大家好，我是苏北哥！昨天文章，谈到今年金九银十，普通预算购房人“隐藏的购房机会话题”！
可很多人看完文章后，向北哥反映“似乎通篇读下来，并没有找出什么有关普通人买房的机会，文章大段都是在介绍第四代住宅和新豪宅”！的确，昨天的文章意思表达得的确有些隐晦！（九月购房逻辑变了！从“地段为尊”升级为“产品为尊”！普通人的机会来了？）
北哥在写这篇文章的时候，其实也有一些顾虑，一来怕踩购房粉丝的情绪红线，因为一提“涨房价”，很多读者都不感冒（看都不看直接跳过），而实际上“金九新一批四代宅和新豪宅上市之后，各板块房价天花板的确会提高”；二来，既然是隐藏的购房机会，当然不能明说（实际上直白说了也没有多少人相信），大批新豪宅陆续上市，已经让南京一些头部板块新房价格体系极具弹性！
01.
8月，二手房数据出炉！南京各板块二手房价格是涨是跌？一文看懂！
最近很多购房粉丝在微信后台和直播间向北哥咨询：“未来南京房价到底是涨是跌？”说实话，这并不是一个简单的问题，需要从多重层次来分析。
如果说2024年的南京楼市一直都是二手房“以价换量”；新房“打折、优惠、促销”，那么“房价涨跌走势”肯定一眼就望到头了，可是如今的南京楼市“加入了四代宅和新豪宅大举入市”的因素，问题就变得复杂多了！
以北哥来看，未来的南京房价可能会分为三个层次，第一个层次：四代宅和新豪宅的销售价格，这个往往代表着所在板块房价天花板的存在；
第二个层次：普通续销盘的实际售价，按照目前的行情，全市大部分板块的房价基本上是销许价格的7-8折左右。
第三个层次：就是二手房价格，普通板块二手房价格基本是新房价格的0.5-0.7倍，比如河西中部的金陵月华价格在7.7万/㎡左右，而河西奥东的次新房价基本维持在4万+/㎡，如奥体新城、万科金域缇香、中海塞纳丽舍等都在这个价位段；再如大校场目前在售新房实际售价在4.6-5.7万/㎡之间，而二手房价格基本保持在3-4.2万/㎡之间，而且大校场2020年后开发的次新房小区价格还有下探趋势。
金地大成雅境房源自降59万，未来成交价将跌破4万/㎡
但也不是全市的二手房价格都比新房低，也有相对房价坚挺板块，比如今年大火的软件谷、燕子矶和雨核三个板块，前两个板块目前还能做到一二手房价格倒挂。
比如软件谷板块的标杆二手房小区大名城紫金九号，8月最新成交单价还可达到4.1万+/㎡。
世茂城品最新成交价格也在3.2万+/㎡。
而软件谷的保利荷雨瑧悦目前新房价格在3.2万/㎡左右，伟星时代悦峰不加包价格更是低至2.9万/㎡，软件谷一二手房价倒挂幅度大概在0.9-1.2万/㎡左右；
燕子矶商务区的万象天地九悦最新成交单价还可达到3.6万+/㎡。
万科燕语光年8月份房价也出现逆势上涨，达到3万/㎡以上。
而燕子矶商务区里的两大在售盘，保利燕璟和颂和保利国贸璟上目前实际售价仅在2.7-2.8万/㎡左右，一二手倒挂幅度在8000元/㎡，所以软件谷和燕子矶成为今年南京楼市的热门板块，在价值逻辑上是说得通的。有需求的购房人也应该重点关注。
雨核虽然未形成一二手倒挂，但二手次新房价格基本也保持在3.2-3.5万/㎡，而数字大道以北雨核新房价格就是3.5万/㎡左右，一二手房价基本相差不大。
现在的南京房价就是“一场博弈”，看是四代宅和新豪宅的天花板房价能够得到市场认可，还是续销盘和二手房价格能得到市场广泛认可，前者的市场占比如果占大多数，续销盘价格就会跟着上涨，最后就是带动二手房价格回升；反之如果得不到市场认可，那么南京房价还会继续下行。
