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11月以来，二手房成交持续保持热络，一些房东趁机出现了涨价。许多没来得及上车的刚需，只能降低要求，老破小以其极其低廉的价格，再次进入他们的视野。
可问题是，老破小能买吗？站在房东的角度也有同样的问题，老破小还能持有吗？
老司机今年还没有谈过老破小这话题，去年或更早时候谈过，估计很多人没看到，或者记不清了，今天再聊一下。
先亮明观点，从整体上说，从长期来看，我认为老破小会跑输大市。
老破小的最大优势是便宜，在老江东、老海曙、老鄞州的成熟地段，都能找到单价不到2万的老破小，已经普遍低于地价，江北就更不用说了。
地价是房价的基石，很多人认为，如果房价低于地价，肯定是超跌了。
没错，从地价角度来看，老破小超跌是确定的，只是这个超跌很难回补。如果不理解老司机的意思，不妨看看鹤岗。
鹤岗有的房子低到3-5万/套，折算下来仅几百元/平方，这个价格不但低于地价，也远低于建造成本。
但能说鹤岗超跌了吗？
宁波的老破小虽然不至于像鹤岗一样极端，但原理是相似的，如果一个商品没有了需求，它完全可能会跌破成本，而且长时间回不到成本之上。
所以真正影响老破小价格的并不是地价，而是需求。
老破小最大的问题就是需求不足，主要的原因是产品落后了。在2005年之前，宁波新建的住宅中，大量的是没有电梯、没有地下停车库的小区。当时的规划，完全没有预想到今后的发展，老破小迅速的落后了。
当然，我们也不能怪那时的设计，毕竟那是一个短缺时代，解决的是有无的问题。而且那时谁也想不到，汽车会以如此之快的速度进入家庭。
老司机还记得，本世纪初有不少专家言之凿凿，说中国不能放开买车，否者全国的交通就会瘫痪，而且汽油也不够用。
很多事情的发展，是出乎所有人预料的。
但从2018年开始，楼市从短缺时代逐渐转向过剩时代，有一部分产品，必然就要被时代淘汰了。
老破小因为没电梯，停车难，户型落后，配套老化等原因，越来越难以被购房者接受，需求日渐萎缩。价格跌破成本，跌破地价，甚至长期大幅低于地价，就不奇怪了。
什么样的老破小可以买，或者可以留呢？
首先当然是有拆迁预期的，不管二手房多便宜，只要一拆迁，就可以乌鸡变凤凰，出现价值飞升。
但拆迁是一门玄学，老司机之前听说江北某个小区可能会拆，当时体制内消息灵通的人也在买，结果一等10年，到现在也没拆。
第二类是学区过硬的老破小，无电梯不要超过4楼，这类房子有学区属性，过几年也会有人接手，不用担心会砸在手上。此外靠名校出租也相对容易，用租金补贴利息，持有的风险也比较小。
当然，买学区房，首先是自己要读书，而不是为了投资。
第三类？除了上面两类，老司机想不出还有什么老破小是值得买的，或者值得保留的。有些老破小的租金回报还不错，可能超过2%，但拿着还是鸡肋，如果房价不涨，2%的收益还不如买公寓。
但除了拆迁，老破小靠啥涨价？
老破小当中，相对好一点的是有电梯的，至少楼层的劣势不那么明显，如果停车条件再好一点，将来卖掉的难度要小很多。
在任何时候，我们都应该避免持有这种落后于时代，需求日益减少的房产，而应持续更新，保持时代竞争力。
有人可能会说，老司机你把老破小说得如此不堪，可我钱少买不起新的，不买老破小能买什么？
钱少就买远一点，比如可以买东钱湖、姜山、小港、庄市、骆驼、洪塘、慈城、高桥、集士港等等。这些地方有大量的次新二手房，价格比市区老破小还低，只多十来分钟的分钟的车程，没什么大不了。
当然，如果靠地铁就更好了。
宁波城市的扩张虽然在变慢，但没有结束，未来还是会向周边扩展。城市扩展的红利，仍然属于周边板块。
老的市中心，正在空心化。
也有房东会问，如果我老破小卖掉，买什么好？当然是买新房、次新房。如果买不起，不妨可以看看公寓或者小商铺，租金收益高得多。
当然，如果你要博一把拆迁，留着也是可以的，只要有这个信心。
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