本月要点概览
一、住宅产品结构特征
从成交套数占比变化上看，与2023年1-10月相比，2024年1-10月30个代表城市中有26个城市120平以上产品成交套数占比上升。
二、房企产品动态
·10月24日，招商蛇口“为人立新”2024品牌共建大会于南京举行，现场解读高端“序”系产品——南京招商·金陵序的创作思路。
·10月30日，中建东孚发布首个第四代住宅作品，项目打造层层交错的挑空露台，使得户户皆能私享一方“空中庭院”。
三、房企产品系解析
近年来，中国金茂将客户的“消费观、家庭观、生活观、社交观、审美观”等五种价值观所对应的生活方式，和空间价值、情绪价值等列入“计算”，将目标客户细分，形成了四大产品系——“金玉满堂”，为客户提供全新生活体验。
四、产品设计亮点
· 建筑立面：西安华润置地·润玺臺项目“生态+人文”为理念，以游艇般的流线为造型，运用大量的曲面设计，打造层次感丰富且具备未来感的建筑立面。
· 户型设计：杭州建发云湖之城项目159平户型南向景观面15.1米，双套房朝南设计，主卧套房设有270°L型飘窗，升级居住体验。
· 精装设计：郑州中海·时光之境项目秉持全生命周期设计理念及人本思想，强调形式与功能的统一，追求简约而富有美感的设计效果。
· 园林景观：西安招商·雲山间项目择址西安“南阳台”少陵塬上，依坡就势，营造大高差、多转折、颇具气势的立体景观效果。
五、优秀项目解析
南光城·星锐项目位于无锡惠山高新区，总规划建面约21.6万方，规划16栋小高层住宅，全案1408户，主力户型为95-128平三居产品。项目临地铁3号线二期洛竹路站(规划中)，距惠山高铁站直线距离约5.2km。商业配套方面，项目紧邻麦德龙，亿丰商业广场、百乐广场等商圈。生态资源方面，项目邻近汤家湾公园、洛城公园、洛南湿地公园、惠山国家森林公园。建筑设计上，项目采用“飘顶”设计，形似中国书法里写意一捺，其灵感来源于无锡古来的七桅古船和传统建筑，提升了建筑的昭示性。景观规划上，项目布局了“一轴八景”的景观归家动线，打造约5.4万方的生态景观长廊，社区内种植50多种品种高低错落的植被，视觉感上丰富、立体，此外还配备了景观会客厅、健康跑道、户外会客厅、林荫道景观、竹林私语等景观及康乐配套。项目128平户型两梯两户设计，设有约10平米入户门厅。整体户型大面宽设计，朝南开间13.8米，横厅面宽约7米，面积近50平，外连1.8米阳台，保证了客厅的通透性，有效提升观景视野。双卧室朝南设计，主卧套房南向附送70公分全景飘窗，功能性强，舒适度高。
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住宅产品结构特征
1、全国30城成交面积段分布
从成交套数占比变化上看，与2023年1-10月相比，2024年1-10月30个代表城市中有26个城市120平以上产品成交套数占比上升。
图：2024年1-9月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
数据来源：
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2、热点城市结构特征
（1）北京2024年1-10月成交结构特征
从成交面积结构看，2024年1-10月北京90平以下刚需型产品成交7191套，成交套数占比为25.6%，较2023年同期下降6.5个百分点。90-200平产品成交18852套，成交套数占比67.1%，较2023年同期上升6.0个百分点。200平以上产品成交2039套，成交套数占比7.3%，较2023年同期上升0.5个百分点。
从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比41.0%，较2023年同期提升0.6个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比上升至43.1%。1000万以上产品成交套数占比15.9%，较2023年同期下降1.8个百分点。
图：北京商品住宅成交面积结构
图：北京商品住宅成交总价结构
数据来源：
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（2）杭州2024年1-9月成交结构特征
