文/十一弟
今年，北京房企销售榜单上，最大的赢家是中建系。
销售排名前十的开发商，中建系就占了三家——
中海地产、中建一局旗下的中建智地、中建三局旗下的中建壹品。
在北京楼市，无论是销售规模，还是行业排名，中建智地都打破了纪录。
到上个月，中建智地已经在北京卖了198亿，排在第六位。
今年，中建智地的销售业绩，实现了大跃进——
去年，它在北京的全年销售额，还不到178亿，市场排名第十位。
距离跨过2024年，还有一个月时间，中建智地提前反超了去年的销售规模。
北京楼市的带头大哥，依然是中海地产——
今年前11个月，中海在北京的销售额大约424亿。
而去年同期，它的销售规模已经冲到了524亿，今年整整少卖了100多亿。
尽管中建智地与中海的销售体量，有着断层式的差距。
但在销售增长上，中建智地确实赢了气势——
连带头大哥的业绩都在滑落，但中建智地还在大踏步地逆势增长。
中建智地是大央企中建一局旗下的房地产业务平台，大举重仓了北京楼市。
十一弟算了下，这几年光是拿地，中建智地就在北京砸了300多亿。
今年在北京，它有两个王炸项目入市——
北京宸园、中建璞园PARK。
今年十月份，这两个项目选择同一天开盘。
开盘以后，中建智地对外发布了两张红得发紫的海报——
其中，北京宸园当天卖了61.5亿，中建璞园PARK卖了22亿。
这两个项目加起来，开盘当天的销售业绩，就超过了83亿。
今年前九个月，中建智地在北京的销售额，还不到98亿。
但到了十月份，它的销售额立马站上了167亿，一个月卖了69个多亿。
按照中建智地公布的北京宸园、中建璞园PARK的开盘数据，这两个项目入市当天的销售额，就贡献了今年它在北京四成以上的销售业绩。
今年六月份，北京朝阳区把位于酒仙桥、孙河、中关村朝阳园北区的三块地，打包在一起挂牌出让，起拍价112亿。
最终，中建智地以底价摘牌。
只用了四个月时间，由酒仙桥地块开发的北京宸园、孙河地块开发的中建璞园PARK，就取证入市了。
靠着高周转，中建智地拿地四个月后开盘，快速完成了抢收。
从今年十月份开盘到现在，已经整整过去了两个月时间。
这两个热销项目的销售业绩，早就该反映在网签数据上了。
十一弟抱着好奇心，在北京住建系统查了下北京宸园、中建璞园PARK的网签数据。
结果，大跌眼镜——
其中，北京宸园一次性推出了14栋住宅楼，总共606套房。
到现在，项目网签了186套房，去化率三成左右。
北京宸园的网签面积不到3.2万平米，成交均价11万/平米出头。
这样算下来，开盘卖了整整两个月，北京宸园的销售额大概35亿。
开盘价在11万/平米以上，总价最高需要3200万，最低也要1500万。
按理来说——
作为一个豪宅项目，开盘两个月，三成左右的去化率，也算是差强人意，摸到及格线了。
不过，中建智地的营销造势，确实太能吹了，预期太高——
开盘当天，北京宸园对外鼓吹的销售业绩，高达61.5亿。
现在的销售额，只相当于开盘业绩的六成左右。
相比销售业绩，网签数据有一定的滞后性。
但开盘两个月时间过去了，网签数据就算再滞后，也差不了二三十个小目标。
只能说，北京宸园红得发紫的开盘喜报上，中建智地确实注水太多了。
拧干脱水以后，四成的销售业绩都蒸发了。
还有中建璞园PARK——
今年十月份一次性推出了15栋住宅楼，总共298套房。
到现在，中建璞园PARK网签了84套，去化率不到三成。
十一弟算了下，中建璞园PARK网签面积1.3万平米，成交均价7.3万平米，销售额还不到10个亿。
而项目在开盘当天公布的销售业绩，高达22亿。
也就是说，中建璞园PARK目前在网签系统的销售额，只相当于开盘业绩的四成左右。
中建璞园PARK那张同样红得发紫的开盘喜报，含水量比北京宸园还高。
到现在，卖了整整两个月，中建智地今年在北京推出的这两个王炸项目的销售额，只有45亿出头。
相比开盘当天公布的83.5亿销售业绩，几乎缩水了一半。
不要假装很热销，因为网签结果不会骗人。
没有网签，就没有销售回款。
大红大紫的海报上，吹吹打打的热销，挤干水分之后，实际成交打了对折。
看来，在这些房企销售榜单上——
无论销售额，还是座次排名，大家的江湖地位，原来都是自己给的。
只要胆子大，敢吹、敢放水，销售业绩张口就来。
抢房、日光、售罄，想要多少，掂量着自己报、自己填。
开盘业绩，其实掌握在制作热销海报的出图设计师手上。