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前言/INTRODUCTION
【绿景璟庭】优质地段，深圳最高的高度，关内最大规模的旧改，自从入市以来，一直争议不断。
作为众人吐槽的高密度住宅典型，【绿景璟庭】74层的高度一直为人诟病！
大堂也被指责像写字楼，再加上开发商绿景并没有万科这样的营销操盘能力，因此从开盘到现在，整体的营销成绩并不理想！
甚至很多读者都不理解深圳为什么会有这样的项目存在，觉得这样的项目根本就不适合住人，跟在香港已经没什么区别了！
高区样板房开放后，东南向的视野还是不错！
01.基础数据
绿景璟庭
【项目名称】绿景璟庭
【开发商】深圳市绿景天盛实业有限公司
【项目地址】深圳市南山区深南大道与沙河东路交叉口东北角
【占地面积】46万㎡（发四期开发，一期占地3.06万㎡）
【总建筑面积】500万方，开发时长8-10年
【建筑类型】住宅，公寓，写字楼，酒店、商业
【物业公司】绿景物业
【物业费】5.8元/㎡/月 （参考周边华润城润玺9.5元/㎡/月 华侨城5.8-10元/㎡/月）
【总户数】一期住宅1257户，公寓1489套，
【产品面积段】110-125-187平
【梯户比】高区3梯6户、低区4梯7户
【容积率】10.3
【绿化率】30%
【使用率】70%
【车位比】1:0.73 （拉通住宅公寓商业，但分区管理住宅是一户一张月卡）
【楼层高】住宅三栋都为74F
【交楼时间】2026年年初
【交付标准】精装交楼（7000一平交标）
【产权年限】住宅70年，公寓40年
02.户型介绍
绿景璟庭
项目占地面积30568.31㎡，建筑面积461830.21㎡，容积率10.3，是深圳大体量的城市旧改项目。由6座建筑组成，1栋1-2单元为26/59层塔楼商务公寓，1栋3-5单元为74层塔楼住宅；小区底部为3层裙楼商业，商业顶部是架空花园，1楼与12楼分别设置有通往“天悦花园”的连廊，与“天悦”商业及塔楼互通
1栋3-5单元电梯分高低区，48以下为低区，以上为高区；3/4单元低区4梯7户，高区3梯6户，5单元低区3梯6户，高区3梯6户；标准层高3m，部分层高3.15m
② 118㎡3房2卫：64套
③ 125㎡3房2卫：809套（A户型646套+B户型99套+C户型64套）
④ 187㎡4房2卫：58套
01.
110㎡三房两卫
面积段最小的三房，主朝向为全向阳的设计，
采光不错，有东南朝向和西北朝向，西北被{深业世纪山谷}遮挡，不太建议
02.
118㎡三房两卫
五单元西南向中间位置，双龙抱珠户型，利用率高。
缺点是，两侧单面采光设计，没有侧向采光面，主卧为暗卫，厨房和公卫采光差。
03.
125㎡A/B/C户型三房两卫
A户型：传统的三房两厅两卫，动静分区户型，厨房带生活阳台。房间做得相对均衡。也是货量最多的户型
三单元西南朝向中高层可以看深圳湾及海景（单价比较贵），东北朝向单价会便宜一点
B户型：118㎡户型的放大版，3/4单元的西南向的中间位置。户型整体尺度会比118㎡的大一点，厨房多个生活阳台，主卧是暗卫，公卫和厨房采光差。
C户型：五单元端头位东南朝向，看小区花园。双龙抱珠户型，浪费面积少。有三面采光。所有户型中采光和朝向最好的单位。
04.
