摘要：压力仍在（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
靴子终于落地。
最新报道显示，我国将增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务。
从2024年开始，我国连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。
关于这场“及时雨”的诸多解读相信杆友们已经看过不少，总的来说基本还是在预期之内的。微妙的是今天（11月8日）A股尾盘上演了一场“跳水”，尤其房地产，部分一字板的公司都炸板了。其中就包括今天杆姐想说的华夏幸福。
截图来源|东方财富（特此感谢）
对，今天我主要想说华夏幸福，因为我观察它很久了，也是最近这个月，该司股价从1块多涨到4块多，不算这次炸板的话此前已经有9个涨停板。
1、严重异常波动
11月8日，华夏幸福披露《关于股票交易异常波动暨严重异常波动公告》，其中提到“截至2024年11月7日，公司股票连续十个交易日内出现四次同向异常波动情形；同时，2024年9月26日至2024年11月7日连续二十六个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计达到 200%”。
对此华夏幸福称：经公司自查，公司目前生产经营活动正常，生产成本和销售等情况没有出现大幅度波动、内部生产经营秩序正常。
除了指定媒体上已公开披露的信息外，也没有重大事宜，包括但不限于重大资产重组、股份发行、重大交易类事项、业务重组、股份回购、股权激励、破产重整、重大业务合作、引进战略投资者等重大事项。
更未发现对股票交易价格产生影响的媒体报道或市场传闻，亦不涉及热点概念事项。
类似的公告华夏幸福最近发了十来封。
要知道今年早些时候，大概7月，杠杆地产看到华夏幸福股价一度跌破1元。为提振股价、保住上市公司地位，该司高管曾数次增持。
比如9月份华夏幸福披露，董事长王文学自2024年7月11日起的6个月内，计划以集中竞价的方式增持华夏幸福股份，增持金额不低于1000万元且不超过1200万元。
遗憾的是，效果似乎并不显著，华夏幸福股价仍一路躺平至9月25日，直到月底和大盘一同起飞了一波。
10月底是华夏幸福的第二次起飞，相比上次的40%左右涨幅，这次飞得更高更快，不到10天股价已经翻超1.5倍。如果今天尾盘不是被大盘带跌，大概率是10连扳。
2、持续亏损中
从基本面来看，作为早期出险的房企，华夏幸福的业绩并没有惊喜。
2024年前三季度，华夏幸福的营收139.1亿元，同比下滑21.79%、归属净利润-22.41亿元，同比继续下滑19.15%。略好一点的消息是，归属净利润的下滑幅度相比去年同期的20.58%略有缩窄，以及战略转型似乎初见成效。
2022年7月，华夏幸福宣布全面转型为产业新城服务商，提出在2022年到2025年的三年内，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，重塑以产业发展为核心的政府服务体系（含融资服务、产业招商、综合运营与城市营销推广等）和以空间服务为核心的企业服务体系（含选址、代建、企业物业、投融资咨询等）。
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三季报未披露营收构成，从此前半年报披露的数据显示，华夏幸福开发业务占总营收比约70%出头，2021年末其房地产开发和产业新城开发两类开发业务加起来，占的比例接近90%。当然其2021年营业收入也比现在高——虽然比2020年已经下降不少。
开发业务之外，华夏幸福的服务业务主要包括产业发展服务、物业服务、不动产服务三类服务；运营业务则包含营管理产业园、创新中心、酒店、教育等资产。
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虽然在努力，但华夏幸福仍然面临持续亏损，尤其扣非净亏损更大。2024年9月末其扣非净利润为-76.79亿元，2023年同期为-75.67亿元，2023整年是-101.8亿元，加上2022年的-164.8亿元、2021年的-329.4亿元，华夏幸福这3年多里累计扣非净亏损超670亿元！
3、压力
另外华夏幸福还和化债概念沾边，以及重组。
早在2021年，华夏幸福就披露了《债务重组计划》。截至2024年9月30日，《债务重组计划》中2,192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1,900.29亿元，含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组，以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组，约占金融债务金额的87%。
此外还有一些以股抵债、资产交易、信托计划等化债计划，都在按部就班地进行。
截至2024年9月末，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计为人民币 244.71 亿元（不含利息，公司金融债务在签署《债务重组协议》后将按照重组协议约定的到期日执行，相应债务金额在调
整后的到期日前将从未能如期偿还债务金额中予以剔除）。
三季报显示，其一年内到期的非流动负债为226.8亿元，同期货币资金为46.19亿元——压力依然大。
销售方面，华夏幸福第三季度的累计各业务累计销售额为9.17亿元，同比下滑60.39%，前9月累计销售额24.92亿元，同比下滑37.37%。
前9月，华夏幸福的房屋出租率为66.53%，比2024全年的64.43%略高。
对包括华夏幸福在内的所有房企而言，好消息是最近层出不穷的楼市“及时雨”，尤其落地的这10万亿，意味着地方政府有了更多弹药，来更快速地落实高层推出的各种政策包括但不限于收储、旧改、保交楼以及支付应付款等等，这一切的预期都指向房企数据的“止跌回稳”。
回到股价，最近华夏幸福的起飞与其说是一场饕餮盛宴，杠杆地产倒更觉得像是价值修复。毕竟已跌了两三年，一路从20、30+元到1元——跌无可跌了。
适逢如今股市整体向上，叠加房地产诸多利好，股价回归一点似乎也正常？经历长达4年的下行，地产股的至暗时刻应该是过去了。只是，房企的春天还会来吗？
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