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大家好,我是地产高富帅。

2024年确实对于行业来说是一个值得注意的年份,不仅仅是前面几次大的政策调整,更是行业重要导向的核心时间节点。

从百花齐放的高周转规模时代到如今寡头主导的改善时代,房地产作为一个超大行业来说,其历史性意义依然存在,地产行业依然会持续向前走。

其实从今年年初到年尾的几次大的行业变革来看,行业已经完全走向了三板斧视角,地产开发业务完全进入改善豪宅时代,多数城市已经完全进入存量时代。

因此,可以简单理解为,如果开发商还在做刚需产品,几乎是可以直接宣告死亡的倒计时,2025年以后,刚需逐渐退出历史舞台。

如果只有开发没有租赁,没有服务经营业务的房企,也将会是无法持续结果,赚快钱时代官宣结束,慢工出细活,行业真正的迎来了产品与服务驱动的新时代

改善豪宅是未来开发业务核心竞争力

从去年开始,头部房企都开始对产品体系进行了系统化升级,四大头部央企也迎来了新的集团产品一把手,可见变革决心都非常大。

从市场需求端口也可以一窥端倪,四大一线城市的豪宅产品似乎依然是销售持续火爆,特别是核心区域的核心资产,越是市场差的时候,具备稀缺性的豪宅产品越是销售火爆。

其实大家也应该静下来思考,如今经济环境下行严重,是什么产品才会让人掏钱支出这么一大笔费用,早期的刚需逻辑完全已经不适应当下购买人的底层逻辑。

因此,如今活下来的还有开发业务的房企,只有在卷产品的这条路上继续挖掘价值,客户的既要+又要才是如今的需求核心点。

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很多从业者都已经习惯大家买房是有源动力的,而这个源动力就是刚需,只要有刚需,所有的问题都不会太大。

那么如今刚需几乎枯竭,很多人似乎不知道怎么干了?可以回顾早期我们一直以来的一个思维模型,几乎都是一个思路。

过去二十年,整个房地产的源头是来自城市城镇化的需要,从而依赖土地出让金来完成开发建设。

无论是城市、开发商还是购房者,都在这一波飞轮中收获了属于自己的红利,我们习以为常的能力其实是时代给予的一个基本能力,并非是开发商的核心竞争力。

如今买房这件事似乎并不是很多家庭讨论的重大事件,甚至要不要买房,都在当下市场成为一件可有可无的事。

如果还是用刚需时代的底层需求去做开发,显然已经不合时宜,很容易被淘汰,如今让这部分人还有买房冲动的核心点:稀缺性。

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因此,当下很多房企已经把公司核心资源砸向了豪宅市场,我们如今所说的豪宅其实可以理解成稀缺资产组合,追求的是非标、高定的塔尖作品。

在高周转时代,豪宅市场似乎是一个超级小众业务,但是如今可谓是行业的基本门槛,因此这个行业已经进入了一个较高的门槛,淘汰率持续在加大。

大家可以看到,如今这个赛道也只有极少数有真正操盘能力的玩家了,行业进入寡头时代已成必然,造豪宅的能力提升是未来房企所必须持续关注的。

全国各地“老钱风”的地块争夺,这才是未来行业硝烟战斗的第一步开始,各个城市的塔尖人群的需求画像能否提前解锁,考验各家房企的真正能力了。

任何一个行业存活下来的企业,都是有产品内核为核心卖点,小编也希望未来活下去的房企,其核心点在于产品本身而不是规模。

安居房赛道依然存在

在整体开发周期里面,似乎安居房都是一个比较尴尬的赛道,但是从大体逻辑来看,在刚需逐渐消失的市场导向,安居房又必须站出来。

其实可以想象到,如今不管是房价降低多少,商品房对于很多人来说依然还是很大的距离,这里不是指上车成本,而是一个基本生活导向。

就拿深圳市场来说,早几年遥不可及的房价确实让很多住房需求关闭了大门,但是安居房,保障房市场非常火爆。

遥想2022年以前,深圳安居房不管建在哪里,配套怎么样,基本都是抢着买,平均去化率在90%以上,价格依然是任何购房逻辑的基本要素。

但最近两年,安居房这个去化率是肉眼可见的下滑。到了2024年,深圳安居房整体销售去化率惨遭滑铁卢,截至9月10日,全市共供应安居房7822套,一共卖出2047套,只有26%的去化率。

