来一篇新盘分析，近期热度最高的就是绿城芝蘭月华，这个位于台江区的纯商地块，绿城给出了较大的宣传噱头，从宣传来看绿城的新品，对于福州楼市，特别是改善盘，迎接新品也算是件好事，下面聊聊。
楼盘规划
绿城芝蘭月华：备案名（茶元公馆），地处：台江区茶亭公园以东，五一中路西侧。
项目占地43亩，规划9栋11-32F高层住宅，合计约398套，主打建面：148-220平米。
土拍情况
2024年03月30日，绿城以20.31亿元拿下宗地2024-01号台江区状元小区出让地块一，溢价率约13%，成交楼面价27712元/㎡，地块面积：43.8亩，容积率：2.51（其中商 业不超过7000平方米），限高：100米以下。
分析：今年的首次土拍，福州推出多幅地块，其中金山南的高宅巨型地块以及状元旧改，关注度较高。
最终的情况，状元地块在几家房企争夺下，最终时隔几年未拿地的绿城，以溢价13%拿地。
这也是当天唯一一幅非底价成交的商住用地，也是今年唯一一幅。
对于地块而言，容积率2.51，限高100米，看上去数据还不错。
不过地块和附近的建发瑞云一样，地块不规整，比瑞云更甚。
从开发的角度来看，局限性较大，最终房企给出的社区排列图来看，采光、楼间距、社区空间都相对一般。
对于楼面价2.77W，对比瑞云的2.87W，便宜了1K，两个项目预计最终价格也差别不大，是非常直接的竞品。
目前项目周边还有一幅金屏垱地块，面积63亩，其中两幅商住44.7亩，容积率不到2.3，纯商定位。
预计不用多久也会上架，届时这三个项目，也会上演一场三国杀的局面。
综上，对于地块而言，区位尚可，拿地价不算非常夸张，不过目前福州改善略显疲软，项目周边存在竞品，自身社区空间局限过大，可以说后期的操盘压力并不低。
户型情况
148平米：四房两厅两卫，独梯设计，位于小高层，大面宽布局，户型最大的特色在于这个面积段做四房，还能搭配一个宽厅，其中主卧搭配L型的弧形玻璃窗，也是比较少见。
户型的缺点在于厨房空间稍显一般，餐厅没有独立空间，影响北向卧室的动线，南向次卧到次卫的距离也较长。
155平米：四房两厅两卫，独梯设计，位于小高层，四开间朝南，独立客餐厅，主卧依旧是亮点，对比148平的布局，主要差异就是客厅从横厅变成竖厅，这个户型和瑞云149A，基本一致。
176平米：四房两厅三卫，独梯设计，位于高层，155的升级版，实际得房率不如另外几个户型，布局没有太大变化，多了一个次卧的暗卫，这也是这几年常见的问题。
220平米：五房两厅三卫，独梯设计，大面宽布局，主卧+动区占据较大空间，对于这个面积段，整体来说，布局没有太大问题，不过也略显平庸，设计家政间没有独立进出，客厅也没有特殊的视野设计。
综上，对于项目还有191平米的户型没看到，从户型设计来看，主要有几个特色。
第一就是近期不少项目都采取的阳台直接封闭，第二个就是主卫的L型视野窗，项目还更进一步采取弧形窗。
从户型设计就能感受出这个项目的外立面，预计是不少人相对喜欢的大玻璃外墙。
从整体的布局来看，可能受益于新规，给出的得房率很高，当然近期的改善新盘，也都有这个福利。
项目的户型布局相对还是比较中庸，全部产品看下来，并没有过于夸张的设计。
区位情况
项目位于台江区茶亭，距离地铁1号线600米左右，有一定帮助，距离五一广场800米、南公园700米、茶亭公园500米，周边生活气息尚可。
项目周边划片国货小+福八中，这个组合算是台江区的头部，虽然项目没有明确划片，但是也是潜在利好。
