虽然没有正式发布，但这个消息在买房圈已经传疯了。
昨日（8月30日）外媒有则消息称：有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。
银行的“转按揭”指个人住房转按揭贷款，即个人住房贷款的借款人在还款期间，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押的个人住房出售或转让给第三人，从而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。即过去主要是针对产权人、借款期限、抵押物变更所作出的贷款调整。近期传闻提到的转按揭主要针对存量房贷利率的调整。
受此消息影响，地产股持续冲高，包括金地集团、天地源等多支地产股涨停，此外，万科、保利、招商蛇口等地产股票出现明显异动。
重点内容有：
1、全国全民范围进一步下调存量房贷利率
2、可换银行，按现行利率重新签贷款合同
3、目前还在考虑阶段
存量房贷利率不降的矛盾加剧
中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%；一线城市中，目前5年期以上首套房贷利率最高的北京、上海是3.4%，广州低至2.85%，而二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。
因为现行房贷利率一降再降，社融成本也再持续下行，相比之下，存量房贷实在太贵了。
以首套房贷为例，上海现行房贷首套利率3.4%，存量房贷有不少现在还是4.5%的利率，即便明年1月跟着LPR下降一波，也还要4.2%。
如果是贷30年，每100万4.2%的房贷，比3.4%的房贷，一年多5500的月供。
贷500万每年就要多27500月供，30年下来，这一笔房贷成本就要相差82.5万。
存量房贷利率却仍处在4%以上。由于新发放房贷利率与存量房贷利率之间差距逐步拉大，“提前还贷”成为引人关注的市场现象，调整存量房贷利率的关注度逐渐走高。
如果存量房贷利率下调消息属实，这对于那些5-6%高利率站岗的，终于有了盼头。
多地优化“商转公”政策
如果政策最终没有执行，存量房贷业主们还能如何自救？
1. 过户重贷，亲戚之间办理，仅需几千元手续费。
2. xfd，jyd，虽然有一些成功例子，但毕竟属于灰色地带，银行一查一个准。
3. 商转公政策。目前，已有30+城市开始办理，深圳已开了口子。
4. 最后一条路是，提前还贷。
重点说商转公，说明当前存量房贷利率下降有着较广阔的市场基础。
超30个城市陆续执行、优化“商转公”政策，但一线城市中只有深圳开办“商转公”业务。
当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于商贷平均利率。“商转公”后，此前利率较高的存量房贷便能够转为利率较低的公积金贷款，可节省家庭利息。
近期优化商贷转公积金贷款的城市中，一些公积金额度比较高的城市主动性较强，但是其他城市的主动性较弱。
个贷数据变化方面，8月30日，央行发布的二季度金融机构贷款投向统计报告显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。
2024年二季度末，人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下降1%，增速比上年末高0.04个百分点；上半年增加1976亿元，同比多增427亿元。
援引一则孟祥远公众号消息：有网友爆料，自己成功申请下调了存量房贷利率！房贷利率从4.25%降到3.45%！下调80个基点！利息减少11万！
图源：小红书
据了解，这位网友是在两年前在湖南买的房子，于最近成功申请了下调存量房贷利率。调整之后的房贷利率相比较最开始买房时的房贷利率直接少了80个bp！
具体来看这位网友的分享：
该网友于2022年买房，当时房贷利率为4.25%。
今年4月，该网友申请了商贷转组合贷，房贷利率下调到3.75%。
今年6月，他又申请了提前还款，而银行为了不让他提前还款，再次给他下调了商贷利率，降到了3.45%，并且约定一年内不能提前还贷。
也就是说，这位网友是通过申请商转公组合贷+提前还款的方式，一步步降低了自己的房贷利率。
总结一下，操作步骤为两步：
1、商贷转组合贷
2、提前还款
两个步骤，最主要的环节还是与银行谈判。
各城市情况不同，杭州网友也表示，自己二套存量房贷利率成功下调，并收到银行的确认短信：尊敬的客户，自2024年07月26日起，个人住房贷款执行利率由LPR+65个基点调整至LPR+0个基点。
也就是说，二套房贷利率直接去掉了加点。
降存量房贷利率有什么影响？
由于存量房贷利率涉及的是已购房群体，因此对于房地产市场交易并不会产生直接影响，但可能会对即将入市的购房群本对市场后期信心起到一定提升作用，进而有利于释放市场购买力。
存量房贷利率下调，可以缓解提前还贷现象。尽管调整存量房贷利率可能会对银行利润产生一定影响，但如果能减缓提前还贷及贷款意愿下降的形势，同时能提升贷款增量，那么即便存量房贷利率低，银行总体利润仍可能稳中有增。
对于已购房群体来说，调整存量房贷利率对于其再次入市或具有提升效应：由于减轻月供压力，不排除部分购房者会考虑为父母、子女新购房产，或者产生旅居、养老等多样化的房产购置需求，从而形成再次改善需求，但这类需求占比预计不高，并且会呈现出多样化的特点。
社会消费压力已达极限值，但房地产之前利率抬升至5-6%，而几年，一个政策降到3%左右。对于一个家庭，凭空多了几十万到几百万的负债，这就是典型的“背刺”。如果不解决，楼市不容易复苏。
如果降低存量房贷利率，能切实减少购房者利息支出。当房贷利率下调或还款压力减轻时，家庭将有更多可支配收入用于日常消费、教育等其他方面，并有可能增加在非住房领域的消费支出。这将促进相关产业发展，形成良性循环，提升民众生活品质。
存量房贷降利率，可能真的快来了。
——The End——
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