长沙万科滨江一号：首开惨败！优缺点太过于明显！

湖南长沙，万科滨江一号，滨江板块核心、茶子山正地铁口，宣传2.6万/㎡实际2.1万/㎡，拿地一年、蓄客半年，首开总经理亲自上阵，然而只卖出去40多套，位置虽好，但是缺点过于明显！

四大缺点直接赶走买家：

1、不但看不到江，而且周边安置房环绕，城市界面差；

2、小区内部安置户占比太多，人员参差不齐；

3、仅有3栋商品住宅，其余均是商业、酒店、安置房；

4、万科最近负面不断，交付质量差，工期一拖再拖，边开盘边WQ；

根据克而瑞官方数据，纯新盘万科滨江一号，在希尔顿酒店“晚宴首开”。据悉，首开推出3号栋220-290㎡精装大平层，首开单价2万起，总价约500-1100万/套。据悉，项目首推共171套房源，首开去化率为27%，即46套。

这是长沙近两年来，首个核心板块开盘就熄火的豪宅大平层楼盘！

当然这大概率有水分，毕竟官宣总得灌点水。据购房群多位网友（其中一位是首开参与选房的）爆料实际数据在17%左右，也就是不到30套。（以上为网友提供，不对真实性负责，最终以实际为准）

半年前，万科滨江壹号对外放风宣传要卖2.5w-3.0w，均价2.8万/㎡。当时是想对标旭辉铂悦湘江，理由是同样的位置，旭辉不看江的可以卖到2.5万/㎡，我万科是大品牌房企、旭辉是暴雷房企，我万科外立面是全玻璃幕墙、旭辉是真石漆，并且配置比旭辉高很多，贵个两三千很正常！

结果实际开盘，长沙万科滨江壹号均价2.1万/㎡！

壹、首开失败，犯下三个错误！

错误一：放风价过高，反而让准客户买竞品去了

其实半年前万科滨江壹号的放风价是错误的，现在的市场已经不能再用传统的套路了，即“放风价给个很高的价格，实际开盘成交便宜几千，让客户觉得买到就是赚到”。

长沙万科滨江壹号的放风价只会让周边的竞品越卖越好，旭辉铂悦湘江、招商滨江境等每次洗客户都说，万科滨江壹号要卖到2.8万/㎡，我这里便宜很多，买到就是赚到。这半年的时间，旭辉铂悦湘江和招商滨江境得感谢万科的领导，支持了他们半年的理想销售说辞！也就在这半年时间，两个楼盘疯狂去化，目前所剩的也不多了，万科也低价开盘了。

错误二：晚宴模式开盘完全不利于去化

万科本次开盘采用的是“晚宴开盘”，而且是长沙总经理亲自上阵。

只要支付宝冻资10w块钱，就可以蹭一顿晚餐，蹭完不买，几天钱就解冻。

其实这种晚宴模式对销售非常不利，因为客户可以坐一起相互交流，一人只要说一句这个盘的缺点，基本上整桌都没人买了，不然别人都会另眼看你。传统的开盘模式，大家互相几乎没有交流的，也并不一定能了解到这个盘的全部缺点，也就不容易被带偏。

错误三：保价开盘，买贵可退

上一个说这句话的开发商是恒大，但是买完以后恒大破产清算了，谁敢退房，退房的钱到了恒大账户上直接被法院强制扣走。

万科确实没必要学当年恒大这一招，会给准业主一个很大的误解。

贰、长沙万科滨江壹号缺点确实太多了

缺点一：小区内部安置户占比过高

总共847户，回迁户占到506户，商品房仅341户！安置户比例高达60%！

也就说你在小区碰到的10个邻居，有6个都是安置户，这还怎么得了！你花五六百万本来想改善圈层呢，结果邻居都是安置户，几乎没花钱就住进来了。

缺点二：周边被安置小区包围了，城市界面差！

虽然距离茶子山金融中心很近，而且地铁口也只有几百米，但是这个狭长地块的周边几乎都是安置房。西侧是茶子山安置小区，东侧是茶山馨苑安置小区，北侧是金麓西岸单位房。仅有南侧的协信星澜汇是商品房小区，而且楼龄已达十年。

缺点三：地块小也就算了，仅有3栋商品房住宅，其余都是商业、酒店、安置，人员鱼龙混杂。

地块总共9栋房子，3栋商品房住宅、1栋安置房、2栋酒店、1栋商业、1栋幼儿园。人员太杂了，完全不符合高端改善客群的私密要求、圈层要求等等。

并且小区园林根本没什么发挥空间，除了消防登高面，已经没多少景观绿化区域了。

缺点四：身处滨江，不但完全看不到江

视角再放远点，距离江边直线距离一公里，但是这个范围内集中了大量的超高层，东南侧滨江金融中心两栋楼高达328m，福晟滨江金融中心楼群也高200多米；正东侧的启迪协信做了3栋东西朝向的公寓，把东西视野挡的死死的；正东侧的旭辉铂悦湘江，能看江的住宅也都是缝隙里看江，内部最西侧目前在售的根本看不到任何江。

所以万科滨江一号想要看到江，几乎不可能的。