今天，上海六批次土拍如期出让，相比前两批次土拍地王迭出的景象，本轮土拍的热度骤降。4幅地块5家房企参与，3幅托底成交，仅1幅地块以2.3%的低溢价成交。最终4幅宅地的成交总价为148.44亿元。
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土拍速评:房企资金紧张“非黄金地块”不出手
申度君认为，本轮土拍降温或有2大因素：一方面，本次出让地块看似还不错，但多少存在一些“硬伤”，如闵行华漕地块，距离轨交远，周边城市界面弱；而浦江镇地块，虽然靠地铁，但该片区配套很弱，加上郊野公园的存在，未来这边不太会有地块供应，起不到成片开发的规模，上述不利条件后续会影响楼盘的去化。
而宝山地块能级虽高，位置也好，但有一半是商办用地。而唯一位于市区的杨浦地块，体量不大内部还有要保留的风貌建筑，这些不动产都会占用开发商的大量资金。
另一方面，虽然政策持续出台，楼市有企稳回暖的迹象，目前有能力拿地的房企本身数量就不多，对于地块的选择就更加挑剔了。目前上海土地市场竞拍玩家基本锁定在少数资金实力雄厚的央国企，大部分房企此前已经有所斩获，不排除持币等待更好的机会再入场。
先整体说一下这次土拍的情况：
1.昨天晚间，本轮土拍的报名信息便提前在“网上剧透”，这让本就平淡的土拍早早失去了悬念。
2.本轮竞拍地块多处于外围区域，包括宝山南大，闵行华漕和浦江镇，本身这些区域的热度就不算很高，再加上缺少市中心优质地块的加持，导致本轮土拍热度骤然变冷。
3.华润继续深耕南大TOD，而中海地产在海上和集即将清盘之际，继续加码杨浦。
下面，我们再具体说说本轮土拍的4幅地块的情况。
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3幅地块底价成交
宝山区W12-1301单元32-04、11-01地块，属于15号线丰翔路地铁站上盖地块。该打包地块内分别是一幅住宅用地，另有一幅占地达到3.49万方的商办用地。至此，华润置地分2次拿下了整个丰翔路tod综合体地块，共斥资116亿元。
回顾两次拿地过程，整个丰翔路地铁站TOD总开发体量超过60万方，共包含6幅地块，去年10月，华润拿下了一期的四幅地块，三幅为纯住宅用地，另有一幅商业办公用地，包含了体量超12万方的商场，计划打造为万象系商业体。
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今天，华润46.1亿元再度加仓，将二期两幅地块收入囊中。纵观整个TOD项目，商办总建筑面积达到32.2万方，占比达53%。其中，19.82万方商业和4.45万方办公需要自持，可售办公仅有7.93万方。对于华润而言，商办产品将沉淀企业大量资金，不过好在华润置地中环润府的表现还算可以，前四期开盘认购率都超100%，7个月销售超百亿。
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闵行区的华漕镇MHP0-1404单元地块由上海城投托底拿下。上海城投在不久前刚刚以70.8亿拿下了黄浦豫园的6幅遴选地块，一个月内砸下99.9亿重金。
地块位于闵行纪王镇，由于地块并不处于华漕的核心区域，因此周边的配套和交通都比较薄弱，是一幅相对冷门的地块。地块最近的地铁站是13号线西延伸纪翟路站，距离约1.9公里。
从整个华漕的板块发展来看，近些年的投入力度也很大，虹桥前湾的总开发体量高达3000万㎡，相当于6个北外滩，是大虹桥规模最大、最完整的可开发区域。未来板块内不仅有13号线西延伸，还有在建的示范区线，及规划中的25号线。商业有26万方的印象城MEGA，超级合生汇等。
板块内的新房方面，在售新盘有中国铁建花语前湾，项目最近一次开盘为2024年5月，均价70721元/㎡，认购率52%。
闵行区的另一幅浦江镇MHPO-1316单元地块，位于8号线沈杜公路地铁站西侧，靠近浦江郊野公园。这一片区多年来都未有土地出让。浦江镇此前出让的住宅地块主要位于2大片区，一个是位于浦江镇的核心区域，包括了华发建发縵云、浦江华侨城等项目，主打中高端改善。而另一大片区，集中在浦江镇最南侧的鲁汇板块，包括了招商中旅揽阅、大华星曜、大华星樾等项目，高层均价在4.2-4.3万/平，属于闵行区价格洼地。
从本次出让的这幅打包地块参数来看，内部包含了3幅小地块，2幅住宅地块的容积率为2.4，或定位高层产品，而剩下1幅地块容积率为1.2，有望打造为低密度的别墅产品。
本次拿地的开发商象屿地产，近年一直在上海重仓拿地，这也是象屿地产今年在上海拿下的第三幅地块。虽然象屿在上海的产品口碑很差，但是凭借着母公司的强大资金背景，在上海发展得风生水起。在今年一批次土拍中，象屿以15.5亿元摘得静安区中兴社区地块，随后在二批次土拍中，又与联发共同以15.97亿摘得浦东新区曹路科教园区地块。
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1幅地块低溢价成交
今天唯一现场竞价的是杨浦区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块。
在今年杨浦推出的地块中，本次地块情况相对一般，地块上还有建筑面积2千平的风貌住宅需要保留，因此竞争热度并不高，地块的争夺者为两家头部的央企，分别是保利置业和中海，最终双方竞拍到19轮匆匆收场，溢价率仅有2.32%。
图源上海土地市场
之前，有传言上海风貌别墅要被叫停，这个地块的出现，是不是也打破了“叫停传言”？
图源地块答疑纪要
从区位来看，该地块属于杨浦定海街道，这里也能享受到杨浦滨江的发展辐射。
周边新房方面，3公里范围内缦云上海在售，累计去化63%；中建壹品·浦江之星，最近一次开盘为今年5月推出428套房源，认购率121%。整盘累计网签率为95%。
附上海六批次土拍结果：