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再有两天，北京丰台区万泉寺“王炸”地块就要诞生卖家了。
然而，就在这个当口，它的隔壁又有新地摆上了土拍货架。
12月9日，西南郊冷库及周边改造项目FT00-2404-0005地块，进入用地预申请，受理时间为2024年12月9日-2025年1月7日。
它的起始价40.08亿元，未设地价上限。
这是今年北京第四块不设地价上限的地块。首个是万泉寺FT00-0613-0024地块。
价高者得，正在成为北京优质土地拍卖的新趋势。如：昌平区北七家镇CP01-1503-0002、0008、0009地块；海淀朱房村0029、0030地块，已经在土拍架子上。
到底它们的价格会拍到什么程度？
万泉寺24地块是个先锋，12月12日下午3点以后见分晓。
打开北京市地图，新申请的西南郊冷库05地块和万泉寺24地块实在太近了，直线距离约300米。
如此近的位置一前一后推出，本已内卷严重的丰台楼市，在土地供应上继续加了一把火。
既然它们靠得那么近，就离不开作比较。
一、门槛高低之分
西南郊冷库05地块：用地规模2.74公顷，地上建筑规模约6.92万平方米，纯宅地，容积率2.52，控高80米。
万泉寺24地块：用地规模6.37公顷，地上建筑规模约17.83万平方米，纯宅地，容积率2.8，控高80米。
很明显，万泉寺地块面积是西南郊冷库地块的2.3倍，容积率也更高。但前者的起拍价110.54亿元，是后者的2.76倍。
两个地块相比，各有千秋。但从地产开发的角度看，西南郊冷库05地块显然门槛更低，会更受欢迎。
二、祭祀台成硬伤
从地块走向看，西南郊冷库05地块接近长方形，东西走向，正南正北，楼栋好排列；而万泉寺24地块不是很规则，北宽南窄。
万泉寺24地块很特殊，中央有一处家族墓地的祭祀台基遗迹，狭长，东南30度走向。
北京市考古研究院称它比较罕见，是明代葬俗的重要新发现。既然这个祭祀台是几百年的古迹，万泉寺24地块必须保留它。它会影响楼栋的排布，如果购房人忌讳祭祀台，就不用考虑了。
相比较而言，西南郊冷库05地块很纯，没有文物。
不过，万泉寺24地块南面有一条丰草河，更适合散步休闲。
三、被铁路包围
万泉寺24地块和西南郊冷库05地块都不临近地铁，前者离地铁房山线和16号线东管头南站约800米。
但它们有一个共同的特点：临铁路。
万泉寺南面约40米处是京沪线，朝东北方向延伸；西南郊冷库05地块东面100米是京九铁路，北面250米是京沪线。
综合来看，这两块地都在地块交汇处，噪音很大。如果非得做个比较，万泉寺地块第一排受铁路影响最大。
在交通上，虽然万泉寺24地块更靠近二环，但西南郊冷库05地块出入更方便，离三环只有200米。
四、市场空白点
这两块地的周边有四个豪宅，大多进入尾盘销售阶段。
以万泉寺24地块为坐标。
西北1公里的端礼著，2022年6月份取证入市，共406套109-180㎡三居至四居户型，截至10月31日，网签359套，去化率约88%，成交均价11万元/㎡左右。
南面500米的北京瑞府，2022年6月开盘，总计550套房源，130-194㎡三居至四居户型，目前网签534套，去化率97%，成交均价9.84万元/㎡。
向东2公里的北京悦府，总计639套房源，主力111-199㎡三居至四居户型，另有20套225-332㎡复式，以及10多套120㎡以下两居产品。目前累计网签602套，去化率94%，成交均价10.98万元/㎡。
西南1.5公里的懋源璟岳，目前在售现房，建面约465-590平联排，总价约6500万-9000万元/套。
五、谁揽入怀中？
一块好地出来，传闻就紧跟而来。
有关万泉寺24地块，至少有三个主要的竞争对手：负责一级土地开发的首开、已成功在该板块操盘过两个豪宅的华润置地，以及近期与丰台频频互动的中海地产。
10月27日，中海集团董事长颜建国与丰台区委副书记、区长初军威再次见面，双方签署签署合作框架协议，力争在丰台区打造重大标杆项目。
有关西南郊冷库05地块，相信争夺者会更多。
但不论谁来拿？都要认真研究下丰台楼市的现状。这里的地价正在往低走。
好在，丰台区拿出了诚意，把缝差拉大，产品规划的尺度更松了。
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