区2024年秋季义务教育新生入学指引，按照公办学校积分入学的规定，基础积分为：
宝安户籍、学区购房：积105分；
深圳其他区户籍，学区购房：积100分。
流转问题。
此前提到购买共有产权房，很多买房人的抗性在于，由于无法拥有完全产权，相当于一次性把房租交给开发商。
根据《深圳市共有产权住房管理办法》和配售公告，可以明确的是：买房人能够保住本金，甚至有一定的升值可能。
持有5年内，可以申请收购，政府按原价收回。
满5年后，可以申请收购，拿到三年期定期存款利率的利息；也可以转让给符合条件的第三方，价格由双方协商转让价格，第三方的基础要求同样是深户+社保在缴，大部分的刚需家庭都符合，也不用担心后续有价无市。
继承问题。
12月6日上午咨询深圳住房保障署，得到的回复是，子女可继承购房人所购共有产权房的份额。
共有产权房已“绝版”。
有网友想了解深圳共有产权房项目清单，以及在其他区域的分布情况。
目前深圳已明确的共有产权房只有3个项目，加起来只有4786套，都在宝安沙井片区。除了已启动申购的两个项目外，还有一个同属于珈誉府，为珈誉未来花园，共2328户。
可以说，比起已配售超过万套的可售人才房，和供应量更大的安居房，共有产权房才是真“绝版”。
后续接力的将是配售型保障房，目前深圳已有10余个项目在建。
虽然配售型保障房申购细则未出台，但住建部相关司局负责人去年底接受新华社采访时透露，根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售，从最困难的群体做起，逐步拓展范围，且明确要实施严格的封闭管理。
参考《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，配售型保障房退出时如果申请政府回购，回购价格按原价每年扣减1%计算，如果转让给符合条件的第三方，售价不能高于原价格。
3类可售型保障房对比
除了对于共有产权房本身的疑问外，有在安居房轮候库内的买房人在纠结怎么选。
“一边是完全产权，一边是一半产权，但心水的安居房还没配售，怕错过共有产权，后面因为排名抢不到安居房；又怕买了共有产权房后，万一安居房那边我能排得上号选房呢？”
当前深圳可售型保障房有3种：共有产权房、可售人才房和安居房。
多数买房人的纠结在于，共有产权房价格便宜，但无法取得完整产权，可售人才房/安居房为市场价6折/5折，但持有10年可获得完整产权。
“取得完全产权”对大部分买房人的吸引力是巨大的。
我也建议，在同等区位条件下，如果在轮候库内，优先选择安居房；否则，优先考虑地段和配套。
梳理今年配售的安居房和可售人才房项目，分化情况很明显。
宝中安居房“日光”，但多个地段偏僻、配套欠佳的项目认购并不理想。
难道是轮候库内的买房人不想薅羊毛吗？
并不是。
而是他们更清楚选购一套房子意味着什么，意味着新生活的铺开，如果周边缺乏配套，谈何新生活？
从这个角度再来看共有产权房，你或许更清楚，你到底为了什么而买单：
选择一个配套较完善的共有产权房，享受真实的、具象的生活；还是选择一个配套和居住环境不那么理想的、但拥有完全产权的安居房/人才房？
事实上，从另一个层面来看，买房人看似只能拥有共有产权房50%的产权，实则拥有100%的实际使用权，政府让渡了属于它的那部分使用权。
最有力的例子就是积分入学。
根据规定，宝安户籍/非宝安户籍，在学区内购房且房屋产权份额≥51%，学位基础分才能达到105分/100分。
而购买共有产权房，只有50%产权，但能享受与完整产权同等的积分。
这批共有产权房源的落地，对于深圳刚需群体实则属于「大礼包」。
单价2万+买沙井新房
值不值得？
如果对共有产权房的种种疑虑陆续打消，那么，只剩下一个问题了——
2万出头的单价买沙井，到底值不值得？
以珈誉府5区共有产权房项目为例，我们来分析一下。
价格层面。
珈誉府前期商品房备案均价约5.5万/㎡，共有产权房配售均价约2.37万/㎡，是商品房均价大约5折。
横向对比沙井片区的其他可售保障房项目，近两年只有一个可售人才房和一个安居房项目供应，配售均价分别约3.05万/㎡和2.42万/㎡，比珈誉府5区的配售均价高一些，周边配套也有待完善。
其中，人才房只剩余86套房源，且已截止申购；安居房项目已售罄。
再看配套。
我们常说的买房三件套：地铁、学校、商业，珈誉府5区所拥有的，都是超配版。
项目靠近11号线塘尾站，百度地图测距，从小区到地铁站C口的直线距离大约是450米，从整个珈誉府的规划图来看，未来将穿过商业直达地铁口。
11号线是深圳首条地铁快线，从塘尾站出发，4站到机场、6站到宝安中心、7站可以直达前海。
家长们更关心的学校，也不用焦虑了。
珈誉府规划有3所幼儿园和1所九年制学校，深外宝安学校位于项目北侧，根据宝安区教育局2024年学区划分，珈誉府学区正是深外宝安学校。
此外，北侧的九年一贯制教育用地学校，拟建深外宝安学校南校区，效果图已经出来了。
（学区划分、入学条件、招生计划等均以教育主管部门颁布的政策和学校的通知为准）
商业这块更不用说。
约50万㎡壹方+奥莱商业已经进入建设阶段，依然由鸿荣源自持运营。
以后下个楼就能逛街，跟朋友约个饭都不需要跑远了 。
单价2万+买在沙井，享受这样的配套，难道不值得吗？
预算有限且符合申购条件的刚需，如果想买进沙井，如果希望在短时间内就可以享受到更完善配套，共有产权房或是你们最好的机会。
申购时间到12月15日截止，如果心动了，就去现场看看，然后准备资料提交认购申请。
P.S．有网友反馈，可能是申购的人数太多导致系统特别卡，建议别等到最后一天再来行动，我怕你没赶上。
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