近日，国家税务总局杭州市余杭区税务局在回复网友留言时明确表示，购买面积在140平方米及以下的首套住房，契税税率从1.5%下调至1%，但这一调整不溯及既往，在新政策实施前已缴纳1.5%契税的购房者无法享受新政策带来的优惠。
一、契税政策调整的背景与目标
契税作为房地产交易环节的重要税种，其调整直接关系到购房成本和市场活跃度。
近年来，受多种因素影响，房地产市场持续低迷，地方财政收入也受到一定冲击。在此背景下，多地政府陆续出台契税优惠政策，旨在刺激住房消费，提振市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。
此次契税税率下调，正是国家和地方政府为稳定房地产市场、支持刚性和改善性住房需求而采取的重要举措。
二、不溯及既往的政策逻辑
契税政策不溯及既往，是税收领域普遍遵循的原则。其背后的逻辑主要体现在以下几个方面：
维护税收法律的稳定性和可预期性: 税收法律的稳定性是市场经济健康运行的重要保障。如果政策频繁变动且溯及既往，将导致市场主体难以适应，增加交易成本，不利于市场稳定。
保障税收征管的效率和公平性: 溯及既往的政策调整需要重新核算和退税，将大幅增加税务部门的工作量，降低征管效率。同时，对于已缴纳税款的购房者而言，退税操作也存在一定的难度和成本。
避免政策套利和市场扰动: 如果政策溯及既往，可能会引发部分购房者采取策略性购房行为，例如故意延迟缴纳税款，以期享受后续的优惠政策，从而扰乱市场秩序。
财政预算的稳健性考量: 契税是地方政府的重要财政收入来源。如果政策溯及既往，将对地方财政收入造成一定影响，不利于财政预算的稳健执行。
此次契税税率下调，虽然不溯及既往，但仍然对房地产市场产生积极影响：
降低购房成本，刺激住房消费: 契税下调直接降低了购房者的购房成本，尤其对首套房购房者而言，更具吸引力，有助于释放部分购房需求。
提振市场信心，促进市场回暖: 契税下调释放了积极的政策信号，有利于提振市场信心，吸引更多购房者入市，促进市场交易活跃度提升。
引导市场预期，稳定市场发展: 契税调整是政府稳定房地产市场的重要举措，有助于引导市场预期，稳定市场发展，避免市场出现大幅波动。
对于在新政策实施前已缴纳1.5%契税的购房者而言，虽然无法享受新政策的优惠，但也无需过度焦虑。
购房是一个长期投资行为，短期政策的调整并不会对房产的长期价值产生根本性影响。购房者应理性看待政策变化，根据自身实际情况做出合理的投资决策。
随着房地产市场调控政策的不断完善，契税政策未来也可能进行进一步调整。购房者应密切关注政策变化，及时了解相关信息，以便做出更明智的购房决策。
同时，政府部门也应加强政策宣传和解读，引导市场预期，确保政策的有效实施，促进房地产市场平稳健康发展。
五、相关经济理论基础
此次契税调整涉及到一些经济学理论，例如：
凯恩斯主义: 契税下调可以视为一种财政刺激政策，旨在通过降低交易成本来刺激需求，进而带动经济增长。
供求理论: 契税下调降低了购房成本，相当于降低了房屋的价格，从而刺激需求，促进市场交易。
预期理论: 政策的调整会影响市场预期，契税下调释放了积极的政策信号，有助于提振市场信心。