从成交面积结构看，2024年1-10月杭州90平以下刚需型产品成交套数占比3.5%，较2023同期下降1.2个百分点。90-200平产品成交29375套，成交套数占比87.7%，较2023年同期下降1.3个百分点。200平以上大户型产品成交2919套，成交套数占比提升至8.7%。
从成交总价结构看，300万以下产品成交套数占比24.2%，较2023年同期下降7.7个百分点。300-500万产品成交套数占比52.3%，较2023年同期上升6.8个百分点。500万以上产品成交套数占比提升至23.5%。
图：杭州商品住宅成交面积结构
图：杭州商品住宅成交总价结构
数据来源：
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（3）佛山2024年1-9月成交结构特征
从成交面积结构看，2024年1-10月佛山90平以下产品成交7745套，成交套数占比21.8%，较2023年同期下降1.6个百分点。90-200平产品成交26641套，成交套数占比74.8%，较2023年同期上升1.2个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至3.4%。
从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比67.9%，较2023年同期上升7.4个百分点。200-300万产品成交套数占比19.4%，较2023年同期下降2.4个百分点。300万以上产品成交套数占比下降至12.6%。
图：佛山商品住宅成交面积结构
图：佛山商品住宅成交总价结构
数据来源：
市场监测：https://www.cih-index.com/
房企产品动态
1、招商蛇口南京新品发布会
10月24日，招商蛇口“为人立新”2024品牌共建大会于南京举行，发布会现场对招商蛇口十年高端产品与服务进行全面阐述，现场解读高端“序”系最新样板——南京招商·金陵序的创作思路，项目融入窗花、云锦、金箔等富有金陵特色的元素，项目结合景观采用半开放设计，同时引进了图书馆、社交厨房等6个主题空间，丰富业主社交场景。
图：南京招商·金陵序项目效果图
2、中建东孚首个“四代住宅”产品在宁发布
10月30日，中建八局旗下中建东孚在南京举办“宅兹中国·尔雅东方”2024中建·合玺东方发布盛典，中建·合玺东方沿循第四代住宅理念，层层错开的挑空露台设计，户户私享一方“空中庭院”。建筑方面，项目引入了明故宫等南京当地殿宇的重檐、飞檐形制；园林方面，项目打造“西贵北隐”双重归家体系，宅园合一、六重景观，重塑东方宜人的庭院空间。
图：南京中建·合玺东方项目效果图
房企产品系解析
近年来，中国金茂将客户的“消费观、家庭观、生活观、社交观、审美观”等五种价值观所对应的生活方式，和空间价值、情绪价值等列入“计算”，将目标客户细分，形成了四大产品系——“金玉满堂”，为客户提供全新生活体验。
表：中国金茂住宅产品线解析
璞系代表项目：成都金茂璞逸锦江
项目简介
金茂璞逸锦江是中国金茂在成都的首个“璞系”产品，项目位于锦江大道以南、林家坝TOD以北的林家坝板块，接驳金融城三期与白鹭湾的中央居住区。外立面采用银灰色low-e玻璃，配以超高墙窗比，提供广阔的观景视野。园林打造“一厅一庭一湖六院”格局，营造五进式归家礼序，同时设有约1700平艺术会所及2700平架空层会所，提供了丰富的休闲空间，项目主力户型为198-235㎡四居产品。
图：成都金茂璞逸锦江建筑立面
198㎡户型设计亮点
·三面采光，拥有270°环幕视野，采光面积超35㎡，让住户能充分享受自然光，将城市景观尽收眼底。
·客餐厅呈现“U形舱”设计，包括厨房在内的U形采光面达到约21米，保证了室内的明亮度，也让空间更加通透。
·秉持四房三床理念，南向次卧既可连接客厅，也可接通主卧，空间灵活多变。
图：成都金茂璞逸锦江198平户型
产品设计亮点
1、建筑立面：项目以“生态+人文”为理念，以游艇般的流线为造型，营造简约的立面形象
西安华润置地·润玺臺：项目以“生态+人文”为理念，以游艇般的流线为造型，通过运用大量的曲面设计，打造层次感丰富且具备未来感的建筑立面。此外，项目规划高约6米的大进深挑空露台，奇偶错层排布（奇数层露台与主卧相连，偶数层露台与次卧相连），创造了竖向延展空间；建筑选材上，项目通过运用深灰色金属、米白色真石漆、米白色仿石铝板和灰色质感涂料等，营造简约的立面形象，提升项目辨识度。
