最近看到最多的消息就是各大一线城市二手房火爆的名场面！作为新一线城市的合肥也不例外，10月份二手房成交量就破了近7个月的销量纪录。但成交的背后，降价让利仍是主流。
对于购房者而言想要“捡漏”也要有一定的知识储备，当下的合肥市场，想要不高位站岗，多少得了解一些市场趋势，多听一些来自一线市场的真实声音...
图源：合肥楼市航拍图
NO.1|壹
合肥二手房价格逼近降无可降
价格走势往往最能说明问题所在...
从趋势图我们不难发现，近15个月的二手房平均挂牌均价在1.89万/㎡，成交均价在1.66万㎡，卖二手房可谈的议价空间大概在2300元/㎡左右。
大家有没有发现一个问题？虽然二手房整体的趋势无论是挂牌价还是成交价都在“阴跌”，但议价空间在收窄。
这恰恰说明了一个问题：合肥的二手房挂牌价已经很接近真实成交价了。合肥的业主们真的已经快到极限了，二手房也快到了降无可降的地步了。要知道，合肥市区1-9月新房的价格是23515元/㎡，平均比二手房价格高了6-7千/平。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
成交量往往能说明降价的本质原因...
2024年截止到10月29日，二手房成交量已经破5万套，而且今年全年大概率是能达到去年二手房成交量水平。
往年合肥二手房市场年均成交大概在5.76万套。而目前市场上公示的二手房在售房源中，仅贝壳一家就有11.37万套。
说白了，就是从现在即使是不再有新增挂牌的房源。就目前的这个在售房源也够卖个2年多。供大于求，面临降价也是在所难免的。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
二手房降价往往伴随着很多“捡漏”机会...
NO.2|贰
滨湖、蜀山的业主急了！有房直降80万
近期，我们《粉丝卖房》栏目也收到了不少网友的卖房需求，给大家挑选了两套顶级学区的双本部学区房。有意向的朋友欢迎在我们“好房新选”小程序，点击“我要买房”提交信息，进行登记。
话不多说，我们先来看看今天的推荐的第1套房源：
01
丽水家园
滨湖启动区，丽水家园，师范附小+46中双本部，业主直降80万！价格还可以再谈！
粉丝自述：
房子的学区是师范附小+46中双本部，自己小孩在其他地方上学，目前准备卖的这套小学、初中学位都还在。房子2015年交付，是次新房，是之前水利厅单位集资房，里面很多都是在机关单位上班的业主，不用担心小区邻居交际圈子的问题。这套房子142.85㎡，层高3.3米，目前已经挂了10个月，降过2-3次价，这次一步到位，总价355万，准备快速出手...
联系电话：4009687908
在看这套房子之前，我们先来看看滨湖师范附小+46中双本部小区的价格情况。
从目前统计的11个小区来看，对比今年除了丽水家园和棠溪人家之外，其他小区基本上都在普降，说明这两个小区的二手房价格相对来说比较坚挺。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
再来看看丽水家园小区具体情况：
小区位于滨湖的启动区和金融板块交界地方，西侧紧挨着师范附小。东侧到塘西河公园不到500米。启动区是滨湖起步最早的板块，教育、生活配套都非常成熟。目前是滨湖师范附小+46中双本部，小学初中学位都还在。
户型三开间朝南，2个卧室朝南，142.85㎡做了3房，每个房间都非常的开阔。整个户型是南北通透正向通风。布局上，动静分区，北边带一个生活阳台，两个卫生间都是明卫。据房主描述，这个房子层高还是3.3米的，不得不说，在当下的二手房中算是不错的户型了。
价格方面，丽水家园目前的整体挂牌价是30470元/㎡，而这套房子，业主目前的心理预期价格是355万，单价大大约是24851元/㎡，相当于单价上少了5619元/㎡，总价上少了80万左右。
数据来源：第一房研究院“好房新选”小程序
按照总价355万，以首付15%计算，首付款是53.25万，按等额本息30年还款，当前3.1%的利率计算，每个月的月供是12885.22元。
再来看看今天推荐的第2套房源：
02
立雪轩
蜀山老城区，五里墩边上，西一环与南一环交汇，立雪轩，西园新村小学+50中东校西园校区双本部，业主直降29.5万，总价139万！
粉丝自述：
房子是西园新村小学+50中东校西园校区双本部，小孩初中毕业了，房子用不上了，目前也不占学位，想尽快出手。小区是2012年交付的，虽然房龄偏老，但近期家装了新电梯，一直是自己自住，房子保养得也还可以。总楼层是18层的，房子在12层，采光、视野方面都还可以。小区里面很多安医的医生都住这边，小区整体居民素质都比较高...目前希望售价是139万，具体可以见面聊，但目前这个价格让步空间不大。
联系电话：4009687908
在看这套房子之前，我们先来看看西园新村小学+50中东校西园校区双本部小区的价格情况。
从统计的9个小区结果来看，除了灯具厂宿舍外，其他8个小区都有不同程度的下跌。跌得最狠的就是立雪轩。要知道，今年1月份立雪轩的挂牌均价还是超4万/㎡，现在掉价接近1万元/㎡。购房的机会点不就来了吗...
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
再来看看立雪轩小区具体情况：
小区位于蜀山老城区，紧挨着安徽大学龙河校区，小板块算是非常新的小区了。因为在一环边上，生活配套十分醇熟。商业有国购广场、之心城等。医疗方面，安医一附院、解放军九〇一医院离得都不远。小区主打的就是学区，目前是西园新村小学+50中东校西园校区，小学初中学位都还在。
小区是小板块内为数不多的高层住宅，总楼层18层，所售房源在12层，视野开阔。
小区实景图（图片由业主提供）
小区目前又进行了新一轮的保养，加装了新电梯，面貌焕然一新。
小区实景图（图片由业主提供）
户型是1室1厅1卫，53㎡，典型的学区房，适合陪读。带一个储物间，阳台连接卧室，卧室12.8㎡。
业主比较爱干净，自住两年，房子保养得当。
图片由业主提供
图片由业主提供
价格方面，立雪轩目前的整体挂牌价是31795元/㎡，而这套房子，业主目前的心理预期价格是139万，单价大大约是26226元/㎡，相当于单价上少了5569元/㎡，总价上少了29.5万左右。
数据来源：第一房研究院“好房新选”小程序
按照总价139万，以首付15%计算，首付款是20.85万，按等额本息30年还款，当前3.1%的利率计算，每个月的月供是5045.2元。
NO.3|叁
结语
二手房大的市场环境是在“以价换量”，但任何降价行为都不可能一直存在。从目前的二手房市场议价形势来看，价格可谈空间变小了，说明二手房市场的降价行为已经接近底部。目前合肥的购房政策相对宽松，对于刚需购房者而言，是一个买房的好时机。但同时也要考虑自身的抗风险能力，谨慎购买。