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一周前,董小姐写了一篇文章:。

融创干不良的本质,其实是资本代建。找资方进场,接入行业不良地产项目,最后融创代建盘活。

文章发出后,很多资方的朋友过来交流,还有不少新老朋友发来地产项目PDF,看得我眼花缭乱。

董小姐最关心的问题是,关于不良资产、资本代建这个赛道,融创这一玩法,真正的逻辑和脉络是什么?

掘金者需要避开哪些坑?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

对此,这几天,我和很多开发商和资方的朋友交流。大家的立场不同,观念也是大相径庭。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

融创成立而今资本,开发商羡慕的更多,而资方持谨慎乃至质疑的态度更多。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

今天,董小姐先把与开发商的对话与讨论,写在这里,与大家分享。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

投资不良资产,如果只是建立在金融交易逻辑体系下,靠金融机构或AMC就可以去做了。

房企做这件事,又有什么优势呢?房企在里面的角色是什么?

这件事的本质在于,必须依靠房企的相应能力,让资产盘活。

融创成立而今资本,其实跟当前代建市场的一个新的发展趋势密切相关。

代建市场目前最大的变化是增量不足,狼多肉少。‍

代建公司把市场客户分成三类。

第一类是商业代建。

商业代建的客户,最开始是中小房企。这个结构到2021年以后,发生了改变。

因为市场爆雷,城投托底,代建的客户转变成了地方城投、国企。

但是到2023年底,乃至24年,城投托底的量大幅度下降。当时市场持续下行,一些城投认为,很多项目一旦动工就是亏损,那就放着不动吧。

于是,新增的城投托底的项目越来越少,存量项目转化不出来。

代建公司开始焦虑。

第二类叫政府代建。

这类代建的委托主体是政府,以相关公建配套为核心。包括做保障房、体育场馆等等。‍

22年以来,中原建业、金地管理、绿城管理、华润置地,大家都在做政府代建。

这是22年、23年,代建市场一个很大的增量。

但是到今天,代建已经触碰到增长的瓶颈了。

大家就盯上了第三块蛋糕。

第三类,叫资本代建。

这两年,资本代建在业内喊的特别响,但做的非常少。

资本代建的本质就是做不良资产。项目变成不良资产后,资本代建找钱投进去,把方方面面盘活。

市场上沉睡着一个「大金矿」,就是那些暴雷企业的大把不良项目。恒大、碧桂园、融创、金科、佳兆业等等。‍‍‍‍‍‍‍

很多项目的母公司出了问题,项目的监管资金不足以用于项目运转和保交付。有的项目已经开工了,盖了一半,但房子只卖了1/3。项目的相关权利人又非常多。

这个时候,如果来做资本代建,找新钱进去后,各方都会来要钱,包括债权人、施工方等等,导致根本无法往下推进。

这是当前资本代建的卡点。

不良资产中最简单的处置方法,就是做保交付的项目。项目已经卖完了,就差建设。代建公司进去做工程代建,不负责销售和盘活。‍

孙宏斌的而今资本看上的项目,可能是那种卖了一部分,后期还有很多地没动,存量大,项目被多种复杂的债权关系压的动不了。

但是,项目本身可能是个好项目,或者地价成本特别低。真把它盘活了,就会发现还能赚一笔。

这类项目,各家代建公司都非常想切入进去。

但是,很多公司切不进去。为什么呢?

一旦进去,就会发现里面是个无底洞。‍

最大的问题在于,项目的利益主体要求太多了。

有项目股东找代建公司撬动不良资产包,可项目还有其他股东。一家第三方公司进来盘活,得经过所有股东的同意,有时候光投票都很难通过。决策的人特别多,利益链条特别长。‍‍‍‍‍‍‍‍

融创而今资本的出现,它的思路之一可能在于,首先你要有一笔钱,把项目上其他人的控制权置换过来。

怎么置换?‍‍‍‍‍‍

如果你现在也是一个项目的债主,项目已经停了3、4年,各种复杂的债权关系把你整的心力交瘁,之前投进去一个亿,钱也收不回来。现在我来跟你谈,给你3000万、4000万现钱,你要不要把项目权益卖给我?

当然,这只是一种方式,还有更复杂的模式。资本挣的就是这个钱。

资本代建的第二个思路是,他们相信能把项目盘活。

想要盘活不良项目,需要什么能力?

第一,要有强大的司法和收并购经验。

司法经验是你要懂其中的各种弯弯绕绕和处置细节。难怪,而今资本的牵头人,是法律专业出身的融创东南区域总王鹏。

公司还要干过很多收并购,知道收并购的逻辑是什么,跟对方怎么谈。不是说你有钱,拍桌上来,我就买你的项目,没那么简单。‍

你得用钱进去,把相关利益方搞定。相当于给项目注入一笔关键的钱。

钱的注入方式方法很重要。钱先打给谁,是A还是B还是C,是什么形式?都是非常关键的一步。

这事跟企业的基因有关系。

中国房地产这么多年,能够完成多起收并购,还能把收并购的项目大多数盘活的公司是谁?

