番禺区万博CBD逐渐成熟。吕颖雅/摄
最终还是市场决定一切。
吕颖雅/发自广州
近日，位于广州番禺区万博板块的热门二手房万科欧泊，业主在社交媒体发起“房价维稳”倡议，呼吁放盘的业主避免一再降低“底价”，并建议那些不急于出售的业主将房源下架。
这波呼吁的背后，是万科欧泊近期成交了两套单价仅为2.8万元/平方米的房源，创下近年来的新低。这已经是该小区业主今年第二次发出类似呼吁。今年4月，业主就曾发动过一场“价格保卫战”，呼吁大家谨慎放盘，合理定价。
来源：贝壳APP
年内跌幅超过15%
据了解，万科欧泊的两房单位为北向，正对南大干线，位置不如其他户型那么优越。另外，当前市场上许多楼盘的80多平方米户型已经能够做到三房，导致万科欧泊的两房在竞争中逐渐处于劣势，价格跌幅也更为明显。
有急需置换的万科欧泊业主表示，倡议书的出发点是好的，毕竟每个业主都希望能够卖出好价钱，但最终还是市场决定一切。对于像自己这样急于置换、需要资金支付首付的业主来说，价格自然会更接地气。而且，由于每个业主的购入价格不同，能接受的底价也各有差异。
根据贝壳APP数据显示，目前万科欧泊的两房成交量较少，成交价格约2.8万~3.2万元/平方米。而三房的成交量最大，成交价约3.1万~3.5万元/平方米。
在2021年楼市高峰期，万科欧泊的成交价普遍在5万~5.5万元/平方米，部分房源的成交价甚至突破6万元/平方米，今年年初，成交价还在3.7万元~4.2万元/平方米。然而如今的价格相比高峰期已下跌超过40%，相比年初也下跌了超过15%。
一位深耕万博板块的资深中介经纪人表示，广州雅居乐花园、锦绣香江、华南碧桂园等二手房的价格跌幅与万科欧泊相差不大。即便是板块内最新的二手房越秀和樾府，部分业主也不得不亏损放盘。
不过，随着广州“9·29”楼市新政的出台，二手房市场的交投活跃度逐渐回升，价格跌幅也在收窄，“止跌回稳”的趋势初现。
根据广州市房地产中介协会的数据，10月广州二手住宅网签量再度突破1万宗，达10379宗（为年内第二高点，仅略低于6月的10456宗），环比上涨22.49%。价格方面，国家统计局数据显示，10月广州二手房价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.7个百分点，同比下降12.5%。
广州中原地产高级品牌经理李翔宇表示，从10月的网签成交量来看，万博板块的二手房交易量有所增长。比如，新光城市花园（即万科欧泊）成交26套，环比增长37%；华南碧桂园成交25套，环比上升4%；锦绣香江成交24套，环比增长71%。这些小区的网签宗数均排在广州楼盘前30名之内。
上述资深中介经纪人透露，政策利好频出，10月许多小区的低价盘源迅速成交，成交量回暖已成定局，但只有等这部分房源完全消化后，买家才可能转向价格更高的房源，因此二手房价要真正回稳，仍需一个过程，但至少目前是好的开端。
贝壳APP数据显示，10月万科欧泊的成交周期约为114天，创下近半年以来最短的成交周期，而看房人数也达到了562人，创下年内的新高。
来源：贝壳APP
一手房巨量供应冲击
除了与市场走势相关，万博板块二手房价走低还与一手房的巨量供应息息相关。
克而瑞数据显示，今年1~10月，番禺区商品住宅成交7636套，位居全市第二，仅次于增城区，近三年番禺区一手成交的市占率一直保持在10%以上。具体到板块上看，汉溪万博和大学城板块的成交规模均超千套，成为区域内的成交主力，市场份额均占15%以上。
目前，万博板块在售的一手楼盘包括长隆万博悦府、耀胜新世界、越秀瑞麓府、越秀万博城、珠江铂世湾，短期内推出的还有锦绣香江新地块。值得注意的是，仅仅一个“巨无霸”里仁洞旧改项目越秀万博城的建筑面积就超过了500万平方米，供应量庞大。
不同楼盘有各自的优势。例如，越秀万博城推出的新规户型，使用率极高，且首开是全盘位置最好的组团；长隆万博悦府则依托万象商业，并引入一系列名校资源；越秀瑞麓府主打低密度板楼大社区；耀胜新世界则定位为TOD综合体。因此，市场竞争异常激烈。
从价格上看，供应量最大的越秀万博城的门槛较低，产品包括103~186平方米四房，主流价格约4.5万~5.7万元/平方米，门槛最低的103平方米四房总价约460万~510万元，122平方米四房560万~650万元。
关注度最高的长隆万博悦府在售108~300平方米四房到六房，价格“5”字头起，楼层朝向较好的单位6万~7万元/平方米。门槛最低的108平方米四房总价600万元起步。
有熟悉万博板块的操盘手透露，近年来，万博板块的配套日渐完善，产业发展迅猛，大量年轻白领涌入，逐渐成为新的中产置业热土。然而，万博板块未来的可售一手房源超过1万套，按目前的去化速度，未来5年仍有充足的供应。尤其是越秀万博城，预计开发周期长达10年，可能对周边的一二手市场造成长期压力。自项目面市以来，由于价格具有一定优势，周边竞品也纷纷暗中降价以保持竞争力。
“对于二手房市场来说，一方面，许多楼盘的楼龄已达十年以上，甚至二十年，另一方面，新楼盘户型经过迭代，使用率通常超过100%，并且配套了更完善的教育资源，这些因素加速了二手房业主的出逃。”上述操盘手补充道。
李翔宇也表示，尽管万博板块的二手交易量在增长，但新房在面积和价格方面具有明显优势，购房者的选择空间较大。因此，如果业主急于出售，只能在价格上与新房竞争。不过，限购全面放开和利好政策不断出台，万博板块二手房价回稳已见端倪。
上述资深中介经纪人表示，虽然当前万博板块的二手房在户型使用率上不及新楼盘，但从当前的成交价格来看，二手房与一手房之间仍存在1万~2万元/平方米的价差，而且许多二手楼盘的居住氛围优于新楼盘，综合性价比已经非常高。在“止跌回稳”信号的推动下，万博板块二手房价格下行空间有限。