不过近期,商品房价格被打下来之后,安居房,保障房似乎收到了严重冲击,安居房如今对于国企开发商来说,还是倍感压力的。

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安居房从不愁卖到销售去化严重滞缓,最核心的原因是商品房价格降下来了,这一轮深圳房价平均降幅约35%,加上安居房补差价政策,很多项目的性价比还不如商品房。

像上面提到的公明安居房,均价2万出头,周边的商品房打完折后也是2字头,对比下来已经没啥价格优势。

但是,可以回顾如今整体全国的市场环境来看,安居房,保障房依然还是一个不错的选择,加上这几年产品,区位加配套服务方面都有不小的提升。

未来行业进入改善与豪宅时代,相对于品质更加稳定的安居房市场,依然还是很多人的选择,新加坡模式一定是未来可以看到的行业终点线。

租赁市场重回巅峰

“房地产发展新模式的核心,就是整个行业都要适应房地产由‘增量开发销售’转向‘存量更新运营’这一新发展阶段。

过去我们土地、住房、金融等各方面的政策,以及企业的经营模式都围绕着增量开发销售来实施。构建房地产发展新模式则要围绕存量更新运营出台新的制度安排。

土地稀缺的大环境下,开发商必须投入到第二产业,租赁服务市场已经成为很多房企布局的重点,盘活存量的重要内容。

就在前几天,官方宣布的“‘白名单’项目信贷规模增加到4万亿”“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”,将对住房租赁行业产生较大影响。

近年来,城市人口的快速增长使租房需求急剧上升,万亿级规模的住房租赁市场应运而生。这一市场需求的释放,促进了住房租赁领域机构化运营模式的迅速崛起与发展。

整个行业已经真正实现了行业三板斧的核心逻辑:改善豪宅满足高净值人群综合需求,安居房满足基本家庭需求,租赁市场满足个性住房需求。

相关数据显示,国内住房租赁市场规模已经接近2万亿元人民币,彰显出强劲的市场活力和庞大的消费需求。未来5到10年间,该市场仍将持续保持稳健增长的良好态势。

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并且很多年轻人更愿意租房,并且对于租房的要求也越来越高。因此长租公寓市场迎来了品质升级时代,各家房企对于长租公寓赛道已经有更大的投入与展望。

例如数量越来越多的研究生,高校无法承受暴增的在校人数,只能出门寻求长租公寓。

再例如,各地旅游生态复苏,酒店供需失衡下,长租公寓也能分上一杯羹……总之,这个曾经是风口的产业,历经曲折,依旧在谋求复活。

去年,根据克而瑞租售统计,有7家企业落地中高端公寓产品线。时至今日,长租公寓依旧以一二线城市为主要布局市场,可见不仅仅是开发市场,租赁市场似乎也在卷产品。

高端化,或许是一种品牌差异化手段。据悉,不少长租公寓品牌已经开始大力改善居住环境,力求条件高端,早期客群已经从刚毕业的学生引入到很多高级白领阶级。

人脸识别、入户光纤、智能门锁已经是标配,还有的自带配套设施,如,健身中心、会客区、儿童活动区、休闲娱乐……种种迹象显示,长租公寓越来越高端。

在行业洗牌三四年后的今天,更多的头部租赁企业仍在坚定向前发展,且强者恒强,还是应了那句老话:活下来的肯定是强的。

房地产走过了几十年,2024年彻底真正切切的成为了分水岭,或许是新的思考与新的机遇与挑战,地产人继续加油吧。

以上是今天的全部内容,各位老铁有何新的见解,也欢迎留言讨论。

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地产一品塘,80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历,14年以上地产行业沉淀,关注地产战略产品运营发展,持续研究健康管理,个人微信:luyipin000;各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步;近期新增地产一品堂官方微信群,大家也可以加入,与更多的地产人+再创业者交流沟通,共同进步。

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