中建锦绣城，在售280套；中建锦绣兰庭在售74套；恒大金碧新城在售188套；
艺术华府在售85套；恒大雅苑在售203套；绿地香谢丽公馆在售237套；
恒大世纪广场在售107套；金科城在售157套；龙湖名景台在售81套；恒大翡翠华庭在售133套；
济水上苑在售224套；龙湖水晶郦城在售121套；恒大御峰在售102套……
2024年的济南楼市，没有惊喜。
在二手房市场，很多房东以实际行动把某些板块推上了“风口浪尖”。
比如，次新房扎堆的济南西客站板块，好多老业主忙着挂牌出售。
这里面，有以旧换新的，也有套现撤场的。
大的背景是，近期，济南二手房价格下跌明显。
1、西客站的万元线
你有没有感觉济南市场进入补跌状态了？
来看一组数据。以济南西客站板块为例。
数据显示，西客站板块7月份二手房成交均价是1.1万/平，平均一套房子的成交周期是185天，相当于半年周期，同比一年前价格跌了10.7%。
这个板块，有个共同点就是刚需比较多，改善是少数，次新房扎堆，高层为主。
还有就是挂牌价和成交价差的有点大。房东们多数还是坚持挂高价，但真正成交还得下调不少。
比如，西客站板块的中建锦绣城，有接近300套挂出来了，挂牌均价接近一万二，但实际成交均价一万左右。
报业文苑小区也是类似情况。挂牌均价更高，一万二三，但成交均价才一万左右。
你说，现在是不是买入机会？总感觉抄底不是那么简单的事。
再举一个典型例子，济南西客站板块的一个次新小区，恒大金碧新城。房东往外挂的房子，竟然接近200套。
才交付五年左右，房子很新，就住够了？还是房贷压力大？还是另有隐情？
这么多房源，着急出售，带来的最大影响就是成交价持续走低。7月份，这个小区成交均价低至一万出头了。
刚成交的一套87.5平的套二，卖了90万。房东算算账，亏了还是赚了。
这个小区当年的购房者算是幸运的，交付时候，恒大还没“趴下”，资金还有。
当然，最早买这个盘的，价格还不到七千，高点买的，价格超过一万四，差距太大了。
再看看板块内的恒大城二期。八月初刚成交的三室两厅，户型不错，130多平，总价140万，单价约10500元。
去年，同样户型，不同楼层的房源，成交总价是185.5万，单价接近14000元。
这四十多万的差距，可是肉眼可见的！
2、这是一个围城
围城就是，有的人想出去，有的人却想进来。
被誉为济南第二个CBD的西客站板块，从楼市层面来说，目前就是这样的局面。
很多房东，老业主，大批量挂牌，往外卖，转手。也有不少刚需进场。
西客站，新进场的购房者，爱买哪些房子？
来看看这组数据：某平台显示，100—150万的总价，90—120平的套三，次新房，最吸引人，成交最好。
以单周成交数据看，这个总价段占了接近一半。
毫无疑问，能在西客站买房的，现在几乎就是刚需为主，还有入门级的改善。
客观说，西客站这些年的发展并不容易。
2008年，京沪高铁济南西站建成通车。西客站逐步吸引了庞大的人流、资金流、信息流等要素资源。
同时，一大批全国知名房企陆续到这里开发建设。产业+住宅的模式流行了很长时间。
绿地、金地、恒大、龙湖、中建等知名房企扎堆在西客站，开发了多个大型社区。
2018年是个分水岭，在这之前房价陆续上涨，从低谷、洼地逐步水涨船高。
随后的几年，处于稳步状态，虽然有小幅下滑，但还算平稳。去年开始，局面发生了大的转变，直到今年，市场完全就是下行状态。
越是下行，房东越是着急，这时候，二手房供应量就居高不下了。
很多人要撤离这里，换个家。不少人，抄底过来，安家。
从这个现象，你能悟出什么吗？
让我说，时机很重要，运气更重要。
2022年前后，高点撤场的，才是高手。
3、老业主的痛点！
再看看现在的西客站面貌。经过十几年的发展，西客站板块实现了区域面貌更加靓丽、城市功能更加完备、配套设施更加完善、产业结构更加现代化的发展。
在今年的政府工作报告中，济南市槐荫区将“全力打造济南西站枢纽经济商务区”列为重点工作之一。
某知名媒体曾报道说：会展、科创、医疗，三大配套优势必将助力济南西站枢纽经济商务区腾飞。
但是西客站的短板，老业主们最清楚了。教育短板，至今仍在。十年前，当大家都是刚需，买个房子，有个落脚地就可以。
但当孩子逐步长大，需要接受教育的时候，很多人发现西客站实在一般，得找个更好的小学，不能耽误孩子。
还有家长，东西部来回奔波，上下班通勤距离问题难以解决。
你也可以说，CBD只有一个，难以复制。大批的城市白领，上班集聚地还是东部高新区。
西客站的BUG，在地产层面，被无限放大了。
话说回来，西客站目前虽然没有好学区，但价格很温和啊！交通还很方便，刚需的爱，就这么诞生了！
从价格来看，普通购房者在西客站完全能找到适合的房源。比如价格1万以下的，位置虽一般、小区管理一般，但适合刚需购房者。
展望西客站下半年楼市，很多小区换手率会更高。阻挡不了老房东的撤离决心。
当然，新人们也会积极入市，价格逐步回落的态势还会延续。
只是，谁也无法保证自己是否能抄底成功。