对于项目周边有几个硬伤，首先是周边城建，南侧是超高层的世茂茶亭俪园，又高又丑，采光和观感存在影响，右下角是阿波罗酒店公寓，不排除人流噪音，社区非规整地块，周边楼栋房龄偏大，影响视野感官。
除此之外，项目隔壁是安置地块，综合容积率3.3，项目容积率2.51，安置房最少在3.5以上，钢铁森林定位，人流和采光都会影响小区。
地块北侧存在规划，疾控中心原址改建台江区级医院，对于小区未来也存在一定负面影响。
除此之外，小区的社区规划，采取高低配，30层以上的高层住宅，位于南向和中心，对于小区其他楼栋存在采光影响，小区也由于不规整，导致社区公共空间偏小。
综上，对于小区而言优势就是市中心+划片预期+纯商，劣势在于采光、周边城建，还存在医院、酒店、安置房的人流噪音隐患。
价格情况
关于项目的价格，没有放风价，以周边做个参考，预计也是精装4.5W-5W，目前福州新上市的改善新盘，基本都是这个定价。
价格就不多做分析了，来一个和建发瑞云的对比：
社区规划：两个项目都是不规整小区，绿城更不规则，公区更小，采光都有影响。
周边情况：建发最大硬伤是南面高架噪音，绿城是南向超高层住宅，还有医院等。
户型情况：设计差异不大，建发的236平稀缺性更高，户型占比来看，建发合计248套，绿城398套，绿城多了150套，比例达到40%。
从户型分布来看，由于存在面积差，不过从实际来看，其实两个项目的占比非常接近，150左右的占比30%左右，剩余大户型占比不低，算是相对纯粹的改善盘，比这几年部分打着改善的刚改盘，面积段高不少。
房企情况：建发PK绿城，这几年的发展，绿城在福州已经没啥口碑，近期桂语维权还在持续，房企虽然打出要重新定义绿城市场，投入重金打造新品，如果真有决心，第一步应该是解决维权问题，否则这种做法难言市场认可，房企这块，目前建发优势太明显。
社区打造：相比于建发的新中式，绿城的风格相对来说更亮眼，特别在这几年建发福州遍地开发后，审美略显疲劳，加上瑞云的投入度，从目前来看明显没有绿城来的凶猛，绿城给予这块新地的产品系和打造，从感观来说是更猛烈。
综上，对于两个项目来看，个人感受建发瑞云谈不上高改，毕竟房企在福州还有几个项目待售，对于绿城而言，定位有点高改，但是房企在福州印象过差，有骗炮风险。
对于这两个项目做高改都差点意思，但是产品面积占比又不低，主打就是一个扭曲。
楼盘总结
项目位于台江区茶亭，区位尚可，纯商定位，绿城新品，定位够高，得房率尚可，外立面也比较新颖，劣势在于采光一般、社区空间不大、周边存在医院、酒店等，房企在福州目前口碑也一般。
目前周边竞品不少，今年福州的改善新品较多，后续还有新的地块供应，整个中端改善的竞争有点激烈。
总的来说，项目有自己的优势，如果真打算重新定位市场口碑，不如先解决维权问题，而非所谓的花高价做示范区。
题外话
前几年福州的改善新品，主要分成两种，以天琴湾、朗云等为主的高改，还有天琴湖、建发玺云、建发璞云等地缘改善（面积段集中在147-165），都做到不错的去化。
今年的新盘，从瑞云、屏西天悦、再到绿城芝蘭月华，产品的面积段相对有所提高。
只不过一下子集中拉高，这些项目的产品也呈现堆积，这几个月的改善去化，大家也都能看到，去化并没有过于出彩，很多改善新盘，上市前说认筹很多，实际已经放出高额分销。
可以说今年的市场，高改可能依旧不错，中改已经压力巨大，后续来一篇，这几年改善的网签数据对比，看看差异有多大，还是感官偏差。