荔湾使用率或超130%的新盘，要诞生了！
今早，越秀地产成功拿下河柳街地块，楼市君收到内部人士爆料，分享劲爆消息：
产品定了！越秀全新“广府系”产品，全盘面积段100平以下。
楼市君实地走访，还扒到了项目产品首次曝光的猛料！
壹
先来回顾一下，荔湾河柳街地块今年完成的调规。
控规调整后，地块布局更加科学合理，居住用地沿着河涌分布，放大了一线河涌景观优势，新增配套中小学用地。
这样一来，产品的舒适度和景观面全面升级了。
｜广州楼市发布 制
楼市君走访时，实地感受到项目周边老西关、广府人家的松弛感。
从地铁5号线中山八站，穿过建材市场，步行约700米到达地块周边，沿着河涌环境非常整洁。
楼市君在项目河涌逛了一圈，看到是这样的：
｜项目河涌实景
｜广州楼市发布 摄
高层看河涌的景观，楼市君也拍到了。
绿树成荫的河涌两岸，不时有老广遛狗散步，周边烟火气十足，河涌界面相对整洁新净。
｜项目河涌实景
｜广州楼市发布 摄
河柳街地块作为越秀地产首次开辟的全新广府系产品，少有资料曝光。
感受完项目一线河涌景观，正好对应上了越秀地产官方的拍地海报的主题。
“一湾河柳绿”，对应的正是河柳街地块广府老城地段，与一线河涌相融的意蕴。
｜项目宣传海报
｜图源：朋友圈
关于产品亮点，楼市君打探到了关键信息。
1、越秀河柳街项目全盘面积段100平以下，新规产品使用率或超130%。
2、在阳台等半开敞空间，融入一线河涌景观，居住舒适度值得期待。
既要老城地段，又要好产品，还要环境优的买家，这里基本都能满足。
贰
越秀河柳街地块项目，即将加入荔湾战场。
细分项目所在的老西关板块，多年来供应稀缺，新房市场整体处于供不应求的状态。
据中指院数据，老西关板块新房供应虽然主要集中在2021年和2023年，但成交套数连续四年均破400套。
｜广州楼市发布 制
关于项目的售价，楼市君认为可以从周边新盘来锚定。
目前老西关板块在售新盘仅有两个，分别是珠实·西关都荟和力迅·西关雅筑。
在地理位置上，西关都荟直线距离河柳街地块约500米，称得上是比较直观的对标选手。
西关都荟在售产品共有三个面积段，涵盖89-121-142平3+1至4+1房。
越秀河柳街项目全盘100平以下，针对老西关板块刚需、刚改客群，填补了市场空白。
｜老西关航拍实景
｜广州楼市发布 摄
据中指院数据，西关都荟开盘至今，89平户型去化率最高，均价约70218元/平。
而位于陈家祠的力迅·西关雅筑，100平以下的产品网签均价约6.6-7.4万/平。
｜广州楼市发布 制图
加上项目产品采用新规设计，使用率或超130%，居住感受全面升级。
同比市面在售楼盘，70-100平户型能有近90-130平的体验感，花同样价钱可能有“大”户型感受。
要知道，之前荔湾的新盘，使用率最高也就去到110%，越秀河柳街地块项目入市，有望成为全荔湾户型使用率的“天花板”。
｜河柳街地块效果图
｜广州楼市发布 摄
二手市场方面，周边分布富力新居、南源花园、城启荔港南湾等小区，楼龄均在20年以上，均价约3.3-4.2万/平。
成交比较活跃的城启荔港南湾，以78-81平两房和90-99平三房为主，总价260-400万左右。
楼龄较老的富力新居，80平左右的小三房，总价约300万。
｜图源：贝壳
楼市君认为河柳街地块项目，更多充当的是“控总价、跑销量”的角色。
综合项目体量和产品来看，大概率会参考保利雅郡的操盘模式，有望冲击一次开盘即清盘的目标。
楼市君大胆猜测，主力户型约75-90平，参考广钢新盘直接卷，75平带主套的三房小户型，搭配90平3+1房，和100平左右的正四房。
无论是打造刚需产品，还是改善方向，买家都能在老西关买到使用率更高、户型景观更优的产品，不妨期待一下。
最后，楼市君在这里发起案名征集，你觉得越秀河柳街项目会是什么？
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