陈伟奇个人社会职称
政协茂名市电白区第二届委员会委员
贵州省茂名商会执行会长
振兴电白广州联谊会常务副会长
西南政法大学法学博士
西南政法大学中国法文化研究传播中心研究员
广东盈隆律师事务所 副主任
广东盈隆（贵阳）律师事务所管委会主任
盈隆法律研究中心主任
中国广州仲裁委员会仲裁员
广州市司法局调解专家
建设工程合同纠纷专业律师
工程案件律师
广州大学不动产研究中心研究员
茂商新媒体平台“茂名故事馆”、“商讯0668”常年法律顾问
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。（原《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条）
《民法典》第八百零七条之规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” （原《中华人民共和国合同法》第二百八十六条）
根据上述法律规定，在发包人欠付承包人工程款时，承包人有权请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿权。但是，如果发包人不是土地使用权人的情况下，承包人还能否主张优先受偿权？
让我们通过解读最高人民法院的案例来进行分析。相关案例：（2021）最高法民终885号。
2011年4月，辽宁省发改委对丹东市发改委下发《关于口岸工程项目建议书的批复》，批准项目建设。
2013年1月，辽宁省人民政府形成《省政府业务会议纪要》，认为该项目意义重大，要求加快工作步伐。
2015年1月，国务院下发《关于同意口岸对外开放的批复》，同意口岸项目开发建设。
2013年3月14日，某甲物流与某乙建工签订了一份编号为HG2013-001号《建设工程施工合同》，约定：发包人为某甲物流，承包人为某乙建工。
2014年3月11日，某甲物流与某乙建工签订《补充协议（二）》。
2014年8月1日，某甲物流与某乙建工再次签订一份《补充协议》，而后，某甲物流（甲方）、某乙建工（乙方）、某甲置业（丙方）又共同签订了一份《协议书》。
某乙建工在与某甲物流签订案涉《建设工程施工合同》后，即入场开始施工。某乙建工同时施工旅检大楼和综合服务大楼两栋建筑，在合同约定的2013年11月15日和2014年6月15日两栋楼的竣工日期，均未完工。
2015年下半年，双方由于各自问题施工时断时续，产生纠纷。
2018年5月22日，某乙建工将某甲物流诉至法院，诉求某甲物流支付工程款，并主张工程优先受偿权。关于某乙建工就案涉工程折价或者拍卖价款是否具有优先受偿权的问题，是本案件的争议焦点之一。
一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，发包人未按照约定支付价款的，虽然可以申请人民法院将该工程依法折价或者拍卖，并就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，但是也是依据该规定，必须同时符合“除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外”的除外规定。案涉口岸工程系由丹东市人民政府立项，经辽宁省人民政府、国务院审批的重要政府立项工程，具有特定用途，且该工程的所有权不属于作为工程发包人的某甲置业、某甲物流，某乙建工依法不能将案涉工程进行折价或者拍卖。某乙建工提出的该项诉讼请求，依法不予支持。
某乙建工不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。
最高人民法院认为，案涉国有土地使用权已于2016年收归国有，本院（2020）最高法民终784号民事判决也确认“因土地使用权出让合同在案涉土地查封之前已解除，虽然案涉土地使用权登记在某甲置业公司名下，但某甲置业公司对案涉土地已不享有权利”。根据房地一体原则，对案涉工程价款优先受偿权的认定将涉及一并处置案涉旅检大楼和综合服务大楼及其所占用土地的国有土地使用权。
某甲置业在《国有建设用地使用权出让合同》解除后，已不是案涉土地使用权的权利主体。在某甲置业已失去案涉土地使用权的情况下，对案涉工程优先受偿权的认定和行使均涉及土地使用权人的权利。某乙建工在本案中未一并起诉土地使用权人，为保障土地使用权人的辩论权利，本院对此不予审查，某乙建工可依法另行主张权利。
根据最高人民法院的上述裁判规则可知，根据房地一体原则，如果处置涉案的建筑物，必然会涉及处置地上建筑物。在发包人不享有土地使用权，如果仍对案涉工程优先受偿权进行认定和行使，必然会影响土地使用权人的权利。因此，在发包人不是土地使用权人，且承包人也未一并起诉土地使用权人的情况下，为保障土地使用权人的辩论权利，不宜认定承包人对涉案工程享有优先受偿权。
陈伟奇律师工程案例100期之第十二期分享完毕。
供稿：陈伟奇
通讯员：伍斯兴
整理发布：茂名故事馆新媒体编辑部
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