我知道卖房很难，特别是市场下行期，似乎看不到尽头，但并不是所有房子都必须卖，今天这篇文章会告诉你该卖还是不该卖。
为什么要卖房？
是置换，还是缺钱，还是想降低负债，还是纯粹不看好后市，这些都能理解，但是这些都无法支撑你要出手的理由。
因为你把房子当成了累赘，把脱手当成了救命稻草，把卖房看成了结果，而不是理由。
理由就是我今天接下来要跟你说的。
网上很多人一张嘴就来，老破小要卖，远郊的要卖，老家的要卖，没有价值的要卖，如果这么简单的话，那广州有70%以上的房子都要卖，你觉得可能吗？
第一，结合家庭资产状况。
确实受到工作或生意的影响，需要卖房解困，还不起了，一定要卖。
这类卖房属于资产负债比过高，跟市场和房子本身无关，我们不过多讨论。
我的建议是负债率控制在70%就可以了，15%是首付作为底仓，剩下15%用来应对资金缺口，方便资金和信贷之间的转换。
30%已经很安全了，要知道这些年很多房子超跌了，负债早就超过了70%。
不太建议用过多的首付，毕竟贷款容易挣钱难，原因在下面也有提及。
第二，根据你的需求来看。
这里指的是改善以及学位需求。
我的建议是必须完成三级跳: 地段升级，户型升级，配套升级，这样的置换才有意义。
只是升级一层的意义不是特别大，可替代性不强，稀缺度不高，而且将来还要再换一次。
你得从地段一般换到更核心的，面积至少从两房或小三房换到大三房或四房，楼层朝向也要全面升级，配套主要是地铁和学校，商业不是流通性的必要条件。
这样你才卖得值得，你才不会因为割肉而后悔，反而庆幸认知和执行力的提升推动你完成了这件非常难的事。
第三，跟利润有关。
如果这套房子买得很早，市区超过20年，近郊超过15年。
很多人在市区的房子买得很早，哪怕是老破小，也是翻了很多倍的，就算是20年楼龄的骏景，从4000块也到现在的40000块了，虽然高峰期六七万没卖，但也获利颇丰，还有越秀海珠的老破小，没有自住和学位需求的，买来都快三十年了，从原来的几十万到如今的几百万。
那些近郊黄埔白云番禺的，超过15年的，其实也涨得不少，这些板块新房太多，老旧小区会很难。
趁还有利润的情况下尽早卖出，无非就是少赚点，想要再回到高位太难了，损失的机会成本不可能在同一套房子里找回来，必须要寻找下一个更有成长性的标的物。
试想想，有多少就是犹豫不决，生怕卖便宜了，最后一直拖拖拖到没利润，最后还要亏钱卖呢？
这里的核心是，在你手上已经翻了很多倍的房子早已完成了它作为居住价值和金融价值的使命了。
那如果亏钱了的怎么办呢？
特别是增城南沙几乎腰斩的，从300万跌到150万，从200万跌到100万不到，真的到处都是，卖掉都不够还贷款，还要搭一笔进去。
这种情况就要看具体欠多少，以及持有成本是多少？
如果是2017年双合同之后买的，贷款不多，基本把首付都亏了，卖掉不买就可以不卖，如果是100万卖掉，还要还大几十万贷款进去，这种就建议别卖了。
当下现金流宝贵，不要乱花钱，往后，贷款越来越不值钱了，持有成本越来越低，以租抵供不是梦。
这种情况，卖房反而压力更大，不如不卖。
第四，从竞争对手角度。
千万不要跟风卖房，不要被唱空言论影响你的决策。
并不是所有老房子都不值钱，也不是所有非核心的房子都必须要卖。
要看你周边有没有竞争对手。
举个例子，像越秀区本身都是老房子，次新房很少，它是你家庭唯一资产，有强自住需求，生活工作半径决定了你卖了没有更好的选择，其实没必要卖。
何况只是同地段继续升级一般的房子。
房子最大的价值就是居住和生活幸福感，这不是你换一套同价位的远郊新房所能获得的，要比流通性，老破小或许会更好。
这里说的老破小是你本来就接盘没几年，为的是自住和学位，和上面那些已经翻了很多倍的老业主不一样，要看家庭资产状况。
再比如天河海珠的一些十年左右的次新房，不管是两房还是小三房，看上去跟现在的新房比，得房率不高，功能性不全。
但这类房子卖的本身就不是房子，而且地段和配套。
何况同样总价的新房地段更差，无非就是房间更小了，多了一个卫生间，飘窗也算面积，如果想要和二手一样的容积率，那就是千万豪宅了，所以同价位的新房优缺点明显，更适合首次置业的，而非同地段平行置换的。
再者现在新规产品越多，价值也就没有那么稀缺了，如果是六七十方，哪怕户型再极致，最后卷的也是自己。
好比光大的业主，享受海珠西的顶级配套，哪里是户型楼龄这点优势能打动得了他们的。
但外围就不太一样，因为供应量大，新房增发不断，超过十年以上楼龄的一定是面临新规冲击的。
比如黄埔花园，在上一个周期就是香饽饽，但现在对面的几个旧改盘，同样面积，不仅能做四房，朝向更好，学校更好，价格还比你便宜，你说让买家怎么选。
在供应量大的外围，楼龄户型很容易过时，但在没有供应的中心区，很多二手还是有价值的，至少它的顶级配套不是那么容易被抢走。
从中心区往外换容易，但从外围进入中心区难。
第五，是认知层面。
但凡总价超过800万的买家，根本就不需要卖房。
这是我做了这么多咨询得出来的总结，这部分买家经历楼市周期较多，要么以前买房早，要么家庭收入不错，不太受到必须要卖房的影响。
反而是600万以内的置换型买家，会面临必须卖房的局面。
其次，他们认知较高，买错风险较小，执行力较强，懂得知识付费的重要性，不容易走弯路。
最后总结一下。
市场因素和房子因素是既定事实，只有卖和不卖两条路，不存在要不要卖，等等看，有条件降价等各种理由。
但凡有考虑要卖，那卖出就是必然选择，尽量果断，减少决策成本，犹豫不决慢慢放血反而损失更大。
此外，除了以上五种情况之外，很多人还有家庭阻碍、决策人过多、房子复杂等一堆情况，如果你还有不明白的，建议进一步咨询。