业主购买一楼房屋时被告知带有独立的院子，交房后却发现所谓的"院子"实际上是小区的公共绿地，业主不能单独占有使用。业主一气之下将开发商告上法院，要求返还购房差价款。近日，宣城市宣州区人民法院在审理一起房屋买卖合同纠纷案件时，认为开发商行为构成违约，应当承担相应的违约责任，综合同向同户型的二楼房价等多种因素，判令开发商退还业主4万余元购房款差价。开发商不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
案件回顾：
宣城某置业公司的工作人员告诉章某，购买案涉一楼洋房附赠私享花园（"院子"），可以将阳台外绿地改造成花园供自己使用，置业公司对外展示的一楼洋房样板房的实景展示亦是作出了多层洋房一楼住宅自带私享花园的宣传。2021年3月10日、3月17日，章某与该置业公司先后签订了《商品房认购书》《商品房买卖合同》，章某购买由置业公司开发建设的某小区一楼商品房，房屋价款为129万元，单价为10626.03元/平方米，后章某交付了相应购房款。上述《认购书》《买卖合同》中均未有章某所购买的房屋带院子的相关约定。2021年12月24日，章某领取了案涉房屋钥匙并办理了房屋交付手续。
另查明，因有消费者反映该置业公司在销售项目住宅时存在虚假宣传的行为，经当地市场监管部门调查发现，"一楼住宅外绿地为公共绿地，不属于个人所有，住户不得对其进行改造使用，置业公司关于一楼住宅带花园的宣传与实际情况不符"，2022年10月27日，遂作出行政处罚决定书，责令置业公司立即停止虚假宣传违法行为，并处以罚款。
法院审理认为：
双方争议焦点为置业公司应否向章某赔偿房屋差价损失及利息，如需赔偿，数额应当如何认定。法院审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"本案业已查明，置业公司为销售案涉小区房屋，通过沙盘、微信公众号、样板房等方式进行宣传，在公众号宣传中明确一楼"阳台直通私享花园"的文字信息，样板房等展示有一楼自带的私享花园实景，置业公司售楼部工作人员亦明确告诉章某购买案涉一楼洋房附赠私享花园。上述事实表明置业公司前述宣传资料中对案涉一楼房屋自带私享花园的允诺和说明是具体确定的，章某亦是在受到置业公司售楼部工作人员宣传后选择购买案涉一楼房屋，能够认定置业公司上述宣传行为对章某订立案涉房屋买卖合同及房屋价格的确定有重大影响，前述宣传应当构成置业公司对章某的要约。宣传中的说明和允诺虽未载入案涉《买卖合同》《认购书》等书面协议，但依法应构成合同内容。章某基于广告宣传与置业公司签订商品房买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。由于置业公司前述宣传行为已经相关政府部门确认构成虚假或引人误解的宣传，并对置业公司作出行政处罚，所涉一楼房屋附赠的私享花园实则为业主共有绿地，无法由一楼业主合法单独占有使用，故而置业公司无法向章某履行该约定，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
本案中，案涉一楼房屋的交易单价为 10626.03 元/平方米，该楼栋房屋二楼交易单价低于一楼，且价差在 800 余元，故根据常理来看，章某选择一楼房屋并接受该交易单价理应有重大考量置业公司宣传的附赠私享花园因素。置业公司主张上述宣传行为与销售价格不具有关联性，其宣传行为未影响章某对案涉房屋楼层及价格的决策，且以存在其他影响房价的因素为由主张附赠"私享花园"不影响房价的理由，不能成立。鉴于房价的影响因素多元性，对本案所涉的上述宣传行为对房价的影响无具体量化依据。法院综合案涉房屋价格组成因素、同一单元多楼层之间价格差异、合同实际履行情况、房屋现行使用情况等，酌定按购房价的5%来计算置业公司前述宣传行为所产生的购房差价，并向章某赔偿其承担70%过错责任所产生的差额损失，置业公司应返还购房差额款45150元 (1290000元×5%×70%)及利息。最终，判令置业公司赔偿章某房屋差价损失45150元及相应的利息。
来源：宣州区人民法院