万博业主，昨晚估计一夜无眠。
昨天，网上流传一份《番禺大道西侧地块控规调整前期研究》的文件。
其中最大的变化，当属目前位于越秀·和樾府东侧的地块，由原本的商业商务用地，调整为住宅用地+学校用地。
商改住之后，三宗宅地总建面46万方，限高180-220米。规划里还预设了三种建筑方案，未来大概率会变成三块塔楼住宅，楼高在20-40层左右。
目前看来，选择第二种方案，即建设30层塔楼的可能性比较大。将为片区增加0.24万人-0.41万人的新增人口。
规划调整的消息一出，万博周边小区的业主群瞬间炸了。
引发业主争议的点主要在于：
万博核心区的住宅数量已经够多了，再增加住宅用地，未来片区的居住密度将会大幅提升。
这种担心不无道理，以汉溪大道东-番禺大道北交接路口为圆心的1公里范围内，就聚集了锦绣香江、华南碧桂园、万科欧泊、四海城、信基城等多个大型二手社区。
周边还有越秀·和樾府、越秀·万博城、新世界耀胜尊府、华润长隆万博悦府四个新盘。
根据七普数据，万博所在的南村镇，常住人口增量超21万，是番禺人口增量最多的片区。
而未来几年，这个数据还会呈指数级增加。
注意，这里统计的，仅是常住人口的增加情况。但聚集在万博的人流，可远不止片区住民。
万博商圈+长隆度假村+万博CBD的叠加效应，让万博不仅堵车，还堵人。
万博片区之内，已经聚集了多个大型互联网企业总部，商务区年均客流量超过1亿人次。
万博商圈的商业存量更高达68.6万㎡，日均客流量约83万人，排名广州前列。
我上周末刚好去万博走了一遭，不夸张的说，过马路的时候，我一时间竟有点恍惚，分不清我如今是在万博，还是在涉谷。
著名的涉谷十字路口
图源：摄图网
当然，从城市发展的角度来看，一个片区人多是好事，有人气，有发展嘛。
但对于片区的居民来说，一旦配套没有跟上，人气，就很容易变成气人。
以学校为例，目前片区内已经确定的学校，一共9所。规划中也明说，新增的学校用地，可缓解片区小学学位不够情况。
更别说，片区缺的不是学校，而是优质学校。从此前片区对引入东风东教育集团的关注度就可见一斑。
医疗配套更是奇缺，现有最近的三甲医院，要去到近3公里外的广东省妇幼保健院(番禺院区)。
所以，引发片区业主反对的根本原因，并非片区人口的提升，而是缺乏与人口密度相配的配套能级与配套数量。
借着万博业主的反对，我们由此也思考一个问题：
中心区增加新宅地，真的能解决广州之困吗？
近期除了万博，中心区还有不少地块调整了规划，从其他用途地块改为宅地，位置个顶个的好，金融城、琶洲皆有。
增加宅地的根本原因，是为了解广州土地财政的燃眉之急。
毕竟今年上半年，广州土拍市场的成交总额仅约64亿，不到去年同期的1/5。
广州只能不断地放出位置更好的宅地，从而吸引开发商出手。
但问题是，广州中心区的高层住宅，真的不缺。
根据中指院数据，截至今年第三季度，仅中心四区的新房出清周期，就达到24个月。
光是天河，在售的新盘就高达20余个。大家铆足了劲，在高层住宅这个赛道上拼刺刀。
结果是什么？同题竞争下，房子更难卖，容积率新规改了又改，开发商害怕拿了地很快就沦为“时代的眼泪”，陷入恶性循环。
想解决这个困境，我们回到问题的本质：
广州真正缺的，是什么样的房子？是舒适度更高、容积率更低的低密住宅。
广州楼市发展这么多年，房地产的供求矛盾，已经变成人们日益增长的对好房子的需求与大量差房子的矛盾。
有时候，开发商也并非不想开发低密产品，但受限于土地出让时的规划，只能做高密设计。
不说远的，仅这两年有动作的124个新盘，容积率基本都集中在3.0-5.0范围内。
适合做纯板式的项目，满打满算，不到1/5！
真的，想要降低城市密度，不一定非要建更密的塔楼超高层，首先要做的还是要把地块容积率降下来。
以人口密度同样较高的江浙沪为例，基本也是以板楼为主，甚至在中心区做低密别墅。
甚至连寸土寸金的上海，也通过旧改，在核心区大建低密度的风貌别墅区，切中了很多高端客户的需求，最近中心区这种上亿的别墅卖得非常火。
上海石库门
图源：摄图网
如今广州要破卖地之困，不是释放更多宅地，而是释放更多优质的宅地，给开发商以更大的发挥空间，他们才能有新的规划思路，去更贴近如今买家的需求。
事实上，广州也意识到了这个问题，近期我们也可以感受到广州的改变。
前段时间市规局召开的土地推介媒体座谈交流会中才透露，中心区会挂出低密地块，可能会有容积率＜1的地块面世。
几天前，天河区马鞍山以北片区（AT0607管理单元）调整了控规，释放了三宗容积率仅0.8、建筑限高18米的新宅地。这是中心区15年来首次有容积率低于1的地块释出，也意味着广州“限墅令”的破解。
广州已经迈出了第一步，我们也希望，接下来广州可以释放出更多真正匹配市场和开发商需求的优质地块。
而不是头疼医头，脚疼医脚。