(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例详情
（一）原告诉求
原告林悦鑫向一审法院起诉请求：
1. 判令 S 公司立即向林悦鑫支付自 2019 年 1 月 1 日起至 2020 年 12 月 28 日止的逾期办理上述房屋所在楼栋权属证明的违约金 539984.86 元。
2. 判令 S 公司立即向林悦鑫支付自 2020 年 6 月 29 日起至 2020 年 12 月 28 日止的逾期办理房屋权属转移登记的违约金 135737.95 元。
3. 判令 S 公司承担本案诉讼费。
（二）被告上诉请求
S 公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判，案件受理费由林悦鑫负担。
（三）事实与理由
1. 一审判决事实认定遗漏
S 公司称，其未能按合同约定时间为林悦鑫办理涉案房屋的初始登记以及转移登记，是因为涉案房屋相邻业主擅自封闭露台、阳台，导致房屋现状与原审批规划不符。涉案房屋与相邻业主的房屋为联排住宅，以幢为单位进行权籍调查，由于相邻业主违建，整幢房屋无法通过权籍调查，不能及时办理初始登记和转移登记。S 公司经努力督促违建方恢复原状后为林悦鑫办理了产权登记手续。一审期间，S 公司申请法院调查取证，一审法院出具《协助调查函》后，S 公司将调查情况及资料反馈给一审法院，但一审判决遗漏该事实，影响 S 公司向第三人主张权利。
2. 一审判决未酌减违约金
S 公司认为，涉案《合同》的产权登记条款约定了初始登记与转移登记双重违约条款，在林悦鑫未遭受其他损失的情况下，叠加计算的违约金过高。S 公司请求酌减，但一审法院未采纳。法律规定，当事人主张违约金过高请求适当减少的，法院应以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量并裁决。一审判决未考虑这些因素，存在法律适用不当。
3. 一审判决违约金计算有误
S 公司提出，根据合同约定，违约金计算截止时间应为取得权属证明之日，一审将取得权属证明之日计算在违约金天数之内，与合同约定不符。
（四）被告辩称
林悦鑫辩称，认可一审判决，不同意S 公司的上诉请求和理由。S 公司应向林悦鑫承担违约责任，因第三方原因导致的损失，S 公司可以向第三方主张。S 公司要求酌减违约金没有依据，不应支持。根据合同约定，违约金计算天数应包含取得权属证明之日。
（五）法院查明
2015 年 12 月 31 日，买受人林悦鑫与出卖人 S 公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称“合同”），林悦鑫购买“涉案房屋”，总价款 7380000 元，商品房层高 3.3 米，S 公司应在 2017 年 12 月 31 日前交付商品房。
关于产权登记，合同第二十二条分别约定了初始登记和转移登记。出卖人应在2018 年 12 月 31 日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。若因出卖人责任未能如期取得，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应在 60 日内退还全部已付款，并按全部已付款的 1%支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，出卖人自应取得权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之 1 的违约金。
商品房交付使用后，买受人同意委托北京市某律师事务所向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起910 天（30 个月）内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应在 60 日内退还全部已付款，并按届时中国人民银行同期活期存款利率付利息；买受人不退房的，出卖人自买受人应取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之 1 的违约金。如因买受人责任造成未能在规定时间内取得房屋所有权证书的，由买受人自行承担责任。