图：西安华润置地·润玺臺建筑实景图
2、户型设计：159平户型南向景观面15.1米，双套房朝南，主卧套房设有270°L型飘窗，升级居住体验
杭州建发云湖之城：159平户型设有前厅式玄关，搭配储藏间，有效拓展室内收纳空间；四开间朝南布局，南向约15.1米景观面，室内采光和通风效果佳；厨房、餐厅、客厅、阳台一字贯通，实现真正意义上的南北通透；U型厨房面宽约4米，同时设有开放式西厨，能够适配多种烹饪方式；南向双套房设计，主卧套房设有步入式衣帽间及四件套明卫，并配有270°L型飘窗，拥有更宽阔的视野空间；南北双阳台设计，北向次卧外联生活阳台，兼顾了观景和晾晒功能。
图：杭州建发云湖之城159平户型图
3、精装设计：项目秉持全生命周期设计理念及人本思想，强调形式与功能的统一
郑州中海·时光之境：项目秉持全生命周期设计理念及人本思想，强调形式与功能的统一，追求简约而富有美感的设计效果。项目采用重达约300斤的铸铝入户门，工艺工法与保险柜同等级别，让居家更安全，同时设有智能密码锁，满足指纹、刷卡、密码、钥匙四种开门方式；玄关背景采用瓦楞玻璃及岩板设计，搭配隐藏式灯带；客厅背景墙采用天然大理石，独特纹理，空间更具层次感；厨房将收纳空间分为台面区、吊柜收纳区、地柜收纳区，满足多重收纳需求；卫浴空间采用三分离设计，并附赠飘窗。
图：郑州中海·时光之境样板间实景图
4、园林景观：项目借助少陵塬天然地貌，依坡就势，营造大高差、多转折的立体景观效果
西安招商·雲山间：择址西安“南阳台”少陵塬上，以2.0低容积率，规划招商4.0迭代产品。景观打造上，借助少陵塬天然地貌，依坡就势，营造大高差、多转折、颇具气势的立体景观效果，项目将航天基地的外围景观、南侧塬畔的景色与内部4.7万方社区园林三者融合，实现了景观的叠合规划。布局上，项目采用“两轴九境”设计理念，融合多重园林与垂直园林元素，并融入台地花园、下沉庭院、私享庭院等场景，构建一个与自然和谐共生的生态空间。
图：西安招商·雲山间项目实景图
优秀项目解读
南光城·星锐项目位于无锡惠山高新区，项目总规划建面约21.6万方，规划16栋小高层住宅，全案共1408户，主力户型为95-128平三居产品。
项目择址无锡惠山高新区江海路和洛南大道交汇处，江海高架旁，距沪宜高速约2.3km，距主城区市中心约10km，临地铁三号线二期洛竹路站(规划中)，距惠山高铁站直线距离约5.2km。项目紧邻麦德龙，亿丰商业广场、百乐广场等商圈。教育资源方面，项目靠近新开河小学，两公里配有洛社中心小学、初中、高中，满足全日制的教育需求，项目邻近汤家湾公园、洛城公园、洛南湿地公园、惠山国家森林公园，生态资源丰富。社区规划方面，南光城·星锐为纯板式楼设计，得房率及私密性高。
图：南光城·星锐项目区位图
立面设计方面，项目融合了亚洲传统元素与现代设计，旨在创造出既具有东方特色又符合现代审美的建筑形象。外立面的一个显著特点是“飘顶”设计，形似中国书法里写意一捺，其灵感来源于无锡古来的七桅古船和传统建筑，提升了建筑昭示性。此外，项目最大楼间距约76米，自然采光充足，舒适度高。
图：南光城·星锐建筑实景图
景观规划上，项目布局了“一轴八景”归家动线，打造约5.4万方的生态景观长廊，社区内种植50多种品种高低错落的植被，乔木、灌木、草坪多层次排布，视觉上丰富立体。“一轴”是由景观会客厅和综合运动区所形成的景观中轴，“八景”分别是中轴两边8个不同主题的景观空间，在8号楼前面有综合运动区，在4、5号楼后面有主题儿童乐园，6、11号楼之间有儿童娱乐星球，此外还配备了景观会客厅、健康跑道、户外会客厅、林荫道景观、竹林私语等景观及康乐配套。
图：南光城·星锐园林实景图
户型设计上，128平户型两梯两户设计，设有约10平米入户门厅，南向开间13.8米，横厅面宽约7米，面积近50平，外连约1.8米阳台，提升了观景视野。双卧室朝南设计，主卧套房开间3.6米，进深4.45米，拥有独立卫浴及衣帽间，南向附送70公分全景飘窗设计，功能性强，舒适度高。北侧百变空间设计，空间尺度2.7米*2.9米（不含飘窗），可根据需求改造为客卧或书房，同时亦配有飘窗，通透度佳。
图：南光城·星锐128平户型图
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