成都新楼市 文|小明
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天府二街，嘉悦汇 （天府天玺） 37套住宅全部流拍。
▲嘉悦汇2023年实拍，by Demio
阿里拍卖平台显示，嘉悦汇37套房源于8月15日-9月10日进行拍卖。
▲部分拍卖房源截图
37套房源中，有35套无人出价，仅有2套房源分别有1人竞价，但因未达保留价而竞价失败。
关于保留价，拍卖平台的解释为：保留价是该标的物能够接受的最低成交价，具体的数额并不公开显示，竞买人如想赢得此标的物，则必须超过保留价、并且为最高出价者。在竞价进行时，只要有一笔出价记录达到 （或超过）保留价，则该次竞价有效，在竞价结束时，出价最高者为买受人，将获得该标的物；在竞价结束时，如果所有的出价记录都没有达到 （或超过）保留价，则该次竞价无效。
这37套的保留价具体是多少，外界不得而知。
本次拍卖的37户房屋分别于9月6日与9月10日结束拍卖。房源均位于2栋，涵盖1-4单元，靠近盛华北路一侧。
▲嘉悦汇房源实拍，图源第四产权
户型面积段81-134㎡，分别是81-85㎡的大两房，95㎡的舒居三房，110㎡的三房两卫，112-134㎡的四房两卫。
37套房源具体信息如下。值得一提的是，交易须知中明确提到，本次处置资产是转让方于2015年与开发商签订了《商品房买卖合同》并在成都市住建局网签备案系统中登记有效的房源，该批次房源以二手房交易方式进行。
▲图据第四产权
本批次房源赠送面积较大，以建面约82㎡户型为例，主卧外阳台、生活阳台、景观阳台均计半面积，赠送面积合计约11㎡。
建面约112㎡户型，客厅与三间卧室均为南向，视野景观上佳，6米长的生活阳台，让居家生活更有度。户型赠送面积较大，例如主卫以阳台报规，计半面积。
至于37套房源为何全部流拍，有业内人士指出，与市场下行、周边二手房竞争、观望情绪较重等因素不无关联。成都新楼市也总结了嘉悦汇本批次房源的三条优劣势。
优势一：
地理位置相当成熟
项目位于益州大道与天府二街交汇处，是当之无愧的大源核芯区。
从地理位置来看，项目北侧有高新区益州小学，南侧有大源中央公园，东侧是高新区政务服务中心，周边住宅小区包括华润凤凰城、复地雍湖湾、华府西苑等等。
优势二：
目前这批房源已是现房，即将过户
交易须知中明确提到，本批次拍卖房源将在2024年10月30日之前取得不动产权证，达到产权过户所有条件。
优势三：
本批次房源起拍价低于去年新房价
本批次37套房源，起拍价均为约24000元/㎡，建面约82-134㎡，起拍总价约194-322万。
而在2023年7月，嘉悦汇取证推出1栋一二三单元，共计376套清水房源，户型建面约82-134㎡，单价24888-29897元/㎡，总价约203-383万。可以看到，本批次房源，起拍价比起去年均价低出约2000元/㎡。
劣势一：
对比周边二手房，已无价格优势
嘉悦汇身处大源成熟区，周边二手房选择众多。比如一街之隔的华府西苑，建成于2013年，由四川西南房屋综合开发有限公司开发。项目主力户型为建面约112-137㎡的套三套四户型。
从近期贝壳成交走势来看，华府西苑的二手房成交价在2.4-2.6万之间。这一价格已经与嘉悦汇本批次房源起拍价相仿，更何况嘉悦汇还是清水交付，还设置有保留价……
更何况，即使拍卖成交，买房或许可能还需要承担平台费、服务费、按揭担保费用等，也是一笔不小的数目。
劣势二：
市场观望情绪
近期，成都同步全国行情，8月二手房成交环比7月明显减少；同时，今年1-8月成都二手房成交量达141575套，比去年同期销量减少，价格也加重了观望情绪。
以嘉悦汇邻近的华润凤凰城一期为例，同样朝东的建面约90㎡套二户型，今年8月相比去年11月，成交价少了超50万。虽然有楼层、装修风格等方面的差异，但也能明显看出二手房市场动向。
对于二手房的购房者而言，心仪的房子会不会继续降价，是当前首要考量的因素，市场观望情绪在短时间内无法消弭。
劣势三：
入住率不高，硬件设施不够到位
嘉悦汇项目占地约58.7亩，包含住宅、商业、办公等业态。项目开发规划总建筑面积达31万㎡，其中商业约5.2万㎡，办公约4.5万㎡，住宅共9.5万㎡。虽然商业形态相对丰富，但也存在居住氛围不够纯粹等因素。
▲成都新楼市2022年实拍
更何况，由于曾停工数年，嘉悦汇目前的入住率并不高，硬件设施、物业管理方面不如华府西苑、华润凤凰城来的细致。问政四川上有业主投诉称，针对高空抛物这一安全隐患，承诺安装的摄像头至今不见踪影。
同时，对比市面上的纯板式住宅，嘉悦汇两梯四户和两梯五户的产品也缺乏竞争力。
那么，你觉得嘉悦汇这批房源是否有竞争力？如果降价以后重新拍卖，又是否值得购买呢，欢迎在评论区留下你的想法。
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