市场预期扭转，洗牌一二手市场
那么，这宗地块综合素质，具体如何？我们可以从几个角度来看：
➤位置不错广纸新城核心区，背靠海珠湾大城
➤交通便利约400米内，有11号线&广佛线
➤配套齐全烟火气浓厚+大城配套
广纸天地荟星汇海珠湾底商广纸艺术商业街区广纸文化公园实拍地块周边教育资源一览产品使用率，可能高达120%？
来源：中指院
精彩，土拍开始扭转预期了！
这个金九银十，最热闹的不在楼市，在土地市场。
市区多宗靓地扛大刀上阵，天河、越秀、海珠纷纷甩出压箱好货。
天河，拿出了南方面粉厂地块、绢麻厂地块。
其中前者，9月29日开拍，起拍总价高达88亿+，官方摆上了“地王”的字眼，目前已经有多家房企摩拳擦。
后者，刚刚公布调控公示，大概率在月底挂出，11月开拍。
越秀，拿出了广州大道中地块。
这块地，和珠江新城仅一路之隔，又是越秀四年来抠出的唯一地块，关注度拉满。
按照公示期一个月算，预计10月开拍。
至于海珠，土地市场的热度，同样迎来连番轰炸。
琶洲南区，一口气拿出了402、403、404三宗地块，开发商热情也比较高，早期现场勘探时，就去了至少24家开发商。
目前这宗地块，改到了下个月拍卖，没有撞上面粉厂地王，算是给开发商们喘了一口气，接下来热度还会发酵一阵子。
而上周，越秀也刚以35.5个小目标的总价，拿下了广纸地块——海珠区AH050314地块。
作为广纸新城，久违多时的新地块，同样在最近一周，持续引发着市场的关注。
这么多靓地，齐刷刷拿出来，这是多少年没见过的“大阵仗”。
这两个月的楼市，注定够精彩！
当然，这一波市区靓地猛烈的关注度，不仅将扭转当下的市场预期，也对周边一二手市场发起了挑战。
天河的南方面粉厂地块、绢麻厂地块，越秀的广州大道中地块，自不用多说。
未来拍出后，对珠江新城的二手，显然是有极大冲击的。甚至，可能重新洗牌当下市场的豪宅格局。
琶洲南三宗地，虽然体量上，比不了琶洲南TOD一二期，都是小地块。
不过容积率只有2.5，大概率是会做改善产品。作为片区住宅的补充，相当于给琶洲南区抬轿了，直接壮大了琶洲南区的豪宅/改善矩阵。
未来的广州豪宅格局，广州大道中、员村、琶洲南，都有大展拳脚的机会。
至于广纸地块，影响的则是海珠西的市场格局，或者说，是影响接下来市区刚改的格局。
实际上，随着市场回归中心区，市区各个板块的职能，也是蛮分明的。
琶洲、滨江西、金融城，锚定了豪宅的天下；汇景、海珠湿地、世界大观、白鹅潭，圈定了纯改善的范围。
小户型刚需，花地湾、广钢是主力；而刚改，则基本上是海珠西，单个板块独大的格局。
曾经缺货的海珠西，这两年随着众多新盘提马上阵，热度蹭蹭蹭起来了。
来看一张图：
乍眼一看，海珠西选择很多，不过细细挑，又不是那么一回事。
中海观澔府，基本已经清盘；越秀珠实城发|江湾和樾，目前只剩望江的改善大户型可选；珠江金瑶台、珠江海珠里，早前规划的产品，主要靠卷价格走量。
剩余的货量主力包括：
保利燕语堂悦，仍保持一定的热度；中海江泰里，近期价格调整后，热度有回升。
而即将入市的中建天钰，则体量、户型都较小。
在这种情况下，广纸AH050314地块在地段、地块素质，以及产品预期上，实力都蛮明显的，有望改变海珠西的竞争格局。
广纸地块，综合素质预判
首先，AH050314地块，虽然体量不大，但胜在位置加分。
其就在原越秀·星汇海珠湾的售楼部，背靠约56万方的成熟大城，配套共享。
而且嘛，又是由越秀拿下，完全可以看作大城的一部分。
相比于海珠西目前在售盘，基本都是独立的蚊型盘，有一定的区隔性。
地段上，属于广纸新城核心区，广纸作为开发多年的成熟片区，生活配套成熟、烟火气浓厚。
加上是市区少有连片开发的改善板块，从2015年首批地块出让开始，就聚集了越秀·星汇海珠湾、绿地越秀·海玥、雅居乐海珠小雅、金融城融御等改善盘，以及时代大家等豪宅。
整个片区的生活氛围，非常浓厚。加上，未来旧改的兑现，以及环岛路、11号线（今年通车）的落实，还会有可期的变化。
