空置率等关键指标是衡量写字楼市场需求度的重要依据，它们直接映射出企业的活跃度，起到监测区域经济“风向标”的作用。

近两年，北京写字楼租金水平持续下降，空置率不断提升。以价换量仍是北京写字楼市场的主旋律。而接下来，市场还将迎来一波供应高峰。

那么写字楼该如何破局？戴德梁行认为，目前对于业主而言，招商及运营能力仍将是众多高品质楼宇在竞争中吸引优质客户的关键。同时，业主为了提高项目竞争力吸引更多租户，将医美、口腔、体检中心等商业配套引入写字楼，因此，医疗健康也成为写字楼需求新的增长点。

“降本增效”、以价换量”仍为市场主旋律

戴德梁行数据显示，截至三季度，北京整体写字楼市场租金继续呈下行态势，全市租金水平为每月每平方米266.1元，整体市场空置率上升至18.2%。与去年相比，市场趋势变化并不明显，仍处于租户市场，“降本增效”和“以价换量”仍是市场主旋律。

具体来看，北京各商圈写字楼市场空置率在5.41%-32.36%之间，金融街空置率最低，为5.41%，丽泽金融商务区空置率较高，为32.36%。

对此，戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗表示，这或许与北京写字楼租赁市场主力行业和成交类型有关。当前，金融业、TMT和专业服务业一直是北京写字楼租赁市场三大主力需求行业，总成交占比达80%。其中银行业、手机游戏、律所等细分行业表现则相对活跃。

与此同时，目前市场活跃度降低，主要以续约为主，如金融街金融类租户占比仍高达60%以上；中央商务区现有租户仍以金融业、专业服务业为主，其空置率在各大商圈中也比较低，为12.8%。

此外，丽泽、通州副中心等写字楼均为新兴商务区，发展都不足十年。与其它商圈相比，两大商圈空置率都比较高。租金也相对较低，分别为每月每平方米163元和123元。丽泽区域写字楼还是以业主自持租赁为主，通州区域写字楼业主则大多以整栋出售为主。

不过，新兴的商圈也有其独特优势。一是租户将享有更多可选的可租赁面积，租金享有的优惠力度也更大；二是区域交通越发便利。通州将迎来6号线二期（南延段）、M101线一期、22号线（平谷线）三条地铁线，丽泽未来将迎来“一站五轨”的立体路网；三是政府扶持力度更大。如政府对入驻企业提供税收、住房、人才等多方面补贴扶持以及为企业人才提供落户政策等。

“在租金普降的大背景下，各商圈业主争夺租户意愿明显，两大商圈在高空置率的现状下将面临更大的租赁压力。”邓姗姗表示。

不仅如此，四季度，市场将迎来如国家金融信息大厦、鼎好DH3二期等多个项目入市。

邓姗姗表示，新项目的入市将继续拉高整体市场空置率，在成本控制仍将成为市场主要租赁策略的大背景下，四季度市场租金水平或将继续面临下行趋势。

在市场竞争愈发激烈的背景下，业主也改变了心态，重新调整租赁条件。

邓姗姗介绍，以前不愿和代理合作的业主开始松口，寻求合作机会；对于续租的客户，业主积极下调租金或提供更为灵活的续约条件以应对现有客户的流失；对于新签租户，业主提供更多的租金折扣、或者更长的免租期，以及为客户提供更长的装修期甚至提供装修服务等，抢占市场先机。

自用买家崛起 公募REITs扩容或为市场带来新机遇

值得关注的是，即便当前写字楼市场不景气，在北京大宗交易中，办公楼也是绝对的主力业态。

根据戴德梁行《2023北京房地产大宗交易市场》报告，2023年，北京大宗交易总成交金额为576亿元，对比2022年的303亿几乎翻了一倍。

在戴德梁行中国资本市场部董事总经理刘兵看来，今年依旧将延续这一趋势。一方面，在投资市场活跃的时候，投资机构对未来的租金表现充满信心，写字楼作为资产管理相对容易的业态，单一项目的交易额往往比较大，同样的时间精力下，机构更青睐交易对价大的资产。

另一方面，尽管近期投资机构对写字楼的关注有所降低，但对自用买家来说，是难得的入场时机。自用买家在收购流程上不像投资机构那么成熟，但本身租赁的时候需要支付租金，如果能够以合适的价格收购自用资产就可抵消租金支出，从财务角度对主业也是支持。办公楼的交易占到大宗交易比较高的核心原因也是单一项目交易额度大，与公寓、物流、产业园区等相比，同样宗数的前提下，总交易额会更高。

他预测，在今年的写字楼买家构成中，自用买家占比会进一步加大。随着近两年写字楼租金的下行以及空置率的提升，很多核心资产的卖方预期随之降低，过往自用型买家很难找到合适的收购标的，但近期有越来越多的项目可供选择；同时，在房企现金流吃紧的情况下，也愿意随行就市出售新建的写字楼项目，预计今年北京市场上会有多个自用买家通过资产收购的形式收购自用写字楼项目。

此外，随着存量商业时代的到来，在政策推动助力下，写字楼市场也将迎来新的发展机遇。

今年7月份，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知(发改投资〔2024〕1014号)》，其中明确将商业街区、商业综合体等各类专业市场项目纳入发行范围，且与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过50%。

戴德梁行北京估计顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，“物理上不可分割”“产权上归属于同一发起人”的“商业办公用房”，意味着在满足一定条件下，可以将这部分商业办公用房纳入REITs的底层资产范围。这一规定预示着，将来在满足相应要求时，商业办公用房有资格成为公开募集REITs的一部分。此举旨在保障基础资产的完整与运营的稳定性，同时为投资者带来更丰富的投资选项。这样的规定是为了确保底层资产的完整性和运营管理的稳定性，同时也是为了给投资者提供多元化的选择。

此外，参考国际市场的成熟经验，办公和综合用途的物业是海外REITs市场中的重要组成部分，具有成熟的发展模式。期待商业办公用房能够被纳入公募REITs的发行范围，这不仅能够有效激活存量资产，还能拓宽投资者的选择，进一步促进基础设施领域不动产投资信托基金市场的繁荣发展。