187㎡四房两卫（3/4单元高区）
货量少有稀缺性，高层西南向多样性的景，核心地段大户型是更加稀缺难得的。美中不足的是只做两卫（这个面积段三卫应该是标配），不过产品没有过多承重墙，后期可以自己设计。
03.实景情况
绿景璟庭
高区样板间视野：
0.优劣势分析
绿景璟庭
优点：
1、南山区核心地段，拥有顶级的配套资源，东面北面华侨城，西面科技园，南面深圳湾超级总部基地
2、交通便利，位于深南大道和北环大道之间，临近地铁罗宝线（1号线）白石洲站，未来有29号线补充白石洲北站
3、生态环境优美，靠近大沙河湿地，绿地面积大，空气清新
4、项目是片区为数不多的新盘，片区住宅供应少，小面积更是稀缺
5、规划的配套丰富强大，整体落地后将是一个崭新的核心商圈
6、价格优势，和【润玺】隔沙河高尔夫相望，折扣力度大，价格上存在倒挂
不足：
1、白石洲旧改项目，建设周期长，未来不确定因素多，并且建设会长时间伴随着噪音、粉尘、夜照灯等的影响，居住体验感不好
2、周边城市环境杂乱，面貌不好，如果旧改不顺利，未来就会像 上下沙 一样新旧混杂
3、容积率高（10.0），超高层建筑74层，电梯虽然分高低区，但是高峰出行还是会有一定影响，功能看似好用，但是也许会增加电梯等待时间
4、西北角有一栋4层高的110KV变电站
5、部分户型视野会被【深业世纪山谷】遮挡
6、使用率低，户型上居住体验感稍差
7、业态较复杂，包含回迁、公寓、住宅等业态，居住属性不够纯粹
06.项目配套
绿景璟庭
地铁：一期绿景璟庭离1号线【白石洲站】约800米左右，离2号线的【世界之窗站】约1.5公里；此外还有29号线【白石洲北】（2023年已经开始建了，预计28年通车）就在一期璟庭楼下；29号线自南向北连接南山红树湾到光明科学城，未来三站即可到达深圳最大高铁站西丽高铁站（在建中）。
陆路：临近【深南大道、沙河东路、北环大道】等主干道，而且都做了地下层通道，可以直通项目地下停车场，能避免部分拥堵。
区块价值：深南大道横轴和大沙河科创走廊纵轴交汇的轴心，链接四大总部基地
商业：
项目自带40万㎡的商业，有一条1.2km的绿轴串联；
目前周边最近的商业有【益田假日广场】和一路之隔的【万象天地】，两个都是高端大商业型综合体，还有深超总新开的【睿印】开车15分钟的【海岸城】和【欢乐海岸】
生态人文：
中央公园、燕晗山郊野公园、华侨城国家湿地公园、绿景白石洲约1.2公里中央绿轴，约15km滨海长廊，与华侨城三大主题公园，共同组成深圳超级公园带；【欢乐谷、沙河高尔夫、世界之窗】等休闲娱乐设施
教育：
白石洲1公里范围内，聚集了5所初中，7所小学。项目所处片区已纳入南山外国语集团教学，现在周边有【沙河小学】，【南山第二实验学校】，且项目自身带4所幼儿园共57班，3所九年一贯制学校共90班，学校都会在一期建成时共同交付。
医疗：
楼盘3公里范围覆盖【香港大学深圳医院】、【华侨城医院】、【沙河医院】等，其中一级甲等公立医院沙河医院距离项目仅为百米之内。
总结/SUMMARY
【绿景璟庭】适合预算在900万以上，居住3-6口人，在科技园、后海、前海板块上班的改善型群体
目前提到【绿景璟庭】就一定会联想到华润城，网红盘之间的比较，永远不会停止!一步之遥的【华润城润府】系列，二手目前成交在11-17万每平方米，【华润城润玺】一期，目前了解到的行情，在13-18万每平方米，白石洲【绿景璟庭】目前起步价9万多。
但是目前拿【白石洲】跟已经非常成熟的大冲【华润城】板块来比较，肯定是非常不科学的。虽然【白石洲】有超过【华润城】的潜力，但一定是在规划和旧改落地都十分顺利的情况之下，并且有更大型的开发商来参与打造，比如华润自己；而从绿景过往开发的项目和商业打造能力来看，目前都是有所欠缺的。
隔壁就是【香山美墅】和【纯水岸】，步行进入华侨城片区相对便捷，如果白石洲旧改推进顺利，未来片区的面貌确实有机会焕然一新！
而目前经济发展放缓，绿景自身资金情况十分紧张，未来绿景对白石洲的开发，还存在着一定的不确定性，但是白石洲这个地段，依旧是深圳非常有价值的位置，即使最后旧改推进不顺利，通勤和地段依然都相对比较方便，即使做个睡城，也睡得可以说非常便捷了，就算自身商业没打造起来，周边【万象天地】、【益田假日广场】、【睿印】等高端商业确实只是一步之遥。
从目前绿景展示的产品品质来看，整体的品质还是优于绿景之前开发的产品，从居住角度来说，如果能忍受较高的容积率和交通堵塞，那【绿景璟庭】还是一个不错的产品，尤其是比较适合喜欢有商业氛围、对容积率抗性较低、追求便利以及时尚生活方式的年轻人。喜爱低密度、大社区花园人士劝退。
从投资角度来看，会有一些赌的成分，如果旧改推进顺利，未来升值收益，尤其短期收益，能跑赢绝大多数区域，超过周边区域如科技园等等，完全没有问题；如果未来绿景资金困难，旧改受阻，按照较低的买入价格，收益依然有机会跑平或者跑赢周边！虽然高密度、高容积率、视野遮挡、等电梯等问题，非常影响生活品质。
但是面对接盘侠将越来越年轻的现状，未来的接盘侠主力军都是年轻人。年轻人对于高密度等问题的容忍度，确实较年长者来说更高，而年轻人更看重的是外立面高不高档，大堂大不大气，停车场豪不豪华，商业方不方便，因此一个能满足年轻人需求的盘，且买入价不会太高、片区有提升空间和潜力，有邻近产业区和豪宅区，未来会有一定升值的机会，也有机会拉近一点跟周边的价差！
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