网友提问

某科技公司因怠于履行债务，经债权人申请，法院拟对相关的案涉房屋进行评估拍卖并作出公告。公告期间，张某作为案涉房屋的承租人提出异议，债权人不服，认为张某是在帮助科技公司逃避债务，请问还能否排除房屋的强制执行？

也迪律师解答

第一、涉案房屋的强制执行分为两个层次，一个是权属的强制转让，一个是强制交付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。由此可知，张某作为房屋的承租人，可以提出案外人异议，但是需要注意的是，即便异议成立，也只能排除强制交付，不能排除房屋的强制转让。

第二、根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。也就是说，在张某提出书面异议后，债权人又对张某与科技公司是否存在租赁关系持反对意见的，法院应当对张某的异议进行立案审查并作出裁定。

第三、只有在张某能提交与科技公司的租赁合同，且租赁关系确实形成在先的，法院才会适用《民事诉讼法》第二百二十七条。反之，若承租人与被执行人恶意串通，伪造交付租金证据或进行低价承租的，法院不予支持。

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