融创肯定榜上有名。

所以,孙宏斌觉得自己能进不良的赛道。‍‍‍‍‍‍

但是,这里面有一个问题。‍‍‍‍‍

房地产公司绝大多数找来的钱都是债,或者明股实债。‍

有资方觉得,能收到一个保底的债券收益率就够了。

可是,地产的债你能做几个点?

8%,10%,12%?项目可能一把就亏掉了。这事有什么吸引力?

整合不良,除非新钱进来是建立在股权以及复杂的金融衍生品的逻辑上,才有希望做成,做大。

而这件事情要做成,需要两个条件。

其一,老板躬身入局的能力。

其二,要有资本真真正正的信任你。愿意投你,而且是在股权的基础上去博取高收益。

就是这个项目真盘活了,收益率可能是50%、60%。

第二,要有强大的销售解题和资本运作能力。

2023年以前,做代建最重要的能力是产品能力。

那时,整个行业都在参考中原建业、绿城管理、金地管理模式,不投钱,输出品牌,相当于开加盟奶茶店,我有大品牌和供应链,但我不会投你,你自己开店,我给你配齐设备。

这是2023年以前代建行业的模式,重视产品力,比较同质化竞争。

23年以后,代建行业的能力模型,其关键重点从产品能力切换到了销售、综合解题能力和资本运作能力。

某种意义上,代建就是一种资产管理。

现在,你有好产品也未必能卖出溢价,也攻克不了项目运营问题。这个时候就需要刀刃向内,抓住细分赛道,沉淀能力。

代建黑马型公司今年都在强调自己的销售能力。比如势头很猛的旭辉建管。‍‍‍‍‍‍

融创自己的代建平台融者共创,已经尝试在盘活自己的资产。期间可能看到了一些需求。

从去年下半年开始,融创就跟相关的债权人在谈盘活的条件。‍

他们说,融创有的资产在市场上还是能卖得掉的,反正项目已经卡在这,去市场上找别的代建公司同样要进一笔钱,也解决不了操盘问题。

不如资方再投一笔钱进来,融创继续操盘,保证把项目盘活。能卖出来,融创代建就提取相应的管理费。

如果项目股权方不愿意再投入资金,那就打折收股权,找新的资方进场。‍‍‍‍‍‍‍‍

而今资本的诞生,更像是过去融创代建在盘活自己的项目过程中,摸索出来的打法。

融创在跟老牌代建公司比如绿管、金地管理等进行一次错位竞争。

他们理解了代建市场的核心矛盾点和痛点,聚焦到了一个细分的领域,卖的是自身的优势:找钱,把握项目,做风险判断,代建盘活项目。

孙宏斌的野心挺大的,而今资本的模式要是跑通了,市场也很大。‍‍‍

不良资产的盘活运作,需要专业和专家级人才。

资本代建领域不是你干的早,你就有优势。而是你得真正把项目盘活好,做的好才有优势。

要开拓自己的新模式,和新的代建市场特征做有效匹配。‍‍‍‍‍‍‍‍

随着市场变化,项目委托方会提出更高的要求。所以,团队是不是真的能打,具备一些核心能力,就变得很重要。

代建行业也在洗牌。代建的品牌忠诚度正在急速下降。代建的本质是to b,再to c,每个环节都涉及到大量的利益的重新分配。

融创的玩法,给中国房地产接下来的不良资产盘活,提供了一个新思路。

至少,孙宏斌是在做一种积极的尝试和探索,结果,等等再看吧。

大家与其冷嘲热讽,不如探讨下他为什么做,看到了什么行业痛点,他想出来的而今资本的方案有没有可行性,能不能破局?

当然,挑战和不确定性也很多。

第一,要看资本的态度。

现在很多资本不愿意再投钱。

尤其要投向不良地产项目,在国内,要上哪找这笔钱?‍‍

很多人对整体不良市场持悲观态度,也有资方一听要投股权,转头就走。

而且,做资本代建,也只是被人委托,瞄准全行业不良项目,资产又不是自己的资产,代建公司随时可能被人干掉。

第二,项目能盘活吗?‍‍

市场是筑底回暖还是螺旋下降?不清楚。

盘项目,最后能不能兑现销售,不能百分百确定。

第三,时间投入可能比预期要长很多。

资本代建方方面面,牵扯到各方利益,非常复杂。项目题解的时间会无限拉长。‍

所谓的不良项目,每个项目都很难。

如果一眼看上去,这个项目的问题就能找到,这种简单的项目不会留到今天。

现在的不良地产项目都是疑难杂症,得方方面面去谈判,各方去碰,来回协调。

因此,协调协作的时间可能比预计的要长很多。有大量的协调成本,有些时候项目上的人还不愿意配合你。

以前,华平投入中国房地产的一些项目,往往会派财务人员到项目公司来,会监管资金的用途和每一个动作。你每花一笔钱,华平都要审。

这也是一种方法。

现在,国内外资方对不良资产赛道最真实的态度是什么?

请期待董小姐的下篇文章吧。

PS:JUMP大会第五季正在紧张筹备中,对不良资产话题感兴趣的同学可以在文末举个手哦‍♀️。

董小姐微信号missdon0811

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