【改判案例十三】：潘某燕与潘某云等共有纠纷一案
【争议焦点】：居非兼用的公房征收补偿利益如何分配？
【审理法院】：上海市黄浦区人民法院、上海市第二中级人民法院
【房屋性质】：公房
【案情简述】：
一审法院经审理查明：
系争房屋系公房，承租人系严某英，租赁部位底层前间13.8平方米、二层亭子间9.1平方米、底层灶间5.5平方米。2014年12月8日，黄浦区人民政府作出《房屋征收决定》，系争房屋所在地块被列入征收范围，当时户籍在册人员六人：严某英（1934年8月24日迁入）、潘某燕（严某英之女，1956年9月29日报出生）、邹某琦（严某英之儿媳，1994年4月23日南泉路1300弄30号202-203室迁入）、潘某云（严某英之子，1994年4月1日，南汇县周浦镇新马路14号迁入）、潘某平（严某英之孙子，1987年2月15日，吉安路175弄1号303室迁入）、潘某伊（严某英之曾孙女或曾外孙女，潘某平之女，2013年11月报出生）。
2017年7月19日，严某英作为系争房屋承租人与征收单位签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》［征收编号：G-0847］（以下简称征收协议），征收协议明确因黄浦区118街坊项目（征收类别旧改项目），黄浦区人民政府于2014年12月8日作出《房屋征收决定》，编号为黄府征［2014］4号，系争房屋类型旧里，性质公房，用途居非兼用；公房租赁凭证记载居住面积14.9000平方米，换算建筑面积22.9500平方米，认定建筑面积为35.2700平方米，其中，居住部分建筑面积22.9500平方米，非居住部分建筑面积12.3200平方米；居住部分房地产市场评估单价为31,572元／平方米（建筑面积），非居住部分房地产市场评估单价为112,000元／平方米（建筑面积），房屋征收范围内被征收房屋评估均价为32,198元／平方米（建筑面积），被征收房屋居住部分评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋居住部分评估价格；根据黄浦区政府确定（黄府规［2012］2号），征收价格补贴系数为0.30，套型面积补贴为建筑面积15平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价为10,000元／平方米（建筑面积）；被征收房屋价值补偿款为2,399,680.51元，其中居住部分价值补偿款1,295,808.51元（居住-评估价格为738,944.10元，居住-价格补贴为221,683.23元，居住-套型面积补贴为482,970元），非居住部分价值补偿款为1,103,872元；不符合居住困难户条件；停产停业损失为137,984元，被征收居住房屋装潢补偿为11,475元，被征收非居住房屋装潢补偿为150,000元，装潢补贴总和161,475元；选择房屋产权调换，提供产权调换房屋4套：1．松江区泗泾南拓展40-01地块1#栋／幢东单元804室（即松江804室房屋），建筑面积（设计）69.28平方米，房屋总价（优惠总价）829,974.40元；2．松江区泗泾南拓展40-01地块1#栋／幢西单元1201室（即松江1201室房屋），建筑面积（设计）69.28平方米，房屋总价834,824元，优惠总价626,118元；3．松江区佘山34A-03A3幢西单元9号1401室（即佘山1401室房屋），建筑面积（设计）90.59平方米，房屋总价1,066,887.90元，优惠总价819,386.55元；4．浦东新区三林瑞康苑（150）HJ路601弄1栋／幢2号203室（即浦东203室房屋），建筑面积（实测）72.01平方米，房屋总价（优惠总价）928,386.25元；以上房屋价格合计3,203,865.20元，房屋产权调换差价为804,184.69元需支付；其他各类补贴、奖励费用合计1,254,000元，其中搬迁费2,000元、非居房屋无搭建补贴100,000元、家用设施移装费2,000元、建筑面积补贴150,000元、无搭建补偿100,000元、证照补贴300,000元、自行购置营业用房补偿600,000元。
根据征收部门提供的《黄浦区118街坊结算单》结算清单1记载，协议书应付总计749,275元。征收部门表示因该户之间存在纠纷，故其余结算清单未签字，全部征收款项也未发放，根据征收部门提供的其余未签字的结算清单记载：11.6平方米的差价费为419,376.24元（评估价格298,797.44元、价格补贴112,049.04元、签约奖励费1,860元、搬迁奖励费620元、搬迁费249.76元、装饰补偿5,800元）、居住签约奖励费150,000元、居住搬迁奖励费80,000元、房屋安置但未选购就近安置房源补贴80,000元、非居住签约奖励费300,000元、非居住搬迁奖励费327,840元、速签奖励费130,000元、签约比例奖210,000元、自行看房车贴200元、临时过渡费134,000元（备注：过渡费发放日期佘山34A-03A，2016年6月至2017年6月，松江40-01，2016年6月至2017年12月：佘山1401室房屋：3000＊13；松江804室房屋：2500＊19；松江1201室房屋：2500＊19）、特殊困难补贴50,000元（残疾补贴30,000元、高龄老人补贴20,000元）、未记载搭建、阁楼等记载属私阁补贴551,823.3元（计算方式46.7＊32198／2-200000）、非居部分8.93平方米的费用724,058.05元（非居房屋价值补贴800,128元＋非居停产停业补贴100,016元＋非居搬迁奖励费107,160元＋自行购置营业用房补贴37,500元-评估价格230,022.51元-价格补贴86,258.44元-居住装潢补贴4,465元）。庭审中，各方当事人对以上结算项目、金额均无异议。其中，特殊困难补贴中的残疾补贴30,000元系针对潘某云发放、高龄老人补贴20,000元系针对严某英发放，非居部分系由邹某琦向征收单位提供过营业执照。
