作者|罗乾波
出品 |波哥看楼市
波哥观察：
东方楼市的病，西方治不了。
近年，楼市的变化或许是牵动众人最大的要素了，热时疯狂，冷时彷徨。
毕竟，大家近7成的资产和财富沉淀在房产上了，更影响着企业发展的命运和经济的整体走向，一直以来在其跌宕起伏中，让人欢喜让人忧。
这，已是不争的事实。
如今，国内外局势更加复杂多变，以往很多的经验、模式、手段等似乎失灵了，也让国内的楼市显得更加扑朔迷离，市场上的声音，也变得比较的纷杂。
据波哥看楼市观察，针对近期楼市的局部热点等情况，业内大致主要出现了三类不同的观点：
一是，认为复苏的“信号”。11月百城二手房价格打破7个月全跌局面，而一二线新房价格环比分别上涨0.69%和0.33%，重点30城新房成交面积达年内新高，同比增加20%。
二是，认为房企依然“颓势”。11月全国百强房企销售额同比减少9.46%，比10月减少18.62%。
三是，高盛的悲观“预言”。2024年国内房价面临再跌20%—25%的风险，房价将在2025年企稳，2027年平均上涨2%。
简析：
上述三个观点及其数据，虽各有所指，但具体上，也可综合反映出楼市大局的主要变化特点：
其一，实际上，前面两点皆是局部性的信号和变化，同时亦整体表达出全国楼市，在一系列救市政策刺激下，有了一定的向好的发展态势，复苏的迹象在发生中。
但是，说全面复苏还言之过早。
其二，高盛仍然悲观，他们参照的还是国际经验型数据得出的一个判断。
为什么这么说？
大家可以参考一个数据——据中信建投发布的最新研报，海外五个国家（美国、日本、俄罗斯、西班牙、泰国）的房价下行周期普遍在5至10年左右，跌幅大约在20%至40%之间。参照这一经验，中国房价已经下跌了近三年，跌幅接近15%，因此有望在2026年前后迎来止跌回稳的阶段。
但是，这种判断，到底是否适用中国楼市，目前还很难说，仍需观察。
因为，当前楼市内外的不确定性因素太多了，这些机构也会出现雾里看花的情况，都当不得真，看看得了。
最终，还是要靠我们自己的战略定力、决心，和有效的动作。
另外，这里，有一点需要说明一下的是——很多机构拿出的那些数据，基本都是以前的历史性数据，是对过去经验的一个总结和归纳。
但是现在，整体国际正发生巨大的变化，很多数据存在的周期、环境等产生了急剧的改变，过往的经验数据都面临着新的困境，大家都处于一个在不断变化的新世界中，早先的经验数据又能有多少的价值呢，最多是一个参考或安慰罢了。
好吧，在此关于其他方面，就不多说了。
实际上，今天本文标题所界定的问题，分解一下，就是两个主要问题：
1、国内的楼市，还能全面回暖吗？
2、国内的房价，还会下跌25%吗？
这两个问题，本质上都讲的是一回事，但在细部上有较大差别。
“止跌回稳”，这已经是国家的大目标了，其中的“止跌”，涉及量和价两个方面的止跌——量，影响规模；价，关乎价值。
这里，二者有一个简单的四象限关系：
为了有效阐述，和根据目前国内楼市的发展态势，下面我们先来建立一个简单的分析模型，如下：
如上图所示，在量价的二维结构内，当下，国内楼市整体上正处于第三象限向第二象限变迁的过程中，上面的两类数据，基本可以反映出这一点。
据波哥看楼市观察：
相对而言，量的问题，在目前比价格的问题更加严重，库存7.3万亿平方米，才是当前最急需要去化解和破解的首要问题，因为价格的稳定性更容易守住。因为从市场终端来看，经济大盘并未出现严重的问题，个体对资产的价格和价值，都一直在坚守，波动并不太大，毕竟，这对关系每一个人和家庭财富值，市场终端自然有自己的防火墙和相应的壁垒。
再者，去化量的僵持和萎缩，会快速传达到土地和投资端，最后必将导致整个产业链条难以有效运转。
房屋存量高企，不可能有效推动投资端的变化，这是一个十分浅显的道理，无需多言。
再退一万步讲，假设国内的房子价格全部跌到1000元每平米，就会激发出大量的购买力吗？
这并不见得，因为一旦发生这样的事情，必然会引发更严重的抛售潮，那就是另外一种景象了。
故而，在合理的范围内，市场终端和民众，绝对不会无限制地压低售价，因为，这对他们没有任何好处，只能适得其反。
所以，从这一朴素的角度来看，价格的稳定，比量的稳定更强，卖不动的时候，自然会考虑降价，这是人性；但是，你要他免费送给你，也基本不可能，这也是人性。
也因此，波哥看楼市觉得，很多人都把价格在一定阶段内的降低视为洪水猛兽或恐慌，就显得很矫情和惨白了。
