【基本案情】
2014年8月26日，某银行（贷款人）与张某（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由某银行向张某提供借款用于购买某公园x号房，借款人以该房产作为抵押财产。双方还约定借款人不按约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用均由借款人承担。
2014年9月10日，某银行依法取得的《房屋预告登记证明》，载明某银行为案涉房屋的抵押权人。
甲公司与某银行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》为张某的借款提供阶段性保证担保，担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用等；保证期间至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交付贷款人核对无误、收执之日。
后张某未按约还款，案涉商品房所在楼栋已取得《不动产权证书》。
某银行向一审法院诉请判令解除某银行与张某之间签订的《个人住房借款合同》；判令张某向某银行偿还已拖欠本金、利息、罚息及相关费用；判令某银行对张某提供的抵押房产享有优先受偿权；判令甲公司对上述债务承担连带责任。
【法院裁判】
本案焦点：1.某银行对涉案房屋是否享有抵押权优先受偿权；2.甲公司是否应当对张某的本案借款承担连带保证责任。
一审法院经审理认为：某银行办理的是预购商品房预告抵押登记，而非正式的抵押登记手续。预告登记制度旨在保障将来物权的实现，某银行据此享有当抵押登记条件成就时或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有抵押权。故某银行对预抵押房屋主张享有优先受偿权的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。
根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，甲公司为因某银行向购房者发放个人住房 (商业用房）贷款而形成的全部债权形成的债务承担连带责任，予以支持。
甲公司不服一审判决，提起上诉。
二审法院经审理认为：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款确定了抵押权预告登记权利人享有优先受偿权应满足以下三项条件：1.已经办理建筑物所有权首次登记；2.预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致；3.预告登记并未失效。
对于前述第一项及第二项条件，甲公司已办理了涉案房屋所在楼栋的商品房所有权首次登记，且预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致。
对于前述第三项条件即本案预告登记是否失效问题。按照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条之规定，办理抵押登记的前提之一系已办理房屋所有权证书，本案中无证据证实已办理房屋所有权证书，故能够进行不动产登记之日起的九十日期限未起算，预告登记未失效。综上，某银行抵押权自预告登记之日起设立，某银行对张某涉案房屋享有抵押优先受偿权。
根据甲与某银行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保证合同载明的保证期间为合同签订生效之日起至业主所购房屋抵押登记生效、不动产权证及抵押登记文件交由银行收执之日止，该条款应当认定为开发商提供的是阶段性担保，即银行取得房屋抵押权后开发商不再承担保证责任，属于开发商保证责任附条件解除的约定。
故本案虽然在保证合同载明的保证期间即合同签订生效之日起至业主所购房屋抵押登记生效、不动产权证及抵押登记文件交由银行收执之日止，一直到本案二审诉讼时某银行仍未取得正式的抵押登记，但本院根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定，认定某银行已取得张某涉案所购房屋的抵押权，保证合同约定的保证责任解除的条件已实现，符合某银行和甲公司签订保证合同的目的和真实意思表示。再结合甲公司在办理商品房首次登记后已对张某尽到合理的通知义务，对某银行办理抵押登记不具有过错，故认定甲公司对张某的本案借款不再承担连带保证责任。
【特别提示】
阶段性担保是指在商品房预售买卖交易中，开发商为了促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题，为购房人的借款向银行提供保证担保，待银行取得抵押权证后，不再承担保证责任，是平衡银行、业主及开发商三方利益的结果。开发商的阶段性担保是在银行抵押权尚未设立时的一种替代性担保措施，而非与抵押担保同时存在的重复担保行为。
一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期间届满之时即银行获得借款人的房屋抵押担保之时。
《中华人民共和国民法典》施行前，抵押预告登记并不产生优先受偿效力。现《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条明确规定，抵押预告登记在特定条件下可具备优先受偿效力。
实践中认为，合同关于阶段性保证的约定并非对保证期间的约定，而是对保证合同解除条件的约定，在条件成就之时，开发商的保证责任即可解除。
本案某银行虽然未取得正式的抵押登记，但二审法院根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第五十二条的规定，认定某银行已取得张某涉案所购房屋的抵押权，保证合同约定的保证责任解除的条件已实现。故在银行已可实质行使抵押权的情况下，甲公司的阶段性保证责任免除。
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