现在来看看，最新出炉的8月南京二手房数据，刚刚结束的8月，南京卖出了8292套二手房，环比7月9965套的成交量，出现了不小的下滑，降幅在16.8%左右，值得一提的是8月也是自今年3月份，近5个月以来南京二手房月度成交量最低的一个月。
但是“瘦死的骆驼比马大”！尽管8月南京二手房成交量不太给力，但是相比去年同期，成交量同比还是有19%的增长（去年8月南京二手房成交量是6976套），说明今年市场的购买主力还是停留在二手房市场。
8月“量”是降了，价格是升是降呢？首先来看下南京二手房的底部市场，今年年初媒体评出的十大房价跌幅最大小区，看看这些小区8月成交价格有没有跌穿当初底价。
首先是禄口的翠屏城！
去年11月曝翠屏城成交价格创新低，仅为6410元/㎡，相比2020年最高峰时1.9万/㎡的成交价格，跌幅达到62%，曾被誉为南京楼市“跌王”，今年7月该小区一套95㎡三房，成交单价跌至6151元/㎡，跌穿了去年的底价。
8月份，翠屏城房源成交单价都在8000元/㎡以上，没有出现超低价房源成交案例。
正方新城跌王银城蓝溪郡！
去年11月曝小区历史最低成交价格，仅9383元/㎡，相比2020年最高峰时25354元/㎡，下跌幅度达到62%，被誉为正方新城“跌王”。
8月份银城蓝溪郡的成交价格相比去年底价，明显提升，成交房源价格均在1万/㎡以上。
一套168㎡中楼层复式户型成交单价高达14035元/㎡，创该小区4月以来成交单价新高。
江核的华润国际社区！
去年10月份江核华润国际社区曝成交价格跌入历史最低点，成交价格2.41万/㎡，比2021年4.6万+/㎡的历史高位价格，下跌幅度47.8%。
8月份来看，华润国际社区房价跌幅明显，其中E区和D区分别有房源成交价格跌破2万/㎡，创造了该小区价格新低点。
河西南海峡城！
今年2月份曝海峡城成交单价跌破3万/㎡，相比2021年6.1万/㎡的成交价，下跌幅度超50%。
8月海峡城1、2、3期仅有云玺湾有2套房源成交，且成交单价均在3万/㎡以上。
其中8月11成交的一套78㎡2房，成交单价更是高达3.5万+/㎡，很明显相比今年2月的价格低点，8月海峡城的房价在回升。
河西南升龙天汇
去年升龙天汇是河西南星八客首个成交价格跌至3字头的次新房小区，去年12月升龙天汇珑臺一套119㎡3房，成交单价36297元/㎡，比2020年高点时6.3万/㎡的成交价格相比，几乎腰斩，降幅42.8%。
8月份升龙天汇三期珑熙有一套房源成交，115㎡4房，成交单价达到38761元/㎡，相比去年最低点，回升了近3500元/㎡。
鼓楼盐仓桥小区
去年11月份曝鼓楼盐仓桥小区成交价格跌至1.8万/㎡，创新低，相比2022年最高峰4.13万/㎡的成交价格，跌幅达到56%，堪称“鼓楼跌王”
8月该小区有一套房源成交，70.81㎡3房，成交单价17953元/㎡，几乎与去年最低点持平。
鼓楼世茂外滩新城
去年12月鼓楼滨江力学学区房世茂外滩新城曝最低成交单价2.98万/㎡，与2021年高峰期6万+/㎡的房价，跌幅达到50.3%。
8月世茂外滩新城有6套房源成交，最高成交价达到3.3万/㎡左右，最低在2.89万/㎡左右，比去年最低点还低900元/㎡左右。
此外，去年跌幅最大十大小区中，河西中雨润国际广场、江宁滨江绿地国际花都、青龙地铁小镇恒大龙珺8月份均没有房源成交。
以上一分析，就比较清楚了，曾经成交价格跌幅最大的十个小区之中七个小区8月份有房源成交，其中四个小区较去年房价最低点，出现回涨行情，一个小区与去年低点持平；两个小区与去年低点相比出现下跌。
从区域上来看，河西中、河西南、江宁正方新城、禄口等几个板块8月二手房底部市场房价回升明显，而鼓楼北、江核8月份二手房底部市场价格还在下行。
02.