而且，现在国内楼市的情况，也并不是缺少价格层面的合理支撑，而是有价无市。
这是什么意思？
倒推过来，依然是卖者如云，新购买力匮乏所导致的。
也就是，量的累积过多，而逼迫市场终端去以价换量，这是市场自动有效调节的必然。
简而言之，量的淤堵，我们认为，才是当下楼市的核心症结所在。
同时，在上述的三个数据中，房企销售业绩的下滑，也并没有那么悲观，综合起来，还是“量”的问题在影响，由于考虑到价格和交房保障等，很多人选择了二手房，而让新房市场的销售出现了一定程度的下滑。
实际上，这也可说明两点——
首先，量的影响太大，这包括新房和二手房，也包括客户量；
其次，则是新房和整体市场的价格，并没有受到那么非常严重的冲击，有其合理的边界和防守。
因此，高盛从价格继续下跌入手来判断明年的企稳，很难经得起推敲，因为，只要巨量的库存没有得到有效的消化，楼市的大趋势也不会有效扭转。
为什么，最近深圳等城市能跑起来，仅仅是价格大幅下跌的原因吗？
完全不是这样。
主要是市场信心有所提振，楼市库存去化周期下降所导致的，当然还有城市的因素，这总结起来，就是“量在价先”的真实表现。
如果只考虑价格和城市层面的因素，那么为何深圳旁边的广州，却那么不理想呢？
在相邻的两个一线城市，其楼市态势完全是两码事，不值得我们思考吗？
这只是价格高低的问题吗？
对此，大家可以去深度思考一下。
其本质差异就是一点——没房子卖了，和一大堆房子等着别人去买，其中的境况肯定不同。
俗话说，物以稀为贵，其价格自然会提升；反之，即为物以多为贱，如此而已。
再打一个简单的比方，假设市场上有500个差不多的李子柒，你还会李子柒的视频好看吗？
基本都会呕吐了。
好了，不扯多了，有鉴于此，波哥看楼市独家认为，那些只会简单堆砌数据和只拿价格来说事的人和机构等，虽然看出了一些问题，但基本都在空中飘着，迷乱了自己也迷惑了他人。
综上，今天本来是想主要去观察楼市回暖和价格下跌的问题的，可是在思考和写作过程中，波哥个人觉得这两个问题都不尽然，颇有点“白毛浮绿水”的清浅的感觉，不是那么回事，故而，有了一些新的想法，今以本文简述之，以供各位大咖批评指正。
因为，我们认为，众多政策已经深刻表明，对国内楼市的价值和走向，基本都在“红掌拨清波”了，早就破除了许多的迷雾，慧剑频出，有效消解了许多的寒气和冰霜，距离楼市回暖的进程会越来越近。
个别境外蛮夷所讲的什么价格再跌25%之类的言论等，基本都是西方的诸如鸡蛋+牛奶+面包的早餐吃多了的缘故，并没有搞懂中国人的早餐会有那么多的变化，和缺啥补啥的传统模式。
比如，在鸡蛋方面，我们有当归蛋、甜酒冲蛋、荷包蛋、水煮蛋、天麻蒸鸡蛋等各种不同的方式，这是西方人很难理解的了的。
最后，简单归纳一下：
中国楼市，必然会逐步好起来，渐渐回暖，将是一个大趋势，虽有困难，然并未伤及根本，其内在源动力依然强劲；
假如，价格再跌20—25%，在我们整体大局面前，也就那么回事，最后去库存必将迎来新的局面。
近期，最近波哥拜读了好几篇文章，都提到了价格下跌25%的问题，在上面的高盛之外，还有一位网友天天在加拿大混的，基本都把中国房价再跌25%看成了一个天大的事情，其实，在波哥看楼市看来，这都非常的可笑。
按上述高盛的观点，再跌25%，也就是40%，还有60%的价值在里面，并没有旅居加拿大那位朋友所说的那么夸张，他好像觉得中国的资产价值天塌了一样，小题大做，还是回来多吃几顿中国的早餐吧，不然会在加拿大丢中国的脸。
至于高盛的观点，就更值得深思了。
最后，按上述分析模型，波哥看楼市认为，借助局部的热度的有效扩散、慢慢带动其他各区域层级城市的提振等，中国楼市总体逐步走出当前的阴霾和寒冬，可能要耗费一点时间，但在举国上下的众志成城下，从第二象限向第一象限变化，将是必然，也不会太遥远了。
找准了病症，开出了合理的药方，不为某些似是而非的外部声音所惑，科学望闻问切，治大病如烹茶煮鱼一样，需要的只是文武之火等方面的不同而已，有效调理，培元固本之后，必定会龙精虎猛，活力四溢。
说白了就是，中国楼市的问题，只有“中医”才能彻底根治，“西医”那种仅依靠仪器、动不动就割肉或截肢的模式，其内里并不适合中国。
对我们而言，在确认的病症下，最后，皆是药材配伍、剂量和火候的问题，并没有那么复杂，一切都可以逐步调理过来。
故而，国内楼市的逐步回暖，必然会出现。
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