根据2019年11月打印的《上海市不动产登记簿》记载：1．上海市松江区洞泾镇WJK路199弄19号804室房屋，建筑面积73.96平方米，权利人为上海永昕置业有限公司；2．上海市松江区洞泾镇WJK路199弄20号1201室房屋，建筑面积73.96平方米，权利人为上海永昕置业有限公司；3．上海市松江区佘山镇MSB路475弄9号1401室房屋，建筑面积90.26平方米，权利人为上海浩江房产有限公司；4．上海市浦东新区HJ路601弄2号203室，建筑面积72.01平方米，权利人为上海永慧置业有限公司。各方当事人及征收部门均确认该四套房屋即为系争房屋对应的四套安置房屋。一审庭审中，各方当事人确认松江804室房屋及松江1201室房屋需要补差价，差价在征收款中直接扣除，浦东203室房屋已于2017年实际交付给当事人，严某英陈述当时是动迁组考虑老年人无处居住，故让严某英入住，严某英已实际入住一年多了。
一审另查明：根据1990年《上海市住房调配通知单》记载，调配单位：新南开发公司，房屋受配人：邹某萍，原住房屋陆家宅3号，系自住私房，面积50.84平方米，原住房户主邹某萍，家庭成员有妹邹某琦及五案外人，新配房屋南泉路1300弄30号202室一间（面积17.5平方米）和203室两间（面积29.4平方米），新配房户主及家庭成员同原住房屋，调配原因：该户原面积50.86平方米，核定人口四人，应分28平方米，该户套出兰村路471弄14号303室21.2平方米，“现并配”。
系争房屋居住情况如下：系争房屋由严某英居住至征收；邹某琦、潘某云、潘某平曾在系争房屋内居住至2001年、2002年左右；潘某燕在系争房屋内居住至结婚；潘某伊从未在系争房屋内居住。
一审庭审中，各方当事人确认三套期房的差价现在还没有最终数字，房屋差价应该在货币补偿款中直接扣除。邹某琦、潘某云、潘某平、潘某伊四人之间，严某英、潘某燕之间均要求不对征收所得安置补偿款进行内部分割。
【一审判决】
一审法院判决如下：
一、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市松江区洞泾镇WJK路199弄19号804室的安置房屋由邹某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得；
二、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市松江区洞泾镇WJK路199弄20号1201室的安置房屋由邹某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得；
三、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市松江区佘山镇MSB路475弄9号1401室的安置房屋由邹某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得；
四、邹某琦、潘某云、潘某平、潘某伊共同分得上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的货币补偿安置款3,406,572.59元；
五、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市浦东新区HJ路601弄2号203室的安置房屋由严某英、潘某燕共同分得；
六、严某英、潘某燕共同分得上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的货币补偿安置款500,000元；
七、邹某琦、潘某云、潘某平、潘某伊的其他诉讼请求，不予支持。
【二审判决】
二审法院认为：征收补偿利益的分割，应综合考虑被征收房屋的来源、居住使用情况、贡献大小及保障各家庭成员合法权益等各项因素，遵循公平公正的原则进行处理。严某英系承租人，且长期居住在系争房屋内，故理应适当多分得征收利益并保障居住。潘某燕自婚后即搬离系争房屋，长期未居住，虽亦可认定为同住人，但应适当少分得征收利益。邹某琦、潘某云、潘某平曾居住至2001、2002年左右，亦长期未居住，但由于系争房屋涉及非居部分征收利益可观，而邹某琦系证照持有人，在邹某琦、潘某云、潘某平不要求对征收利益进行内部分割的情况下，应当多分得征收利益。严某英关于邹某琦享受过动迁利益的上诉意见，不予采纳。潘某伊出生于2013年，虽户口在系争房屋内，但从未实际居住，系争房屋承租人严某英亦非其监护人，故潘某伊不具备同住人资格，二审对此予以纠正。在一审审理中，严某英与潘某燕的共同委托代理人虽表示征收利益无需内部分割，但在二审中严某英明确表示要求分割，且严某英与潘某燕的上诉请求并不相同，将严某英与潘某燕的征收利益予以分割将更有利于保障老年人的合法权益。
二审判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2020）沪0101民初XX号民事判决第七项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院（2020）沪0101民初XX号民事判决第一项至第六项；
