今天聊的这个话题略有沉重。
之前有个段子，很经典。你身边的青岛人（常住青岛），如果投资房产，一定离不开这三个板块：
如果没买蓝谷，那大概率是投资了高新区，两者都不是，那铁定套牢在灵山湾了。
这仨板块的投资属性都极强。很多青岛人也涉及其中。
今天重点聊前两个，蓝谷和高新区。
1、蓝谷的两条线和房价变动
即墨人觉得蓝谷太靠东，于是扎堆去西城置业了，西城区的教育资源好啊！
那谁来买蓝谷的房子？市区人吧！毕竟有地铁11号线。
从宣传规划到地铁通车，蓝谷不断拍地，早先落地的鲁信，索性弄了地标盘——鲁信和璧花园，2015年卖9000元，到了2018年已经翻倍到一万八。
一片热土，买到即赚。后来大家看到了，鲁商+齐鲁医院的组合，轰轰烈烈。
紧接着，大鳄们也来了，万科、远洋、城建、国信等等，云集蓝谷。
蓝谷的发展，实际就围绕两条线：滨海公路和地铁11号线。以山东大学为中心，往南，鲁信、远洋、鲁商健康城等周边，还是有一些自住需求的，因为周边有一些产业，研究所，比如文信大厦、青岛海检集团、青岛海洋地质研究所等。
一路往北，港中旅、三盛、融创等温泉板块，就是纯投资了。
所以，大家也看到了，山大周边、地铁11号线站点周边的次新房价格要高一些，虽然也是下跌态势。
而北部的港中旅、三盛等降价幅度更大，普遍到了6000—7000的水平。
来看看最新的一些成交数据。根据贝壳数据统计，近一年的时间，蓝谷二手房卖得最好的小区，竟然也是最贵的小区，那就是鲁信和璧花园（一期和二期）。
最新成交均价9000——10000元。确实降了不少。但是，很明显的趋势，鲁信降到9000元，立刻成了抢手货，很多人争着住一次鲁信。
一万八入鲁信和璧花园的朋友们，也不用焦虑，权当买股票了。
放眼青岛楼市，门槛最低的鲁信，确实在蓝谷。
排名第二的是港中旅。港中旅位置虽然靠北，但架不住便宜啊！6000多元的成交均价，比两年前降了50%，相当于打骨折了。
港中旅蓝谷壹号，有200多套房子出售中，虽然成交了20多套，成交率很低啊！
看看鲁信和璧花园两个地块，挂牌140套，卖了40套。
排在第三到第五的三个项目，分别是三盛（6000多）、融创（5000多）和碧桂园（7000多），特点就是次新房、价格低。
2、蓝谷的短板和尴尬
这两年，房价下跌，除了大势，每个板块的情况各不一样。看蓝谷，不足之处当然在于人气不足和重点配套的落地打折。
人气不足是长期以来就存在的。即使在2018年火爆时期，也是投资客为主，赚个差价撤。
我们甚至都搜不到最新的蓝谷人口数据，只是从过往数据中能看出，蓝谷的人口基础还是主要来自鳌山卫街道和温泉街道。
重点配套的落地不及时，对板块的伤害很大，与之对应的很多产业和人才受影响也很大。
比如，北航青岛校区，从签约到建设，投入特别大，可惜临门一脚被大势阻止，已经明确“没了”。
这个大学对蓝谷来说太重要了。当时宣传的可是与山东大学形成互补，前者工科见长，后者文理。当时，明确说了北航在蓝谷先入驻两个学院，七个专业，在校生规模不低于一万人。
结果，今年啥也没了。损失太大。
还有，蓝谷的医疗配套，建设中的第一所三甲医院，山大齐鲁医院。至今未启用，未开诊。之前宣传的可是2023年竣工投入使用。
当然，蓝谷的海很美，海边公园很惬意、自在。
很多人跟房师傅说，这里适合养老。但是，当年蓝谷的定位和发展决心，可不只是养老胜地。
如今，蓝谷价格逐步回到2015、2016，对于自住需求来说，是不错机会。
现在，9000买鲁信和璧花园的，多数都是居住在蓝谷的改善家庭。
投资客终于逐步撤场了。
3、高新区：万元线的徘徊
高新区，和蓝谷有类似之处。比如，三湾三城那会，都沾了边；2018大疯狂时期，都是严重疯涨板块，失去理性；今年房价大回落，回落幅度都很大。
不同之处也有。比如，高新区的BUG是缺地铁，但其他交通都很强，跨海大桥、环湾大道、重庆快速路等，高新区直接受益，去李沧、市北、崂山都很便捷。
还有，高新区教育落地更快，更准；人气相对好一些，管委会也敢于宣传人口增长……
据凤凰网的报道，截止2024年3月底，高新区户籍人口已经达到了50200人，常驻人口超过11万。
康复大学终于招生了，首批本科生出炉，很好了，这是一个不错的亮点；康复大学附属医院、附属学校也在加紧中，对高新区来说是利好。
当然，高新区楼市正在为过去几年大规模土拍、疯狂配人才住房、新房供应量过高，付出代价。
目前，很多次新房的价格已经回落到万元左右，差一些的小区，到了7000+。来看看一组数据：
高新区近一年成交最热门的十个小区，全部位于东部片区。世茂多个地块、雨润两个地块、中欧国际城多个地块、新城和融创红岛壹号院。
排在前四名的都是世茂。没办法，性价比高，位置不错、价格较低。
世茂云锦卖了45套，璀璨公园36套，璀璨天城36套，公园美地35套。单价从7000至一万多不等。
雨润星雨华府两个地块，加起来是64套，单价7000元左右。
接下来，就是高新区的改善群体喜欢的中欧金茂悦了，还有新城，最贵的依然是红岛壹号院，单价1.25万元。
不管怎么说。融创当时的品质还是很可以的。虽然从一万七八降到了一万二三，但依然口碑在线，深受改善喜欢。
高新区二手房，全靠以上东片区这些大盘支撑了。
没办法，高新区不错的综合配套，就在东片区。多所学校、唯一的大型商场览秀城、多个滨河公园、网红露营基地等等。
还有一个核心因素，东片区离主城区较近，交通方便。当然，缺地铁的现状短期改变不了，当地居民呼声很高，很着急。
再看另一组数据，就是大批房东急着撤。特别尴尬，单是贝壳上高新区挂出来了4000多套房子。
刚才提到的世茂四个地块，居然有约750套房子往外卖。这些房东，扎堆卖。
雨润也有400多套，红岛壹号院接近200套……卖的，比买的多很多，这些小区的成交套数和在售总数比例在10%—20%之间。
大批房东挂牌，直接把高新区的在售楼盘给搞懵逼了。部分楼盘纷纷下调价格，也回到万元线了。
还有当年人才住房的遗留，也进入商品房市场竞争了。
从今年市场表现看，高新区要比蓝谷好一些。新房和二手房成交量都比蓝谷强。
降幅来看，蓝谷更大，更彻底。
说到底，高新区的人气相对比蓝谷强。市区外溢的刚需，选高新区的更多。
很少有人会说，高新区是养老胜地。
你懂了吧？