全市各大主流板块，8月二手房市场具体涨跌情况分析
看完了南京二手房的底部市场，再来看下具体各板块，8月份二手房成交价格涨跌情况。
首先看河西南。
从河西南8月份有成交的8家小区的数据统计来看，可谓4涨、4跌，板块房价走势相对稳健，且房价起伏大部分控制在10%以内，属于正常波动范围。
单盘来看，星八客之一的朗诗熙华府8月份房价涨幅比较明显，小区一套175㎡4房房源，775万成交，单价达到44076元/㎡，可谓是创造了该小区今年以来的房价新高。
这套房源对比7月份同小区价格，涨幅达到9.8%，在星八客所有成员里，表现尤为突出。
佳兆业城市广场8月份房价降幅明显，一期、三期均有房源成交，其中三期成交单价降到了36999元/㎡，对比7月份同小区房价，降幅达到9.8%
一期成交单价降到了37933元/㎡，对比前期同小区房价，降幅达到12.7%。
最为次新房源供应量最大的河西中板块，8月份房价跌幅相当明显，最显著是几个标杆豪宅，仁恒江湾城8月有成交的是一期小区，一套70㎡一房，成交单价仅为39162元/㎡，一代标杆豪宅房价正式跌入“3字头”
华新城璟园8月房价跌幅也相当明显，该小区8月4日成交一套126㎡3房，成交单价为59655元/㎡。而同类户型5月份成交单价还高达74273元/㎡，短短3个月降了近1.5万/㎡。
奥东板块二手房小区价格8月有升有跌，涨幅比较明显的小区是银城西堤国际一区，一套140㎡4房成交单价高达44118元/㎡，创数月来新高。
嘉业阳光城云景苑二期跌幅比较明显，8月一套130㎡3房，成交单价仅32764元/㎡，相比同小区7月份房价跌幅达到35.1%
奥体新城丹枫园8月一套140㎡3房，成交单价49448元/㎡，相比前期同小区房价涨幅达到12.6%。
河西大街以南的次新房小区，8月成交价格均在下跌。
出人意料的，8月份大校场二手房成交价格全线上涨，其中复地宴南都一期房价涨幅最大。该小区8月份一套97㎡3房，成交单价达到36824元/㎡，比6月份同类户型，成交单价高出近5700元/㎡，涨幅达到16.6%。
宴南都二期8月成交房源单价也都超过了3.6万/㎡，涨势明显。
保利堂悦8月最高成交单价也高达35212元/㎡，要知道今年5月份，该小区成交价格一度跌至3万/㎡以下。
新玄武8月二手房价下滑明显，中海玄武公馆一套97㎡3房成交，单价仅38790元/㎡，相比同小区7月房价下降9.5%。
星河天赋的降幅更加明显，8月最新成交价格仅39425元/㎡，对比同小区7月房价，降幅达到15.3%。而且8月份时星河天赋成交价格首次跌入3字头。
8月鼓楼滨江的二手房行情分化比较明显，恒盛金陵湾7、8月份以来成交量非常大，单月成交套数都在20套以上，成交价格也在水涨船高，8月份该小区最高成交单价已经达到53479元/㎡，对比7月最高单价，又提升1000元/㎡。
要知道该小区7月份成交单价曾经最低跌至3.9万/㎡，对比之下恒盛金陵湾的房价涨势尤其明显。
反而没有顶级学区加持的鼓楼滨江当代万国府，8月份房价降幅明显，一套246㎡4房大平层房源成交，成交单价仅为38525元/㎡，相比7月同小区房价，降价幅度达到6000+元/㎡。
燕子矶二手房价格还是比较坚挺，尤其是2020年之后开发的次新房小区，房价涨势明显。
前文已经提过，万科燕语光年8月份房价涨势明显，一套109㎡3房，成交单价达到31743元/㎡，创该小区有二手房成交纪录以来，最高价格。
保利国际社区一二期8月份房价也有明显增长。一套95㎡3房成交，单价为26307元/㎡，比7月份同小区房价高出2500元/㎡，涨幅达到10.3%
而电建洺悦府、弘阳燕江府等房龄较长的次新小区，8月份成交价格，环比7月出现下跌。
8月江宁区的二手房市场情况，基本上是越靠近主城，房价越坚挺，距离主城越远的板块，基本上都在“以价换量”。
东山镇不少标杆次新小区成交价格上涨，比如万科金域国际，成交一套88㎡2房，成交单价达到21021元/㎡。这是自3月份以来，万科金域国际首套超过2万/㎡的成交房源。
百家湖8月份成交价格上涨的小区并不多，其中金王府表现突出，一套122㎡3房成交单价为25893元/㎡，比7月份同小区房价高出2500元/㎡左右。
九龙湖的次新房目前成交量非常大，万科金域蓝湾90天内成交房源达到41套，荣登南京二手房成交榜首。
8月江核隧道口板块二手房成交量激增，尤其以江与城、正荣润江城、正荣润锦城3个小区尤为明显，如正荣润锦城8月成交房源就多达6套。
成交量大的小区房价跌幅相对不大，反之成交量小的江核次新房，房价跌幅则比较大，比如跌王小区华润国际社区，8月仅成交1套房源，一套89㎡3房成交单价仅19458元/㎡，据此江核华社房价正式跌入“1字头”。
政务区长江时代自5月份首套房成交后，8月份又成交一套103㎡3房，成交单价仅22145元/㎡，相比5月价格下滑了3658元/㎡。
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主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。