「问题的提出」
为何以物抵债、购买法拍房一定要了解「现状处置」？
「法律解答」
先看法条。
《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（法〔2012〕151） 二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
可见，最高院对现状处置持肯定态度。
所谓现状处置，即不改变执行标的原有法律、物理属性而直接进行处置。
说得通俗点，东西不是全新的，可能有质量问题，现在是怎样，抵债或拍卖时就是怎样，基本没变化，
进一步来说是指东西可能存在不确定的瑕疵，既可以是法律上的，也可以是物理上的，既可以是原物自身的因素，也可以是外部其他因素。
譬如常见的带租拍卖，竞买人或者接受以物抵债的申请人均存在未来较长一段时间无法占有、使用或者收益的风险。
譬如对于变更原有结构的标的物，则存在被要求整改、与邻居的相邻权纠纷等。
譬如因违反建设工程许可证的规定未能得到政府相关部门的审批和验收被认定为违法建筑，在拆除前仍具有使用价值。买受人或承受人可根据政府要求予以整改，从而重新获得产权登记条件。
被执行人金龙公司对案涉建筑虽不享有所有权，但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人金龙公司的具有使用价值的可供执行财产。最高院转发住建部《关于无证房产执行问题的通知》（以下简称通知）第二条明确“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”案涉建筑即属于“不具备初始登记条件”的建筑，南平中院按建筑物现状进行处置符合通知要求。
参考案例：（2016）最高法执监161号
另一方面，现状处置与负责腾退是两个概念，实践中法院也可能会搞错。
《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》（以下简称《意见》） 拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。
可见，现状处置常见类型多，且无论对竞买人还是接受以物抵债的申请人都存在一定的风险，有必要进行理解与掌握。
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零言法语
作者：王之焰，律师
上海国狮律师事务所
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具有深厚的法律理论功底、实务操作经验，在上海市律协发表过多篇专业文章，多次接受界面新闻、北京商报等权威媒体采访。处理劳动争议、执行案件以及办理法律援助案件、民商事执行案件1000+件.
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