三、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市松江区洞泾镇WJK路199弄19号804室的安置房屋由邹某琦、潘某云、潘某平共同分得；
四、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市松江区洞泾镇WJK路199弄20号1201室的安置房屋由邹某琦、潘某云、潘某平共同分得；
五、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市松江区佘山镇MSB路475弄9号1401室的安置房屋由邹某琦、潘某云、潘某平共同分得；
六、邹某琦、潘某云、潘某平共同分得上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的货币补偿安置款3,386,572.59元；
七、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市浦东新区HJ路601弄2号203室的安置房屋和高龄老人补贴20,000元由严某英分得；
八、潘某燕分得上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的货币补偿安置款500,000元。
【再审判决】
再审法院认为：公民的合法权益受法律保护。本案被征收的公有房屋属于居住和非居住兼用，各方当事人原审中已明确区分居住利益与非居住利益份额，故对于居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割。对于非居住补偿部分，应考虑非居用途本身系源于房屋的存在，营业执照办理亦是得到了相关人员的同意与权利让渡等因素，就非居住部分的房屋价值补偿、相关奖励补贴等可酌情在承租人和同住人之间进行分配，而基于营业执照取得的停产停业损失、证照补贴、自购营业用房补贴等可由持照经营者获得。原审以非居部分的征收利益在无相反证据情况下一般归属于证照登记人为由，将相关奖励、补贴判归邹某琦所有不妥，本院再审予以纠正。原审对于相关人员是否符合系争房屋同住人身份及高龄、伤残补贴应属专人所有等已作了详细阐述，本院再审予以认同，不再赘述。潘某燕以邹某琦享受过福利分房无权作为系争房屋同住人的主张，依据不足，不予采信。至于具体分配方案，本院再审将遵循公平、合法、诚实信用原则，综合考虑系争房屋的来源、人口因素、实际居住情况、对房屋贡献大小，以及居住与非居住兼用属性、征收补偿利益组成、补偿与安置兼顾等因素，酌情在严某英、邹某琦、潘某云、潘某平、潘某燕之间进行分配。严某英除分得浦东203室房屋外，还应分得46万元货币补偿安置款；潘某燕分得松江1201室房屋，其应获得的征收利益不足以分得该房，故还应支付补差款9万元。邹某琦、潘某云、潘某平除分得松江804室房屋、佘山1401室房屋外，还应分得3,536,572.59元货币补偿安置款。原一、二审对于系争房屋征收补偿利益的分配有所不当，本院再审予以纠正。潘某燕的再审请求成立，本院予以支持。鉴于严某英、潘某燕及邹某琦、潘某云、潘某平已分别领取2万元、50万元及3,386,572.59元货币补偿安置款，故应由潘某燕向严某英支付44万元，余额6万元及补差款9万元共计15万元向邹某琦、潘某云、潘某平支付。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销本院（2021）沪02民终X号民事判决和上海市黄浦区人民法院（2020）沪0101民初XX号民事判决；
二、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市浦东新区HJ路601弄2号203室的安置房屋由严某英分得；
三、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市松江区洞泾镇WJK路199弄19号804室的安置房屋由邹某琦、潘某云、潘某平共同分得；
四、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市松江区佘山镇MSB路475弄9号1401室的安置房屋由邹某琦、潘某云、潘某平共同分得；
五、上海市黄浦区复兴中路148-150号房屋征收所得的位于上海市松江区洞泾镇WJK路199弄20号1201室的安置房屋由潘某燕分得；
六、潘某燕应于本判决生效之日起十五日内向严某英支付44万元，向邹某琦、潘某云、潘某平支付15万元。
七、驳回邹某琦、潘某云、潘某平、潘某伊一审其他诉讼请求。
【律师分析】
“旧改征收律师”团队首席顾问，盈科上海律所资深律师雷敬祺认为，本案系公房征收补偿利益分割纠纷案件，主要涉及居非兼用的公房征收补偿利益如何分配等法律问题。
本案经历了一审二审和再审，最终再审法院确定了本案争议焦点“居非兼用的公房征收补偿利益如何分配”的裁判原则，即对于居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割。对于非居住补偿部分，应考虑非居用途本身系源于房屋的存在，营业执照办理亦是得到了相关人员的同意与权利让渡等因素，就非居住部分的房屋价值补偿、相关奖励补贴等可酌情在承租人和同住人之间进行分配，而基于营业执照取得的停产停业损失、证照补贴、自购营业用房补贴等可由持照经营者获得。