今年是个豪宅大年大家都知道，却没想到快到年底内环西藏北路成了亮点。
之前大家都觉得总价2000万+的中興傲舍不好卖；
毕竟今年高总价的豪宅确实不少，中兴城很难出圈。
结果中興傲舍给了上海一个惊喜，一期不到一个月卖完。
这个意外引发了业内广泛讨论，有钱人都不傻，既然结果出人意料，原因就耐人寻味了。
带着好奇笔者也再次调研了中兴路，一些关于原因的思考整理在开篇先和大家做个分享：
1、城市更新给了新静安二次发展机会，中兴城吃到红利市容卖相提升不少；
2、海量高总价新房收割城市新贵，中兴城居民结构大洗牌，高薪高知人群占比提高，板块话语权同步提升。
3、中兴城商业、教育、生态配套资源利好逐步释放，板块内核价值提升增加卖点。
下面我们一一展开分析。
这次调研时目光所及的最大变化是，整个板块的环境提升；暂且不说是不是内环内之最，但规模绝对靠前。
笔者2020年去中兴路和2024年去中兴路感受对比很明显，市容改善很多。
卖相在房地产行业极其重要，大家都是感性动物，装修好的老破小就是好卖。
尽管都知道花10万装修，要多卖20万，事实还是装修好的老破小先卖掉。
新房的卖相除了项目本身，就是周边环境。
静安区这些年把旧改发力点放到了新静安身上，城市界面改善尤为明显。
以内环内为界限，笔者分别统计了内环北2020-2024年的新房供应：
其中新静安新盘个数多达14个，完胜虹口、杨浦内环，累计供应了5178套房源，规模在北内环最大。
一片老房子拆走，换成一片新房，感官上提升很多。
大量新房入市，也为板块更迭居住人群。
特定人群聚集在一起，也会慢慢改变板块的整体气质。
为什么老上海人看好传统上只角？
其中一个原因就是在大家观念里，住在上只角的人，都是曾经最优质的一群人。
板块认知的不断变化，其实也是因为居民在不断变化。
市区板块价值重塑很重要的一个抓手就是腾笼换鸟，人群洗牌。
所以城市更新也是一场人群结构的更新。
原先老破小的业主被转移到郊区，取而代之的是全国各地的富人和精英，对板块的赋能自然也不一样。
2020-2024年，新静安海量新房收割了不少活跃的城市新贵。
今天中興路一号的地库停的都是豪车，70%的业主都是海归年轻精英，白富美和高富帅们拉高了板块整体风评。
所以中興路一号的城市新贵圈子经营成功，也为中興傲舍触达更高圈层购买力埋下伏笔。
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第二点是城市发展的大逻辑也变了。
过去上海楼市是成片从0-1的新开发，所以大家买房思路也是增量逻辑。
所以过去上海楼市都在疲于应付海量新增住房需求，优先开荒郊区，目的是高效释放土地承载人口。
今天上海的城市化率一年才提升0.01%，存量时代已经来临。
大家已经发现，现在上海发展模型已经从副中心-五大新城多点辐射，聚焦到一江一河的城市更新。
静安区和黄浦、徐汇相比，发展痛点是错失了一江的机缘，
所以这些年区里财力大水漫灌到了一河。
环线之前帮大家总结过，上海区域开发三板斧：地（大片空地）、钱（财政投入）、势（政策）。
闵行的崛起，是地多；黄浦的开发，是钱多；浦东发展最快，有钱有地有政策。
现在成片开发时代过去，进入城市更新时期，钱、势的重要性拔高。
充足的财政，是静安送给西藏北路最好的礼物；最近十年整个板块迎来大规模城市更新：
更新前-2014年
更新后-2024年
一江一河的到来，政策也陆续到位。
把政策称为“势”，是因为区域发展受时代约束太大，称为“时”也不为过。
很多地方的成就，都是时代使然。
一江一河是市里东风，苏州河沿线的长宁、普陀都有动作，静安当然也不会放过。
西藏北路这两三年的城市更新，就是这个背景下开始提速。
相较于其它地方，中兴城城市更新前期的地块收储投入基本完成，200万方的更新体量，已经到了摘取果实阶段。
肉眼可见板块目前在建、待建的各类项目都在兑现，未来3年发展还算可期。
用前面提过的数据来说，4年时间14个新盘入市，这就是得“势”。
