合肥作为一个传统意义上的“逆返乡”节点城市,似乎每一次在过节成交量都不会特别喜人,但本次新房二手房爆火,朋友圈都被爆单、涨价刷爆了。

笔者分析原因有3:

1、政策正向传导

2、需求持续积压后等到了一个释放节点

3、买涨不买跌的心理

具体来看.....

NO. 1|壹

新房、二手房涨价、多盘优惠回收

我们都知道近期政策方面的3个重要节点:

第一个:9月24日,正式官宣要降准、降息、下调存量房贷利率、支持资本市场等政策。

第二个:9月26日,中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。

第三个10月8日,国新办再提“止跌回稳”,系统落实一揽子增量政策。

首先来看下合肥自9月24日以后的新房市场情况:

根据第一房研究院AI楼市系统统计数据显示,新政实施以来,新房备案价格在2.3万/㎡左右波动,但明显可以看出10月5日——10月8日期间成交价格是属于逐渐攀升的情况。说明,合肥的新房价格确实在涨....

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数据来源:第一房研究院AI楼市指数系统

再来看看楼盘表现,一个是优惠回收

朗拾森屿,国庆前几天卖出一个亿的货值,提前完成国庆指标,10月4日起优惠全面收回2%。

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中海悦府,也宣布收回优惠自10月1日起,价格上涨1%....

二个是成交暴涨

据统计,各大楼盘也是爆满,很多销售已经爆单。政策加持加上节日放假,简直给市场打了一针“兴奋剂”,购房者也都纷纷涌入售楼部,很多“等等党”也都不再等,直接出击。

位于包河政务东的保利龙川瑧悦首开认购金额超过5亿,国庆假期滨投城市更新项目销售1.3亿,越秀中寰天悦销售1个亿。滨湖豪宅高速壹品热销1.03亿等等。

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再来一起看看二手房市场情况:

新政实施以来,二手房成交量整体趋势是在逐日走高的。日均挂牌492套,成交67套。国庆假期7天共成交了502套,数据非常可观。

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数据来源:第一房研究院AI楼市指数系统

NO. 2|贰

本轮上涨背后的底层逻辑

不跟风,我们理性分析下本轮合肥楼市上涨的主要原因:

首先,从宏观上来看。

人口方面:

2023年末,合肥常住人口达到985.3万,较2022年增加21.9万人,长三角人口增量第一,全国26个万亿城市人口增量首位,也是全国人口增量第一名。

另一方面,合肥不仅人口加速增长,人才也加速聚集,呈现“两个加速”。2023年,合肥新进博士后近1000人、新增高层次人才超5000人、新培养高技能人才超8万人,特别是新增就业参保大学生超35万人,创历史新高,当地近3年新增就业参保大学生达到近100万人。

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合肥航拍大图

都知道,房地产市场长期看人口,有人的地方就有市场。虽然近年来合肥整体人口在上涨,高端人才也在增长,但市场容量却一再萎缩。

从年度市场表现来,拉整个7年数据,新房市场成交量在585万方左右,而就在2018-2020年市场高峰期的时候,新房成交量高达740万方左右。再看看2024年1-9月的数据,目前的新房成交量在161.4万方,按月均计算的话理论上到年底能达到215.2万方,但这个数据只有去年的一半(2023年成交量425.8万方)。

也就是说,今年的新房市场真的“很惨”,但在这样一个人口不断增长,城市不断扩容的背景下,需求是一定有的,而且还是在不断增长的。那长时间不购买就会形成积压,2024年新增的密集出台,利好的不断放宽,已经达到了很多人能上车的“底线”,注意,是“底线”,不是“门槛”。比如首付比例、贷款利率、房屋品质、购房报价协议、得房率超100%、购房补贴、购房优惠等多重利好政策叠加,也就造成了一波小的市场需求集中释放。

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数据来源:第一房研究院AI楼市指数系统

另外,中国人都有一个心理,就是“买涨不买跌”。首先撇开那些朋友圈宣传的楼盘“优惠回收”的真实性来看,确实在国庆期间新房备案价格涨了,这个是事实。二手房成交量也上来了,这个也是事实。这就说明市场真的迎来了“回暖”。

NO. 3|叁

结语

从9月24日以来,楼市的利好政策不断,且政策力度都是非常罕见。一般政策需要一定的传导期,但本次传导感觉来得有点迅速。合肥楼市在本轮政策刺激下积压已久的需求得以释放。合肥楼市短期能否延续这种“回暖”行情,欢迎在评论区留言,留下您的观点...