其次，交通优势也是蛮明显的。
AH050314地块，紧邻着今年即将开通的大环线——地铁11号线（预计今年开通）、以及广佛线。
地块距离11号线棣园、广佛线&11号线燕岗站，都只有约400米。
今年11号线通车后，8个站可达琶洲，9个站到金融城，有利于吸引金珠琶的上班族。
此外呢，AH050314地块，宗地位置上相对靠内部，门口是的广纸路，属于进入广纸片区的内部路。
不受工业大道噪音影响，相对而言，居住氛围要安静一些。
配套方面，地块旁边就是广纸路，楼下的广纸天地荟，就是老广人喜爱的美食宵夜街。
旁边紧邻着海珠湾一期的临街商铺，目前都已经开业，餐饮店、便利店、水果店等很多，日常消费非常方便。
西北侧，则有对标太古仓打造的广纸艺术商业街区。据说未来会引入网红元素餐厅、文创空间、文艺书吧、咖啡厅等业态。
目前也有精致西餐吧已经开业，看得出来文艺调还蛮足的。
外部配套的话，西南侧约500米，有今年开业的华新333商业。
坐1个站地铁，到沙园站，也有海珠新天地、乐峰广场、太古仓。
内外商业配套，是海珠西几个地块/新盘里，几乎最能打的一个。
此外，旁边还有两大公园：约3.6万方的广纸文化公园、滨江公园（规划中）。
其中广纸公园已经开放，周末很多家长带娃露营、玩飞盘、遛狗。
海珠西目前的新盘，社区旁边有公园的，除了广纸AH050314地块，就是江湾和樾旁边的庄头公园。
未来入市后，近公园也可能是吸引部分买家，一个很重要的杀器。
教育方面，暂时未有消息，但根据越秀·星汇海珠湾，对口的宝玉直实验小学（南边校区）、工业大道中小学。
而且，初中摇南武中学、海珠外国语实验学校、六中珠江中学等。
书包资源，应该不会差。
正如前面说到的，这宗地块最大的亮点是，背靠越秀·星汇海珠湾大城。
而海珠湾已经没有住宅供应4年了，就算是在卖类住型公寓（约50-150方区间），热度也一直不错。
我们查了一下成交量，2023年以来，它也是中心四区，去货量排名第二，仅次于天荟江湾的类住宅公寓。
说明这个地方，还是很受市场认可的。
尤其是海珠西本身改善需求也颇为旺盛，因此未来的新货供应，预计会受到比较大的关注。
当然，更重要的，则是新规后的产品。
根据目前高赠送的新规，阳台占比可达20%，这意味着，地块未来最高使用率，有可能做到120％。
另外呢，这宗地块地价不算高，未来也有一定竞争优势。
广纸AH050314地块，折合楼面价约3.4万/平，相比之前终止出让的石岗路地块，起拍楼面价4.3万/平，足足少了9000块。
值得一提的是，两块地距离不过约1.3公里。
此外，比中建天钰楼面地价约3.7万/平，保利燕语堂悦楼面地价4万/平，都要更低。
因此，未来对于片区的冲击，也是必然的。
综合地块素质、产品，以及价格判断，接下来地块一旦亮相，很有可能会成为海珠西新的爆款。
当然，地段、配套这些都是明牌，最终的关键可能还是产品，除了120%的使用率，还会拿出怎样的惊喜？
而这方面，我们可以肯定，惊喜肯定不会小。
其一，毕竟越秀是广纸的大地主，也是广纸旧改的操刀者。
从2015年，广纸第一批土地出让，广州首盘越秀·星汇海珠湾，落下第一铲开始，造城的历程已经有9年。
比如，前面提到的，广纸历史公园、广纸艺术商业街区，都是越秀旧城改造的产物，实力是毋庸置疑的。
同时，其在广纸新城拿出的住宅，从海珠湾1-3期，到去年一炮而红的江湾和樾，口碑都是不错的。
其二，越秀的产品迭代，创新实力，一直也都走在市场前端。
比如，今年番禺的越秀·万博城，就是全市首个做120%使用率的项目。
而空间迭代上，越秀今年以来的新盘，大面宽南向、LDKB+X、7字形餐厨空间、270°环幕飘窗等创新、系统化的升级，也基本都是标配。
因此，对于海珠西的刚改客群来说，未来广纸新地块给出的惊喜，只会多，不会少。
想买海珠西的朋友，真的不妨等等它！
当然，有最新的消息，我们也会第一时间为大家播报。