不管其他方面如何，这里的新房就是多了，这里的人群结构就是变了，这里的城市更新就是加速了。
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以上两点，是中興傲舍表现出乎大家意料的时代背景。
城市更新虽然缓慢，时间长了大家会感受到这种力量。
我们对地段的认知，也要不断的调整。
销售速度与主流舆论不符，说明主流舆论没有跟上，用钱投票和用嘴投票成本不一样。
地段认知的调整有滞后性，非常好理解，很多老人依旧非老静安不买。
马斯克说人到死认知都不会变，在楼市中虽然没这么绝对，说顽固绝对称得上。
马斯克采访记录截图
直到今天，也有很多人不接受徐汇滨江的价值。
相信很多人很久没去过中兴路 ，但是会在网上发表意见。
实地考察过的人，应该感受到了与四年前的区别，这是现实和互联网的不同。
要让中兴路融入静安，像南市区融入黄浦那样毫无痕迹，目前还谈不上。
能谈的是，城市更新确实会带来变化；
一些标杆产品能够导入对生活品质更加有追求的人群，从而加速板块价值提升。
翠湖天地的出现，让原本处于梧桐区边缘地带的太平桥，从老旧里弄一跃成为今天的顶级富人区；
古北壹号的高超水准，让古北国际社区的定义直接拓展到了金虹桥；
大宁金茂府在闸北时期带领板块顺利出圈，把整个大宁的基调拉高到闸北之上。
这些标杆项目吸引而来的优质客户改变了当地居民结构，吸收了大量高端人群掌握了话语权。
客观承认，中興傲舍和中兴城也确实重新定义了所在板块的标杆水准，长线来看对人群迭代、对板块价值的影响是深远的。
随旧改的手术刀切开土地肌理缝合重造，更新后的新静安开始得到买家认可。
西藏北路的优势是，头顶静安光环，不管你认不认，这里就是静安。
老静安出钱，新静安出地，曾经把不夜城沿河一带成功更新。
现在西藏北路以南已经不再有新增住宅土地供应，创造城市增量的重心开始北移，机会终于轮到西藏北路。
所以看这两年的新房供应情况也能发现，目前静安尚有活力的板块也就这里。
其实这也是一些用户选择中興傲舍的原因之一：
想留在静安，又想有一些成长性。
百万方中兴城规划版图
中兴城的开发也确实给西藏北路和新静安带来了一些亮点。
城市更新需要有开发商深耕才能出惊艳的成果，因为让一个操盘手对片区重塑更需要全局观。
所以富人们喜欢新天地翠湖，喜欢瑞虹，本质是房子内外生活感受都很同频。
市区现在有些新房本身品质不错，奈何小区外部环境落差感极大，门内欧洲门外非洲。
能够成片旧改的中心城相比之下感受就会好不少。
从2014年开始，万科一直做中兴城城市更新项目，已有的包括修复商务印书馆第五印刷所旧址，中兴公园提升改造等，收效确实不错。
这些成果最后又能反哺到中興路一号、雅宾利、中興傲舍业主们的生活之中。
这次的中興傲舍本身也是城市更新的一部分，随之而来的商业街区和代建学校，对板块商业、教育也算一种资源更新。
大家可以回过头审视一下中兴城的配套基本面：
- 商业是中興傲舍自带的网红街区商业，据说设计团队同上生新所，主打骑行、宠物、运动、亲子、生活服务等户外商业体验。
- 休闲有家门口3.5公顷的中兴公园，特色是无障碍城市山林立体公园，在内环内有一定稀缺性。
- 学校由万科代建，官宣拟定的是静安一中心小学教育资源品牌。
加上原有的3/4/8号线地铁以及内环高架、南北高架，配套短板彻底补齐；
板块价值也随之提升的同时，让人愿意买单的理由也更多了。
再者就是房子本身。
拥抱改善时代市区新房的正确做法是什么？
好地段+大房子。
内环内的土地资源总共就那么多，你还要做100㎡刚需小三房其实是一种资源错配。
但是盘点今年北上海内环内面积超200平的大平层新房，仅有3个共5期。
很显然，房子本身竞品少，具有稀缺性就是最大的卖点。
实地去参观之后，确实也能发现中興傲舍有不少细节能硬控年轻的高品质买家。
某平台上可以看到很多用户对项目品质赞不绝口：
这次中興傲舍二期认购率也超过120%，本身套数就少，
看了下项目效果图和户型图，楼王位置+户型升级，卖点也有所提升；
这样看来，这次的去化结果也许会再创佳绩。