林悦鑫已向S 公司支付购房款 7417374.45 元，S 公司于 2017 年 12 月 31 日向林悦鑫交付涉案房屋。2020 年 12 月 8 日，S 公司取得包括涉案房屋在内的四套房屋的不动产权证书。2020 年 12 月 28 日，林悦鑫取得涉案房屋不动产权证书。
（六）法院认为
S 公司与林悦鑫签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，双方应依约履行。当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应承担违约责任。当事人一方因第三人原因违约的，应向对方承担违约责任，其与第三人的纠纷可另行解决。本案中，S 公司未按合同约定时间办理涉案房屋的初始登记以及转移登记，构成违约。
对于林悦鑫要求S 公司支付逾期办理涉案房屋所在楼栋权属证明违约金的诉讼请求，根据合同约定，S 公司应于 2018 年 12 月 31 日前取得权属证明，买受人不退房的，出卖人应按日支付违约金。涉案房屋所在楼栋实际于 2020 年 12 月 8 日取得权属证明，故 S 公司应支付违约金，以 7417374.45 元为基数，自 2019 年 1 月 1 日起至 2020 年 12 月 8 日止（共 708 天），按每日万分之一计算，为 525150.11 元（保留至小数点后两位），超出部分法院不予支持。
对于林悦鑫要求S 公司支付逾期办理权属转移登记违约金的诉讼请求，根据合同约定，林悦鑫应在 2020 年 6 月 28 日前取得房屋所有权证书，实际于 2020 年 12 月 28 日取得。故 S 公司应支付违约金，以 7417374.45 元为基数，自 2020 年 6 月 29 日起至 2020 年 12 月 28 日止（共 183 天），按每日万分之一计算，为 135737.95 元。
关于S 公司主张合同中初始登记和转移登记违约责任应二选一，法院认为，合同中未作此约定，该主张无依据，不予采信。
二、裁判结果
1. 北京 S 公司于判决生效之日起七日内支付林悦鑫逾期办理房屋初始登记之违约金 525150.11 元。
2. 北京 S 公司于判决生效之日起七日内支付林悦鑫逾期办理房屋转移登记之违约金 135737.95 元。
3. 驳回林悦鑫的其他诉讼请求。
三、办案心得
（一）合同约定的重要性
在这起商品房预售合同违约纠纷中，合同的约定成为了判断双方权利义务的关键依据。合同中明确规定了房屋初始登记和转移登记的时间、违约责任以及违约金的计算方式，这为解决纠纷提供了明确的标准。
对于购房者和开发商来说，在签订合同时，应当仔细审查合同条款，明确双方的权利和义务。特别是对于涉及到产权登记等重要事项，要明确约定时间和违约责任，以避免日后发生纠纷时出现争议。同时，合同一旦签订，双方都应严格遵守合同约定，否则将承担相应的违约责任。
（二）违约责任的认定与承担
本案中，S 公司未能按照合同约定时间办理房屋初始登记和转移登记，构成违约。尽管 S 公司提出是由于相邻业主违建导致无法办理登记，但根据法律规定，其仍需向林悦鑫承担违约责任。这体现了合同相对性原则，即合同当事人一方不能以第三人的原因来免除自己对另一方的责任。
在实际生活中，开发商可能会遇到各种不可预见的情况，但这不能成为其逃避违约责任的借口。作为开发商，应当在签订合同前充分考虑各种可能出现的风险，并采取相应的措施来避免违约。对于购房者来说，当开发商违约时，要勇敢地拿起法律武器维护自己的合法权益。
（三）违约金的调整与计算
关于违约金的问题，S 公司认为合同约定的违约金过高，请求法院酌减。然而，法院在判决时综合考虑了合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，认为 S 公司的请求不成立。同时，法院根据合同约定，准确计算了违约金的数额。
这提醒我们，违约金的约定并非一成不变，在一定条件下可以进行调整。但调整违约金需要有充分的理由和证据，法院会根据公平原则和诚实信用原则进行判断。对于当事人来说，要正确理解违约金的性质和作用，在主张违约金时要提供合理的依据，在认为违约金过高或过低时，要通过合法途径请求调整。
总之，通过办理这起商品房预售合同违约纠纷案件，我们深刻认识到合同约定、违约责任、违约金调整以及证据收集等方面的重要性。在今后的法律服务中，我们将更加注重为当事人提供全面、专业的法律建议，帮助当事人预防和解决纠纷，维护当事人的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！