过去一周，房地产市场有几个热门消息。
前脚美联储降息，后脚中东土豪出手，入主昔日千亿房企，拿走中国奥园16.48%的股份，成为最大的股东。
继西安之后，贝壳成功在成都以总价10.8亿、42.19%的溢价率拿下新地王。
与此同时，成都一家头部房企宣布：旗下所有在售住宅涨价2%，与当前普遍以价换量的开发商显得有点格格不入。
整体而言，当前市场有萧条的一面，也有积极的一面。
看北上广深楼市，自美国降息这只靴子落地后，新一轮松绑调控的小作文满天飞，且愈演愈烈。
对于不起眼的房子来说，市场一旦有利好政策支持，反而是给了置换群体出货的机会。
01
如我们所见，当前的深圳房价还是处于下跌状态，包括核心区域，也在嘎嘎乱杀。
但是，某种程度上来说，不同产品的卖房逻辑是不一样的。
核心区的老破旧，业主低价卖房，多数是因为本身竞争力相对有限，存在置换升级的需求。
核心区的次新产品，品质没问题，位置也不错，业主低价卖房，这种多数是因为资金压力大。
像深圳湾、华侨城、宝中等板块那些符合市场未来大趋势的房子，最近价格相对来讲比较平稳，可挑的笋盘并不多。
为什么今年以来，海德园能再次日光，上海新房豪宅市场更是火出圈？
本质上，还是因为这些豪宅项目仍存在一定的到倒挂空间。
在深圳，豪宅的货量不多，去掉一些楼龄较老的，更是少之又少，这样的产品从不缺购买力。
接下来，继续放水是必然趋势。
当市场上熬不住的业主消耗得差不多，深圳的房价就会抵达一个临界点，而率先反应过来的，肯定是那些拥有更多稀缺资源的好房子。
每一轮上涨行情的启动，都是越差的房子，传导的过程越慢，最差的情况是连一点水都接不到。
所以，这时候如果你手上持有整体势能向下的房产，没啥好犹豫的，该置换的时候就要果断置换。
02
关于置换标的，其实有两个思路。
如果是纯自住，那就跟着需求、预算、学区走，主打一个居住方便，保值增值属性就纯看运气。
如果是自住兼顾保值增值，首先地段不能太差，其次要有品质，否则以后接盘群体的购买力会比较有限。
到了置换这个阶段，我相信没有多少人是真心奔着纯自住去的，更多的还是会考虑到房产保值增值功能。
哪怕你的初心是为了一个优质学位而置换，在当下这个节点，也不建议只顾着学区而牺牲品质。
为啥？
第一，学区房未来受调剂政策影响比较大。
只有学区资源的老破房，一个政策变动，可能就会从云端跌落谷底。
作为普通的个体，主动拥有更多的确定性，才能确保财富得到妥善保护。
第二，条件变好了，人们对居住品质的需求也在逐步提升，没有几个会拒绝更好的生活配套。
不管是处于什么理由置换，在做综合分析和判断的基础上，尽可能换一套位置好、品质好的房子，抓住这两个核心条件，未来怎样都不至于太差
03
现在的房地产市场，就像一场交响乐，节奏分明，旋律各异。
我们正进入一个城市、版块、小区的分化时代，普涨行情已经落下帷幕，这与救市无关，而是市场发展的必然趋势。
即便这轮救市成功了，也不可能救活所有的城市和城市内的所有产品。
在这个多元化的市场中，即使是同一座城市，不同的版块之间也存在巨大差异，就像木分花梨紫檀，各有特色。而同一板块内的小区，价格也呈现出参差不齐的现象。
所以，我们要学会适应这个变化的时代，理解这个市场的规律，把握自己的需求，找到适合自己的房子。
这才是我们应该做的，而不是一味地期待救市，期待普涨。
未来的深圳市场，一定是鱼龙混杂，这个时候才是最考验眼光和选择的能力，眼光独到才有丰厚回报。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。