内容摘要：2024年度上海第七批“土拍”交易活动首日，7幅地块收金210.21亿元，上海盘谷以底价9.15亿元摘得青浦新城中央商务区地块。
今天（11月27日），2024年度上海第七批“土拍”交易活动开启，该批次首日交易活动共安排了10幅地块中的7幅住宅地块挂牌出让，这7幅地块起拍价合计为192.85亿元，最终当天收金210.21亿元，平均溢价率为9%。
第七批“土拍”首日最高溢价率：40.37%。
浦东新区Z000602单元20B-12地块。华润、中能建、越秀三家组成的联合体经过191轮竞价“搏杀”，最终以789690万元（约78.97亿元）竞得浦东新区Z000602单元20B-12地块，楼面价74426元/平方米，溢价率高达40.37%。
今天交易首日7幅交易地块中，包括了青浦区青浦新城QPC1-0012单元57-01地块。
青浦新城中央商务区57-01地块仅一位竞买人，即上海盘谷房地产有限公司（下文简称“上海盘谷”）。
按照“土拍”交易规则，最终上海盘谷如愿以底价（零溢价）总价91474.0万元（约9.15亿元）摘得57-01地块，成交楼面价为18000元/平方米。
这是上海盘谷在青浦新城中央商务区板块拿下的第二幅住宅地块。
2021年，上海盘谷正式打入青浦住宅市场。当年10月12日，上海盘谷同样以底价109615.0万元（约10.96亿元）成功竞得青浦区夏阳街道中横泾路东侧06A-01地块。该地块与今天拍得的57-01地块同属一个板块，即均为青浦新城中央商务区板块。
爱企查资料显示，竞得人上海盘谷房地产有限公司为2007年注册成立，注册地为上海嘉定区，企业类型为港澳台法人独资公司。从该公司官微获悉，该公司在入驻青浦之前，曾在嘉定区开发过三个住宅项目，分别为盘古天地、盘古嘉德、蟠古园府。
在经历三年之久的漫长等待后，今年10月13日，中横泾路东侧06A-01地块（箐峰华庭）首期终于正式开盘，根据该项目公布的了一房一价信息，首期开盘的283套房源单价在40000-50500元/平方米区间，原出让文件规定的房地联动价为43000元/平方米。
（该地块出让文件显示，项目规划住宅套数下限为511套（含保障房），商品房预计至少在400多套。）
我们再来看一下57-01地块，青浦区QPC1-0012单元57-01地块位于香花桥街道新园路、新达路交汇处东北，板块上隶属于青浦新城中央商务区。
本次摘得的57-01地块成交信息：
用地面积：21174平方米
用地性质：三类住宅组团用地（普通商品房）
容积率：2.4
建筑高度：60米
起始价：91474万元（约9.15亿元）
起始楼面价：18000元/平方米
成交价：91474万元（约9.15亿元）
成交楼面价：18000元/平方米
溢价率：0%
根据出让文件规定，该地块商品房装修标准为2000元/平方米。
本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上（配建的保障性住房类型为公共租赁住房），计2540.94平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给青浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。
本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%。计20327.52平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。
该地块规划建筑高度为60米，即本地块内中小套型住宅设计建设标准为不大于120平方米。
57-01地块也是上海取消房地联动价后，青浦新城中央商务区首幅公开招拍挂出让的住宅地块。
青浦新城中央商务区上一轮“土拍”为2023年4月，当时建发&保利联合体以70.256亿元摘得青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块，成交楼面价18149元/平方米，溢价率8.72%，房地联动价46500元/平方米。
我们看到，这次57-01地块成交楼面价为18000元/平方米，而该板块上一次“土拍”的成交楼面价为18149元/平方米，成交楼面价稍有下降。
那么，57-01地块预计上市住宅单价在多少呢？
目前，除了本次出让地块外，青浦新城正在建设的住宅项目共有8个，其中，4个隶属于中央商务区板块，房地联动价区间在43000元/平方米-46500元/平方米，新城最高房地联动价为50000元/平方米，为新黄浦等开发的江南里项目（详见附图）。
57-01地块区位优势显著，其位于青浦新城中央商务区着力打造的外青松公路总部经济带东侧，中铁四局总部项目意向地块就位于外青松公路、新达路东南角，将用于总部办公及总部人才公寓建设。
青浦新城中央商务区2处用地变性，以迎接这家央企的入驻
57-01地块周边配套：
教育设施：57-01地块周边教育设施配套齐全，从幼儿园至高中均有规划，分别为幼儿园（56-06地块），小学（40-01地块），初中（62-01地块），高中（93-04地块）。
另外，“青浦复旦国际融合创新中心”，即大家俗称的“复旦大学青浦新城中央商务区校区”就位于该地块东侧，并已启动收储及拆房工程招标。
商业设施：绿地缤纷城、新城站TOD项目等。
交通设施：建设中的三线换乘枢纽青浦新城站，其中，17号线已运营，示范区线建设中（嘉青松金线本站设施同步建设，但其整体线路处于规划中）。
景观设施：上达中央公园。
文化设施：新城中央商务区板块聚集了4大文化地标。
体育设施：地块东西两侧规划两处体育设施（100-01、27-06地块）。
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资料：上海土地市场、上海盘谷等
编辑：大青浦房谈