密集刺激政策，你看懂了吗？
11月13日，财政部等三部门公布了促进房地产市场平稳健康发展的税收优惠政策。
具体来看三个方面都聚焦契税、增值税。讲要点：
一是契税优惠，无论首套还是二套住房，面积140以下的，契税为1%；140平以上的首套契税为1.5%，二套为2%。
从现行的享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，类似于提高个税缴纳标准，让更多的购买大面积的群体享受优惠。
对那些准备入手或者已入手但尚未申报契税的90平米到140平米之间的购房者来说，确实是个非常大的福利。
专家为我们算了笔账：举个例子，在北京购买总价500万元的第二套房，过去契税是3%，也就是15万元，新政策落地后，如果面积不超过140平方米，契税将按照1%收取，也就是5万元，减少10万元。
因此，对于一线城市购房者来说，这种福利更明显，购房款总价越大，爽感越足。
本次政策调整的第二个是增值税政策，主要对买卖二手房人群相关。像北京上海深圳，增值税之前得满5年才免征，不满5年得增收5.3%，现在改为满两年即可免征。
增值税的减免从满5到满2，特别是对总价较高的一线城市来说，力度是比较大的，如果不满5年出售，一套总价500万的房子，增值税26.5万，一套总价1000万的房子，那就是53万了。
现在省下来，不管是对卖家还是买家来说，都是巨大的成本节约。
第三是土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。
从这次政策的调整，我们要看懂决策层思路的变化。
首先，在决策层看来，刚需群体发生了变化。本轮救市之前，一个共识是，90平以下是刚需，90～144平是改善，144平以上就算豪宅了。因此很多政策的点都卡在了这几个节点上，开发商配建是一个，140平以下才能享受个税减免是一个。
现在，决策层认为，刚需的变化已经从首套房变为改善房了，因为此前的刺激政策已经将90平以下的刚需群体需求殆尽，因此，本次税收优惠的重点是90～140平的购房业主。
这里面的逻辑是，让没钱买房的人买房难度比让已经买房的人换个大的更大，这就和当前生育领域的催生是一样的，你让不婚不育的年轻人生第一个娃难度肯定比让已经生一胎的人生二胎更难。
其次，流动性是当前楼市复苏最重要的因素。楼市要复苏，取决于两个方面，一个新房卖得出去，二是二手房能够合理流动。这次契税、增值税的减免，都是着眼于减少交易成本、持有成本，增加楼市流动性的。楼市流动性增加了，整个社会的金融数据才好看，比如我们关注的每个月的社融数据其实就是——每个月个人、机构以及政府借了多少钱，所以社融数据反映的是社会对融资的需求、对货币的需求。社融增量下滑，说明大家是真不愿意借钱，而房地产又是个人借贷最大的领域。
这也就能理解，为什么本轮一系列增量政策出台的核心驱动力在于“金融活、经济活”，楼市的复苏是金融是否盘活最重要的检验窗口。
政策有效，呼吁更大力度
从市场反响来看，当前的政策是不及预期的。
11月14日-15日，重磅政策之下，地产相关股票并没有大涨，反而是盘中不断下挫，说明资本市场对政策并没有超预期。
事实上，从上周五（11月8日）的6万亿化债开始，市场对当前的救市措施就是不及预期。
比如，有专家认为，这次的契税政策调整仅适用于90～140平方米（含）的住房，90平方米以下及140平方米以上的住房契税率并未进行调整，从这个角度来说，力度还是明显偏小的。
因此，为进一步激活市场，可以在扩大契税优惠税率适用范围的同时，还应该将全部契税税率相应下调0.5个百分点，否则目前这种结构性的调整在效果上可能会适得其反。
而且还有一个点，不知道大家关注到没有，我们说的豪宅税标准是144平，但这次减税的标准是90～140平之间，如果就多那么两三个平方，就享受不到减税的优惠了，多了几个平方就得多出几万的税，也太冤了！
从9月24日政治局部署“止跌回稳”开始的这一轮救市，再次印证了两点：
一是信心和预期很重要。9月份的几个会议，虽然是天天画饼，但市场只需要接收到了预期，就会恢复信心，我们看到后面国庆节期间各地楼市都有了久违的热闹，就是对后续政策的救市力度有相当大的期待。
二是救市政策虽然缓慢，但是的确有效。11月15日，国家统计局发布2024年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，2024年10月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。
一线城市价格企稳更为明显。其中，一线城市新建商品住宅中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%。二手住宅销售价格方面，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。
11月份，各地的楼市也依旧保持了热度，截至11月12日，上海市二手房成交达1.05万套，创今年新高。深圳同样不遑多让，截至11月11日，深圳新房住宅认购4612套，环比10月1日-11日上涨26%；新房住宅网签量达2878套，是10月同期的11倍！各类二手房完成过户3076套，其中二手住宅过户2696套，是10月同期的2.5倍左右。
当前最重要的就是不能打断救市的政策延续性，不能让市场预期与实际反差太大。
还有哪些期待？
对后续楼市的走势，还有哪些期待？
政策肯定会持续推出。根据中国房地产报消息，“城中村改造政策支持范围从最初的35个大城市，扩大到近300个地级及以上城市。”“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造这项增量政策，将加速落地。”
一个月前的10月17日，住房城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，提出了新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，当时我们认为，政策力度太小，还需要持续加码。一个月之后，城中村改造扩容如期而至。
这是一个好现象，说明政策的弹性已经非常大了，能够及时纠偏及时调整，听得到群众的呼声。
所以后续，我们希望能够持续推进降成本，配合降息、降低相关税费、中介费等，减少购房成本。全面取消限购，特别是尚未放开的京沪深三市，广州放开已经说明，放开不会乱，只会释放刚需和改善型需求，助力房地产快速企稳。
当然，一切都急不得。最近半夏投资发布的一份报告中的一段话，我觉得非常贴切：
“过去一年，中国的经济困难就好比一个人得了病，身体很虚弱。货币政策好比是兴奋剂，财政政策则是固本培元的补药。兴奋剂先让身体热起来，对于补药的吸收是有好处的。但很显然，中国政府的政策转向，不是希望经济光吃兴奋剂，吃了兴奋剂发一阵烧，消耗掉本来不多的元气，药效过了之后只会进入更加虚弱的状态。后续固本培元的财政政策是必然会落地的，也必然是更重要的发力点。”
市场需要多一点耐心，多一点对政策落地的包容心同理心。
No.6069 原创首发文章｜作者 梁云风
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